כדאי שתכירו עוד בבלוג:

עסקת אקזיט – כך משקיעים רבים נהנים מאחוזי תשואה גבוהים במספר חודשים בודדים!

משקיעים? כדאי שתפנו את הדקות הקרובות. בשורות הבאות נכיר את מסלולי ההשקעה השכיחים ביותר בענף הנדל"ן, בדגש על מסלול האקזיט. מסלולי ההשקעה הקיימים בענף שונים זה מזה ומציעים רמות סיכון לבחירתכם. חשוב להדגיש כבר בפתיחת הדברים כלל אצבע הרלוונטי למרבית ההשקעות בענף – ככל שהסיכון נמוך יותר, כך גם התשואה הצפויה להתקבל מההשקעה, וכן להיפך. במאמר הקרוב נעמיק באחד ממסלולי ההשקעה המהירים והמתגמלים ביותר בענף – מסלול האקזיט. במסגרת מסלול זה המשקיע רוכש נכס מתחת למחיר השוק, משביח אותו במגוון דרכים ומוציאו למכירה לאחר מספר חודשים בודדים. עסקה מוצלחת צפויה להניב למשקיע עשרות אחוזי תשואה בטווח זמן קצר. איך עושים את זה נכון? המשיכו לפסקאות הבאות.

הכירו את מסלולי ההשקעה הקיימים בענף

תחילה, חשוב שתכירו את כלל מסלולי ההשקעה הקיימים בענף. סיכמנו עבורכם את הדגשים שחשוב שתכירו.

👈 הירשמו לרשימת התפוצה וקבלו עדכונים חמים על דירות מתחת למחיר שוק 👉

מסלולי ההשקעה המרכזיים בענף הנדל"ן:

נדל"ן מניב

היכרות עם המסלול: מסלול השקעה זה נחשב למסלול הגדול, הבטוח והיציב מכולם. במסגרתו המשקיע רוכש נכס ומשכירו לטווחי זמן ארוכים. מסלול זה גם אינו דורש התערבות בתדירות גבוהה ומאפשר למשקיע ליהנות מהכנסה חודשית קבועה וכמעט פסיבית.

טווחי זמן ההשקעה: השקעה ארוכת טווח, למשך שנים.

אפיקי הרווח במסלול: אפיקי הרווח במסלול נדל"ן מניב הם השכירות החודשית ועליית ערך הנכס עם השנים. תשואה ממוצעת מהשכרת נכסים בישראל נעה בין 2.2% ל 5% מידי שנה. עליית ערך הנכס משתנה מאוד בהתאם למיקום ולהשבחות שונות במרוצת השנים.

נדל"ן על הנייר/פריסייל

היכרות עם המסלול: מסלול השקעה זה כולל רכישת דירה על הנייר במחירים נמוכים ממחירי השוק. רכישה על הנייר כוללת חסרונות וסיכונים (כשעושים את זה נכון, מדובר בחסרונות קטנים סיכונים נמוכים), המגולמים במחיר. ככל שתרכשו את הנכס בשלב מוקדם יותר, כך תיהנו מהנחות גדולות יותר. מעבר להנחות, עסקאות אלה מאופיינות בתנאי מימון אטרקטיביים. מימוש העסקה יהיה בסמוך לקבלת המפתח או מעט לאחר מכן. בעת המכירה מחיר הנכס עלה (עם התקדמות שלבי הבנייה) כך שניתן למכור אותו ברווח לא מבוטל.

טווח זמן ההשקעה: ברוב המקרים בין שנתיים לארבע שנים – משך זמן השלמת הפרויקט.

אפיקי הרווח במסלול: הרווח המרכזי מגיע מעליית מחיר הנכס עם התקדמות הבנייה. ההנחה שניתנה בשלביו הראשונים של הפרויקט נסגרת עם התקדמותו (ככל שהסיכונים והחסרונות ברכישה על הנייר מצטמצמים). לדוגמא אם המשקיע רכש דירה בשווי 2,000,000 וקיבל הנחה של 15%, הוא נדרש לשלם 1,700,000 שקלים בלבד. בתום שלבי הבנייה שווי הדירה יעמוד על 2,000,000 שקלים, וזה ללא חישוב עליית הערך. אפיק רווח נוסף הוא כמובן עליית הערך במשך כל שנות הבנייה.

