שלבים פרקטים למיקוד מדויק
אנשים רבים המחפשים נכסים הן למגורים והן להשקעה, מוצאים את עצמם חולשים על אזורים רבים הכוללים נכסים שונים במחירים שונים. ברוב המקרים, התפזרות זו עשויה להוביל לבלבול של ממש ובחירה שאינה מדוייקת. לכן, בשורות הבאות נגע במספר טיפים פשוטים שיעזרו לכם למקד את בחירתכם ולבחור נכון בנכס המדוייק ביותר עבור הצרכים שלכם.
ההבדלים המרכזיים בין הערים השונות בישראל
ראשית, חשוב להבין כי קיימים הבדלים משמעותיים בין נכסים הממוקמים בערים שונות ברחבי הארץ. המרכזיים שבהם:
👈 הירשמו לרשימת התפוצה וקבלו עדכונים חמים על דירות מתחת למחיר שוק 👉
- מחיר – מחירי הדיור משתנים בין ערי ישראל. בעוד שהמחיר הממוצע בערי המרכז הרקיע שחקים ונושק ל 3M שקלים, המחירים באזורים פריפריאליים לדירה ממוצעת נעים בסביבות 1.6M שקלים בלבד.
- גודל – גודלן של הדירות שונה בין הערים השונות. דירה בת 4 חדרים באזור המרכז תכלול כ 90 מטרים רבועיים בממוצע בעוד שבאזורי הצפון והדרום דירה ממוצעת בת 4 חדרים תכלול בין 100 ל 120 מטרים רבועיים.
- מפרט – מפרט הדירות אך הוא שונה. בערי המרכז כבר קשה למצוא נכסים חדשים עם מחסנים צמודים או חניות תת קרקעיות בעוד שבאזורי הצפון והדרום מדובר בסטנדרט בסיסי.
- סביבה – רוב ערי המרכז נהנות ממרכזי תעסוקה גדולים, מבחר קניונים, מסעדות ומרכזי בילוי ופנאי במרחק הליכה או נסיעה קצרה, בעוד שבאזורים רבים בדרומה ובצפונה של הארץ, דיירי המקום נדרשים לנסוע לאזורי המרכז בשביל מקומות עבודה או מרכזי פנאי ובילוי.
- תשואה – מחפשים דירה להשקעה וחשובה לכם התשואה השנתית? כפי שהזכרנו בכמה פוסטים קודמים, השקעה מנצחת אינה מתבססת על תשואה שנתית גבוהה בלבד. אבל לענייננו – אחוז התשואה הממוצע מהשכרת נכס באזור המרכז נע בין 2.5% ל 3.5% בלבד בעוד שבאזורי פריפריה ניתן לקבל אף 5% תשואה בכל שנה.
הבדלים אלה ועוד רבים אחרים עלולים לגרור בלבול של ממש. ללא מיקוד מדוייק תמצאו את עצמכם מנסים להשוות עסקאות שונות בתכלית, ולרוב התוצאה אינה מוצלחת בכלל.
כך תבחרו את המיקום המדויק עבורכם
אז איך בוחרים נכון את הדירה הבאה שלכם? בעזרת מספר צעדים פשוטים!
היכרות עמוקה ומדויקת עם הצרכים שלכם
בשלב הראשון למיקוד מדוייק אתם חייבים לערוך היכרות עמוקה עם רצונותיכם, מטרותיכם ויכולותיכם, מה שנקרא – תוכנית עסקית. בשלב זה עליכם להשקיע לא מעט זמן בחשיבה אודות המטרות שלכם והסיבה המרכזית בגינה אתם מתכננים לרכוש את הנכס. נוסף על כך, חשוב להביא בחשבון את המגבלות האישיות שלכם – לדוגמא אם מתכננים לרכוש דירה למגורים, חשוב לכם שהיא תהיה קרובה לבני משפחה? באזור בו החינוך טוב? וכו. כמו כן חשוב לערוך היכרות כלכלית מדוייקת לקראת הרכישה. לפני היציאה לחיפושים, חשוב שתכירו היטב את הסכום שתוכלו להשקיע מכיסכם כהון עצמי וכך תוכלו לכוון למחיר יעד של נכס בהתאם ליכולותיכם. דירה ראשונה? מומלץ לא לבנות על 75% מימון. לא תמיד מקבלים מימון מקסימלי. הערכת שמאי נמוכה או החזר חודשי גבוה עלולים לפגוע בהיתכנות ההלוואה.