נדל"ן לאקזיט/פליפ

בפסקאות הבאות נעמיק באחד המסלולים האקטיביים, הקצרים והמתגמלים ביותר בענף – מסלול עסקאות האקזיט. איך עושים את זה? בגדול – רוכשים נכס במחיר נמוך ממחיר השוק, ומוכרים אותו במחיר השוק ולעיתים אף מעט למעלה מכך. איך מוצאים נכס מתחת למחיר השוק ואיך לאחר מספר חודשים בודדים מצליחים למכור אותו במחיר שוק ואף למעלה מכך? ריכזנו עבורכם את כל התשובות.

הסיבות השכיחות למכירה מתחת למחירי השוק

נכסים לשיפוץ

ראשית, חשוב להבין כי נכס הנמכר במחיר נמוך באופן משמעותי ממחיר השוק עלול לכלול מגוון בעיות. החל מהזנחה המחייבת שיפוץ יסודי, וכלה בבעיות בנייה, בעיות תשתיות או חריגות שונות. בקיצור, חשוב להתחיל את שלבי החיפושים עם חשדנות ונכונות לבחון לעומק את פרטי הפרטים. כמו כן חשוב להדגיש כי מסלול השקעה זה מחייב מעורבות בתדירות גבוהה של המשקיע. רוב המשקיעים בעסקאות אלה הם משקיעים מנוסים שיש להם ידע נרחב ולא מעט זמן להשקיע. מרבית עסקאות האקזיט המוצלחות נעשות בנכסים מוזנחים המחייבים שיפוץ.

נכסים מירושה

פעמים רבות שנכסים המתקבלים בירושה נמכרים במחירים נמוכים ממחירי השוק.

הסיבות לכך:

פעמים רבות שהיורשים רוצים למכור את הנכס מהר ככל הניתן ובכך להימנע מהתעסקות בשיפוצו והשכרתו. במטרה לקצר את זמן המדף, לעיתים הם יהיו מוכנים להתגמש במחיר.
כל הורדת מחיר מתחלקת בין כלל היורשים. לדוגמא דירת ירושה המועברת באופן שווה ל 4 יורשים ונמכרת ב 200,000 שקלים מתחת למחיר השוק, תצריך מכל יורש לוותר על 50,000 שקלים בלבד, סכום שהרבה יותר קל לקבל גמישות עליו בהשוואה ל 200,000 שקלים בדירה עם בעלים יחיד.

נכסים נטושים

נכון לכתיבת שורות אלה ישנן אלפי דירות נטושות ברחבי ישראל, ולא רק באזורים פריפריאליים. ישנן לא מעט שיטות לזהות את הדירות הנטושות, חלק מהן – בדירות נטושות פעמים רבות ניתן לראות יונים שנכנסות ויוצאות ללא מפרע, ניתן לראות תיבות דואר עמוסות, מה שמעיד שאף אחד לא מתגורר בנכס, צמחייה הגדלה ללא עבודות גיזום ותחזוקה. פעמים רבות שבעלי הדירות הנטושות יסכימו למכור אותן במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק.

הימנעו מנכסים הכוללים בעיות חוקיות!

ישנן עוד לא מעט סיבות בגינן נכסים נמכרים במחירים נמוכים ממחירי השוק. אחת מהן היא בעיות משפטיות של הנכס. דירות הכוללות חריגות בנייה עלולות לגרור בעיות משפטיות רבות וקנסות גדולים. לכן, מומלץ להימנע מרכישת נכסים עם בעיות חוקיות כלשהן!

השיטה הפשוטה להשבחה משמעותית בזמן קצר – כך תצליחו למכור במחירי שוק!

מצאתם נכס הנמכר במחיר נמוך ממחיר השוק באזור ביקוש שיאפשר מכירה תוך זמן קצר? כעת תעברו לשלב בו תעשו את השינוי הגדול שיאפשר למכור את הנכס במחיר שוק ואף למעלה מכך. הדרך המרכזית לשינוי פני הנכס ומחירו היא שיפוץ. בשלב זה חשוב לעבוד על פי תוכנית עסקית המחשבת את ההוצאה המקסימלית עבור עבודות שיפוץ. כלל אצבע שיכול לכוון אתכם בעסקאות מעין אלה – עלות הנכס + עלות שיפוץ + הוצאות נלוות לא יעלו מעל ל 70% משווי השוק של הנכס. משוואה פשוטה זו תשאיר אתכם עם רווח של 30% לכל בפחות בעת המכירה. חשוב להדגיש כי שיפוץ למטרות מכירה אינו כולל החלפת תשתיות או פירוק מרצפות. עיקרו מתמקד בהדבקת ריצוף חדש על הקיים, צביעת קירות, הוספת וילונות והחלפת רהיטים.

אחת ממטרות העסקה החשובות ביותר – מכירה מהירה!

דגש אחרון שחשוב שתכירו – חשיבות זמן המדף של הנכס. משקיעים רבים בתחילת דרכם לא מבחנים את חשיבות המכירה המהירה. הדרך הטובה ביותר להבהיר את הנקודה היא על ידי דוגמא פשוטה – אם הדלתא (הפער בין מחיר הרכישה למחיר המכירה) עומדת על כ 150,000 שקלים והצלחתם למכור את הנכס לאחר 3 חודשים מיום הרכישה, הצלחתם ליהנות מרווח חודשי של 50,000 שקלים. מנגד, אם מכרתם את אותו נכס בדיוק לאחר 10 חודשים, הרווח החודשי שלכם מצטמצם משמעותית ל 15,000 שקלים בלבד.

אז לסיכום, עסקאות אקזיט אמנם נשמעות חלומיות, אך אינן תמיד פשוטות. הן מחייבות חקר שוק מעמיק ולא מעט שעות של עבודת שטח. כמו כן הן מחייבות מעורבות רבה במהלך ניהול העסקה, התנהלות מול אנשי מקצוע ולא מעט זמן מיותר. מלווה משקיעים מקצועי ידע לסייע לכם הן בשלבי איתור הנכסים הנמכרים מתחת למחירי השוק, הן בבדיקת הנכס מבחינה חוקית והן בהשלמת כל שלבי השיפוץ להשבחתו. בהצלחה!

@yoniabramov1

הסיפור שלנו:

הכל התחיל כחלום לאגד את כל אנשי המקצוע תחת קורת גג אחת
ולתת מעטפת לליווי הכי מקצועי שיש
עניין רכישת הדירה למגורים ולהשקעה זה לא דבר פשוט
לא כמו לקנות לחם או חלב
זה העסקה היקרה ביותר וחשוב מאוד לתת ביטחון ולדעת שבאמת אנחנו עושים את העסקה הכי נכונה בשבילנו. ופה החלטנו לאגד את כולם על תחת קורת גג אחת שמאים, יועצים משפטים, מהנדסים (לבדק בית),יועצי מס, קבלנים, מעצבי פנים ועוד

יונתן אברמוב – שמאי מקרקעין וכלכלן בעל תואר שני עם התמחות במימון.

יונתן אברמוב הינו שמאי מקרקעין וכלכלן בעל תואר שני עם התמחות במימון ופיננסים.
החל את דרכו הארוכה בענף הנדל"ן לפני יותר מ-10 שנים. במהלך השנים הללו צבר ותק רב וניסיון עשיר ביותר מול מגוון רחב של בעלי מקצוע, לקוחות, רשויות מקומיות, ועדות תכנון ועוד.

כיום, יונתן הינו חבר בלשכת שמאי המקרקעין בישראל. בנוסף לכך הינו חבר בלשכת יועצי הנדל"ן בישראל וגם חבר בלשכת מתווכי הנדל"ן.

החזון של יונתן אברמוב

"לפני יותר מעשור, עבדתי כמתווך דירות בצפון הארץ. התחלתי לעבוד עם אנשים באופן יום יומי, להכיר סיפורים מרגשים במיוחד ולמעשה זו הנקודה שבה הבנתי – זה המקצוע בו אני הולך להתמקד בחיי, זו השליחות שלי." משתף יונתן אברמוב, בעלי קבוצת אברמוב השקעות נדל"ן.

"הבנתי שהייעוד שלי בחיים הוא לעזור לכמה שיותר אנשים להגשים את החלום הפיננסי החשוב ביותר בחייהם."

איך קמה קבוצת אברמוב השקעות נדל"ן?

יונתן נכנס לתחום השמאות, שם החל לכתוב חוות דעת לבנקים השונים.