משקיעים רבים בתחילת דרכם מרגישים בשלב זה בזבוז זמן ולא מקדישים לו את החשיבות הנדרשת ולכן חשוב להדגיש – מדובר באחד השלבים החשובים ביותר באיתור מדוייק של נכס מנצח ומדוייק עבורכם. השקיעו בו זמן וכובד ראש!
מיקוד
לאחר השלמת השלב הראשון ובניית תוכנית עסקית מדוייקת עבורכם, עוברים לשלב המיקוד. מטרתו של שלב זה הוא למנוע מכם בלבול, בזבוז זמן מיותר ובחירות שגויות. איך מתמקדים? אחת השיטות האפשריות היא בעזרת שיטת השלילה.
ראשית, עליכם לסמן את האזורים המתאימים לתוכנית העסקית שלכם. סביר שכבר בשלב הראשוני חלק בלתי מבוטל מאזורי הארץ אינו רלוונטי עבורכם (רחוק מהמשפחה, לא בתקציב, אחוזי תשואה נמוכים, ללא מרכזי תעסוקה וכו).
שנית, התחילו להשוות את כל האזורים המסומנים והכירו אותם לעומק. ניתן לערוך רשימה הכוללת את כל הפרמטרים החשובים שלכם בכל עיר. לדוגמא, אם הערים המתאימות לתוכנית העסקית שלכם הן: גבעתיים, רמת גן, פתח תקווה וקריית אונו – ערכו רשימה הכוללת את כל הערים הללו תוך פירוט אודות המחיר הממוצע בכל עיר, המרחק מהמשפחה, החינוך המקומי, אחוז התשואה הממוצע, מרכזי התעסוקה והפנאי הקיימים בכל עיר, אפשרויות תחבורה ועוד. ניתן להוסיף עוד לא מעט פרמטרים להשוואה בהתאם לדגשים החשובים לכם.
בעזרת רשימה מפורטת זו תוכלו לאט לאט להסיר מהרשימה את המקומות האחרונים העונים על פחות מהצרכים שלכם, עד שתישארו עם המיקום המדוייק עבורכם.
בדומה לשלב הראשון, גם בשלב זה רבים מקלים ראש. זכרו, חיפוש שאינו ממוקד יוביל אתכם לבחירה לא נכונה. חכו עם החיפושים ותחסכו זמן יקר ובלבול מסוכן.
התחילו החיפושים
איך מחפשים? ישנן לא מעט שיטות.
ראשית, הרשת מלאה בלא מעט מקורות מידע אמינים ואיכותיים שיאפשרו לכם להתחיל בחיפוש מדוייק מהבית. בעזרת מגוון שכבות סינון תוכלו לאתר נכסים הממוקמים אך ורק במיקום המדוייק שבחרתם בשלב הקודם.
שנית, הסתייעו במתווכים. בניגוד לדעה הרווחת, יש לא מעט מתווכים מקצועיים ואמינים שישמחו לעזור לכם. כמובן שרובם לא פילנתרופים, אך האינטרס המשותף שלכם יכול לעבוד ולייצר לא מעט עסקאות טובות. זכרו, המתווכים המקצועיים באזורכם עובדים בזה. הם מכירים כל שינוי, כל דירה וכל מחיר בכל בניין. יודעים מאיפה כדאי להתרחק ומה הסיבה למחיר הנמוך/הגבוה בכל אזור. במילים אחרות, הידע שלהם יכול לחסוך לכם לא מעט זמן ולמקד אתכם לבחירה מדוייקת ובטוחה.
דגש חשוב! חשוב לבחור נכון מתווכים מיומנים, מקצועיים ואמינים שיסייעו לכם בהליך הרכישה.
הכירו את מחירי הדיור באזור
חשוב לעשות שיעורי בית בעצמכם ולא לסמוך על המתווך שלכם בעיניים עצומות. איך עושים את זה? מכירים את מחירי השוק באזורכם. כיום יש מאגרי מידע ממשלתיים המפרסמים את המחירים בהם נמכרו דירות באזורכם. חשוב לבחון נכסים הדומים ככל הניתן לנכס שאתם מחפשים – מבחינת גודל, מיקום, כמות חדרים, קומות, מפרט הדירה, חנייה צמודה ועוד.
דגש חשוב! לא ניתן להעריך נכון מחיר נכס על סמך פרסומים של נכסים דומים באזור למכירה. כנראה שיש סיבה שהם עדיין לא נמכרו. בכל מקרה זכרו – הערכת שווי מבססים על סמך דירות שנמכרו ולא על סמך דירות המוצעות למכירה.
עבודת שטח
לסיום, חשוב לקום מהספה ולנסוע לאזור היעד שלכם. חשוב שתכירו את הסביבה ושתגיעו גם בשעות הבוקר, גם בשעות הצהריים וגם בשעות הערב – ויותר מפעם אחת. לסיורים הללו אין תחליף. תרגישו את השטח, תכירו את המקום. תכירו את הסביבה ואת אופי ההתנהגות באזור. לעיתים רק בסיורים אלה ניתן לגלות שישנם אנשים מפוקפקים או לחילופין אנשים מדהימים המתגוררים באזור היעד שלכם.
אל תתעצלו, זה שווה את זה!
לסיכום הדברים – עבודה נכונה ומדוייקת על פי השלבים שהובאו מעלה תבטיח לכם בחירה נכונה בנכס המדוייק ביותר למידותיכם. למרות הפיתוי, אל תדלגו על השלבים! אל תקלו ראש בשבים הראשוניים. הקדישו זמן ומחשבה, בנו תוכנית עסקית מדוייקת, בחרו אזור יעד מדוייק והתחילו לעבוד!
רוצים ליווי צמוד ומקצועי לכל התהליך? אנו מציעים לכל לקוחותנו ליווי צמוד הכולל היכרות מעמיקה, בניית תוכנית עסקית מפורטת, מיקוד אזורי חיפוש ומעטפת מקצועית הכוללת מתווכים, עורכי דין, שמאים ויועצי משכנתאות.
מהם לדעתכם האזורים המעניינים ביותר להשקעה בישראל ב 2025?
הסיפור שלנו:
הכל התחיל כחלום לאגד את כל אנשי המקצוע תחת קורת גג אחת
ולתת מעטפת לליווי הכי מקצועי שיש
עניין רכישת הדירה למגורים ולהשקעה זה לא דבר פשוט
לא כמו לקנות לחם או חלב
זה העסקה היקרה ביותר וחשוב מאוד לתת ביטחון ולדעת שבאמת אנחנו עושים את העסקה הכי נכונה בשבילנו. ופה החלטנו לאגד את כולם על תחת קורת גג אחת שמאים, יועצים משפטים, מהנדסים (לבדק בית),יועצי מס, קבלנים, מעצבי פנים ועוד
יונתן אברמוב – שמאי מקרקעין וכלכלן בעל תואר שני עם התמחות במימון.
יונתן אברמוב הינו שמאי מקרקעין וכלכלן בעל תואר שני עם התמחות במימון ופיננסים.
החל את דרכו הארוכה בענף הנדל"ן לפני יותר מ-10 שנים. במהלך השנים הללו צבר ותק רב וניסיון עשיר ביותר מול מגוון רחב של בעלי מקצוע, לקוחות, רשויות מקומיות, ועדות תכנון ועוד.
כיום, יונתן הינו חבר בלשכת שמאי המקרקעין בישראל. בנוסף לכך הינו חבר בלשכת יועצי הנדל"ן בישראל וגם חבר בלשכת מתווכי הנדל"ן.
החזון של יונתן אברמוב
"לפני יותר מעשור, עבדתי כמתווך דירות בצפון הארץ. התחלתי לעבוד עם אנשים באופן יום יומי, להכיר סיפורים מרגשים במיוחד ולמעשה זו הנקודה שבה הבנתי – זה המקצוע בו אני הולך להתמקד בחיי, זו השליחות שלי." משתף יונתן אברמוב, בעלי קבוצת אברמוב השקעות נדל"ן.
"הבנתי שהייעוד שלי בחיים הוא לעזור לכמה שיותר אנשים להגשים את החלום הפיננסי החשוב ביותר בחייהם."