כאשר היה מקבל לידיו חוזי מכר מכל הסוגים, של דירות, של מבנים מסחריים, משרדים ועוד. מהנקודה הזו בה מצא את עצמו מפיק עשרות דוחות שמאות בצורה מקצועית ואחראית, השוק פתאום היה נראה בעיניו אחרת ממה שהכיר עד לנקודה זו. וכך הוא מספר:
"ואז הבנתי דבר נורא, המון המון אנשים קונים דירות מעל שווי השוק שלהם מבלי שהם בכלל יודעים זאת!
הנה דוגמא למשל שעד היום לא יוצאת לי מהראש. בשנת 2019, פנה אליי חבר וביקש שאני אעזור לו באופן אישי למצוא לו דירה לרכישה. לאחר מחקר מעמיק וסקר שוק כפי שאנחנו יודעים לעשות, מצאתי לו דירה בעלות של ₪800,000 כאשר לפי דעתי, למחירי השוק של אותה שנה, זה היה השווי הנכון של הדירה. אך אם נדבר בכנות, זו לא הייתה בדיוק הדירה שנהוג לעשות עליה "פליפ".

למחרת בדיוק, הגעתי למשרד, וקיבלתי הזמנה לשמאות לדירה עם נתונים דומים, ולא סתם דומים – באותו בניין בדיוק! אני פותח את חוזה הרכישה של הקונה, ואני נדהם לגלות שהדירה נמכרה ב-₪1,000,000!!!

אנחנו מדברים כאן על אותם נתונים בדיוק, אחד לאחד. רק שהחבר שעבורו איתרתי את הנכס, רכש בקומה שלישית (בלי מעלית) והדירה בשווי מיליון ש' נמצאת בקומה הראשונה. אך הפער בשווי כ-20% הוא בלתי נתפס!

ואז קיבלתי החלטה…

"ואז קיבלתי את ההחלטה שהייתה נקודת מפנה בקריירה שלי – אני הולך לעזור לאנשים לעשות את העסקה הכי חשובה בחיים שלהם בצורה הראויה ביותר והנכונה ביותר!"

קבוצת אברמוב הינה חברה מובילה בתחום ליווי משקיעי נדל"ן

אנו מתמחים בליווי מקצה לקצה עד לקבלת המפתח.

הקבוצה שלנו כוללת את כל המומחים הנדרשים כדי להבטיח את הצלחות ההשקעות של לקוחותינו.
עם ניסיון עשיר בתחום אנו מבינים את השוק ויודעים לגשת לנכסים שאינם מפורסמים לקהל הרחב ולקבל עליהם מחירים משתלמים במיוחד דרך הבנקים הגדולים ,דירות ממנהלי עיזבון (דירות ירושה), דירות נטושות, חיבור ישיר ובלעדי לסוכני שטח מיוחדים שמסייעים בכל היבטי איתור דירות מתחת למחיר השוק.

הליווי שלנו כולל:

✅ תכנית עסקית מותאמת אישית לרכישת דירה.
✅ מציאת הדירה המתאימה.
✅ בדיקת אזור ההשקעה.
✅ בדיקות מקיפות על הדירה.
✅ משא ומתן מול המוכרים.
✅ סיוע בהשבחת הנכס.
✅ סיוע בהשכרת הדירה.
✅ סיוע במכירה(פליפ).

אנו מאגדים את כל אנשי המקצוע הדרושים על מנת לוודא
ש…

המשקיעים שלנו עושים את העסקה על הצד הטוב ביותר. בחברתנו נמנים כמה וכמה מלווי משקיעים, שמאיי מקרקעין, מהנדסי בניין שמתמחים באיתור ליקוי בניה, יועצי משכנתאות ועוד.

כל הדירות המוצעות למשקיעים שלנו בתהליך הליווי עוברות בדיקות מקיפות ע"י עורכי דין ושמאים המסייעים בצד המשפטי התכנוני ורישויי על מנת לוודא שמדובר בעסקה איכותית ושניתן לקבל עליה משכנתא.

ברגע שיש אור ירוק על כל הפרמטרים שציינו למעלה אנו מגיעים להחלטה משותפת עם הלקוח שהעסקה עושה שכל ושאפשר להתקדם לחתימת חוזה.

בדיקות שאנחנו עושים שאסור לוותר עליהן

הבדיקות מבוצעות על מנת לבדוק שניתן יהיה לקבל על הדירה משכנתא וגם לוודאות שאתם באמת עושים עסקה טובה

1.מצב משפטי – בודקים שאין הערות אזהרה חלילה כאלו ואחרות שיכולות לגרום לנו לבעיות לקבל משכנתא שבית רשום בפנקס הבתים המשותפים ועוד.

2. מצב תכנוני – בודקים האם יש תב"ע מאושרת בסביבה שיכולה להשביח לנו את הנכס לדוגמא תוכנית לרכבת קלה תוכנית לקנטרי ועוד…
כנגד בודקים את המצב התכונית לבדוק שאין תוכניות שיכולות לפגוע בשווי הנכס לדגומא בית משוגעים, תוכנית למסילות רכב בסמוך לדירה.

3. רישוי – סטטוס הרישוי.

4. היתרי בניה – בודקים שקים היתר הבניה ושהיתר תואם לשימוש בפועל.

5. חריגות בניה – בודקים שבדירה אין חלילה חריגות בניה.

6. זיהוי נכס – מגעים לעשות זיהוי לדירה שהוא תואמת לתשריט ולתוכנית היתר שחניה תואמת ומחסן.

7. מדידות נכס – מודדים את הנכס ורואים שהוא תואם למה שדווח לנו לא פעם מה שציינו בפנינו השטח המדוד קטן יותר.

8. מבנה מסוכן – בודקים שאין חלילה הערות במחלקת ההנדסה או בנסח טאבו על מבנה מסוכן.

9. צו הריסה – בודקים שלא חל על המבנה או על הדירה צו הריסה.

10.בדיקת שווי הדירה – הבדיקה החשובה ביותר זאת שנותן לנו את האור הירוק להתקדם על העסקה בודקים שווי הדירה באמת משקף את המחיר שבעלי הנכס דורשים.

משקיעים ממליצים:

נתונים שכדאי להכיר:

שאלה	תשובה
כמה דירות קיימות בישראל נכון לשנת 2023?	כ-2,900,000 דירות/יחידות דיור
כמה דירות נבנות במדינת ישראל בשנה?	בשנת 2017: כ-47.4 אלף דירות בשנת 2018: כ-50.3 אלף דירות בשנת 2019: כ-51.7 אלף דירות בשנת 2020: כ-48.5 אלף דירות בשנת 2021: כ-46.7 אלף דירות בשנת 2022: כ-51.9 אלף דירות בשנת 2023: כ-48 אלף דירות
כמה דירות חדשות נבנות בישראל מדי שנה	בישראל נבנות כ-40-60 אלף דירות חדשות בממוצע מדי שנה
מהו מחיר דירה ממוצעת בישראל?	כ-1.965 מיליון שקלים
כמה דירות ריקות עומדות בישראל בלי שגרים בהן?	כ-200,000
כמה דירות חדשות נמכרות בישראל לפי שנה:	בשנת 2018: כ-22 אלף דירות בשנת 2019: כ-33 אלף דירות בשנת 2020: כ-39.5 אלף דירות בשנת 2021: כ-56 אלף דירות בשנת 2022: כ-40.4 אלף דירות בשנת 2023: כ-27.9 אלף דירות

מקור הנתונים: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

שאלות ותשובות:

כמה זמן נמשך תהליך הליווי?

תהליך הליווי נמשך בין 3-6 חודשים בממוצע (פינוי הנכס תלוי במוכר ולעתים יכול להתעכב, לפעמים נדרש שיפוץ וכו')

מתי בעצם מתחילים להרוויח?

תלוי במטרה שלכם ובעסקה שיצרנו לכם. בעקרון, אפשר להתחיל להרוויח מהרגע שמסתיים התהליך כי השאיפה שלנו היא לרכוש דירות מתחת למחיר השוק. מצד שני, יש נכסים שצריך לממש אחרי מספר שנים.

מה אם אני לא יודע איך משקיעים בכלל בנדל''ן?

אין עם זה שום בעיה, אין צורך ברקע קודם בתחום. המומחים שלנו יסבירו הכל בצורה ברורה וידריכו אותך לכל אורך הדרך עד לקבלת המפתח.

האם קיימים סיכונים בהשקעות נדל''ן?

השקעות נדל"ן נחשבות הרבה יותר מבוססות ובטוחות אם מבצעים השוואה לאפיקי השקעה אחרים.

כדאי בכלל לקנות נכס עם הריביות של היום?

הזמן הטוב ביותר לעסקת נדל"ן הוא עכשיו. במשך השנים תמיד ניתן יהיה לבצע מחזור למשכנתא שלכם ולשפר את הריביות.

איך מקבלים מימון להשקעה בנדל''ן?

יש לנו את יועצי המשכנתאות הטובים ביותר בשוק שיעזרו לכם למצות את התהליך על הצד הטוב ביותר.