איך קמה קבוצת אברמוב השקעות נדל"ן?
יונתן נכנס לתחום השמאות, שם החל לכתוב חוות דעת לבנקים השונים.
כאשר היה מקבל לידיו חוזי מכר מכל הסוגים, של דירות, של מבנים מסחריים, משרדים ועוד. מהנקודה הזו בה מצא את עצמו מפיק עשרות דוחות שמאות בצורה מקצועית ואחראית, השוק פתאום היה נראה בעיניו אחרת ממה שהכיר עד לנקודה זו. וכך הוא מספר:
"ואז הבנתי דבר נורא, המון המון אנשים קונים דירות מעל שווי השוק שלהם מבלי שהם בכלל יודעים זאת!
הנה דוגמא למשל שעד היום לא יוצאת לי מהראש. בשנת 2019, פנה אליי חבר וביקש שאני אעזור לו באופן אישי למצוא לו דירה לרכישה. לאחר מחקר מעמיק וסקר שוק כפי שאנחנו יודעים לעשות, מצאתי לו דירה בעלות של ₪800,000 כאשר לפי דעתי, למחירי השוק של אותה שנה, זה היה השווי הנכון של הדירה. אך אם נדבר בכנות, זו לא הייתה בדיוק הדירה שנהוג לעשות עליה "פליפ".
למחרת בדיוק, הגעתי למשרד, וקיבלתי הזמנה לשמאות לדירה עם נתונים דומים, ולא סתם דומים – באותו בניין בדיוק! אני פותח את חוזה הרכישה של הקונה, ואני נדהם לגלות שהדירה נמכרה ב-₪1,000,000!!!
אנחנו מדברים כאן על אותם נתונים בדיוק, אחד לאחד. רק שהחבר שעבורו איתרתי את הנכס, רכש בקומה שלישית (בלי מעלית) והדירה בשווי מיליון ש' נמצאת בקומה הראשונה. אך הפער בשווי כ-20% הוא בלתי נתפס!
ואז קיבלתי החלטה…
"ואז קיבלתי את ההחלטה שהייתה נקודת מפנה בקריירה שלי – אני הולך לעזור לאנשים לעשות את העסקה הכי חשובה בחיים שלהם בצורה הראויה ביותר והנכונה ביותר!"
קבוצת אברמוב הינה חברה מובילה בתחום ליווי משקיעי נדל"ן
אנו מתמחים בליווי מקצה לקצה עד לקבלת המפתח.
הקבוצה שלנו כוללת את כל המומחים הנדרשים כדי להבטיח את הצלחות ההשקעות של לקוחותינו.
עם ניסיון עשיר בתחום אנו מבינים את השוק ויודעים לגשת לנכסים שאינם מפורסמים לקהל הרחב ולקבל עליהם מחירים משתלמים במיוחד דרך הבנקים הגדולים ,דירות ממנהלי עיזבון (דירות ירושה), דירות נטושות, חיבור ישיר ובלעדי לסוכני שטח מיוחדים שמסייעים בכל היבטי איתור דירות מתחת למחיר השוק.
הליווי שלנו כולל:
✅ תכנית עסקית מותאמת אישית לרכישת דירה.
✅ מציאת הדירה המתאימה.
✅ בדיקת אזור ההשקעה.
✅ בדיקות מקיפות על הדירה.
✅ משא ומתן מול המוכרים.
✅ סיוע בהשבחת הנכס.
✅ סיוע בהשכרת הדירה.
✅ סיוע במכירה(פליפ).
אנו מאגדים את כל אנשי המקצוע הדרושים על מנת לוודא
ש…
המשקיעים שלנו עושים את העסקה על הצד הטוב ביותר. בחברתנו נמנים כמה וכמה מלווי משקיעים, שמאיי מקרקעין, מהנדסי בניין שמתמחים באיתור ליקוי בניה, יועצי משכנתאות ועוד.
כל הדירות המוצעות למשקיעים שלנו בתהליך הליווי עוברות בדיקות מקיפות ע"י עורכי דין ושמאים המסייעים בצד המשפטי התכנוני ורישויי על מנת לוודא שמדובר בעסקה איכותית ושניתן לקבל עליה משכנתא.
ברגע שיש אור ירוק על כל הפרמטרים שציינו למעלה אנו מגיעים להחלטה משותפת עם הלקוח שהעסקה עושה שכל ושאפשר להתקדם לחתימת חוזה.
בדיקות שאנחנו עושים שאסור לוותר עליהן
הבדיקות מבוצעות על מנת לבדוק שניתן יהיה לקבל על הדירה משכנתא וגם לוודאות שאתם באמת עושים עסקה טובה
1.מצב משפטי – בודקים שאין הערות אזהרה חלילה כאלו ואחרות שיכולות לגרום לנו לבעיות לקבל משכנתא שבית רשום בפנקס הבתים המשותפים ועוד.
2. מצב תכנוני – בודקים האם יש תב"ע מאושרת בסביבה שיכולה להשביח לנו את הנכס לדוגמא תוכנית לרכבת קלה תוכנית לקנטרי ועוד…
כנגד בודקים את המצב התכונית לבדוק שאין תוכניות שיכולות לפגוע בשווי הנכס לדגומא בית משוגעים, תוכנית למסילות רכב בסמוך לדירה.
3. רישוי – סטטוס הרישוי.
4. היתרי בניה – בודקים שקים היתר הבניה ושהיתר תואם לשימוש בפועל.
5. חריגות בניה – בודקים שבדירה אין חלילה חריגות בניה.
6. זיהוי נכס – מגעים לעשות זיהוי לדירה שהוא תואמת לתשריט ולתוכנית היתר שחניה תואמת ומחסן.
7. מדידות נכס – מודדים את הנכס ורואים שהוא תואם למה שדווח לנו לא פעם מה שציינו בפנינו השטח המדוד קטן יותר.
8. מבנה מסוכן – בודקים שאין חלילה הערות במחלקת ההנדסה או בנסח טאבו על מבנה מסוכן.
9. צו הריסה – בודקים שלא חל על המבנה או על הדירה צו הריסה.
10.בדיקת שווי הדירה – הבדיקה החשובה ביותר זאת שנותן לנו את האור הירוק להתקדם על העסקה בודקים שווי הדירה באמת משקף את המחיר שבעלי הנכס דורשים.
משקיעים ממליצים:
יוסי בן דוד
תשואה שנתית
5%
סוג עסקה
Flip
מיקום הנכס
קריית מוצקין
סכום השקעה
800K
מיקום הנכס
קריית מוצקין
סכום השקעה
800K
משפחת פרץ
תשואה שנתית
7%
סוג עסקה
Flip
מיקום הנכס
עפולה
סכום השקעה
180K
מיקום הנכס
עפולה
סכום השקעה
180K
לקוח מרוצה
תשואה שנתית
4.8%
סוג עסקה
התחדשות עירונית
מיקום הנכס
נוף הגליל
סכום השקעה
190K
מיקום הנכס
נוף הגליל
סכום השקעה
190K
זאביק דוד
תשואה שנתית
4.3%
סוג עסקה
Flip
מיקום הנכס
מגדל העמק
סכום השקעה
150K
מיקום הנכס
מגדל העמק
סכום השקעה
150K
ברוך אשכנזי
תשואה שנתית
4.9%
סוג עסקה
Flip
מיקום הנכס
נוף הגליל
סכום השקעה
215K
מיקום הנכס
נוף הגליל
סכום השקעה
215K
נתונים שכדאי להכיר:
| שאלה | תשובה |
| כמה דירות קיימות בישראל נכון לשנת 2023? | כ-2,900,000 דירות/יחידות דיור |
| כמה דירות נבנות במדינת ישראל בשנה? | בשנת 2017: כ-47.4 אלף דירות בשנת 2018: כ-50.3 אלף דירות בשנת 2019: כ-51.7 אלף דירות בשנת 2020: כ-48.5 אלף דירות בשנת 2021: כ-46.7 אלף דירות בשנת 2022: כ-51.9 אלף דירות בשנת 2023: כ-48 אלף דירות |
| כמה דירות חדשות נבנות בישראל מדי שנה | בישראל נבנות כ-40-60 אלף דירות חדשות בממוצע מדי שנה |
| מהו מחיר דירה ממוצעת בישראל? | כ-1.965 מיליון שקלים |
| כמה דירות ריקות עומדות בישראל בלי שגרים בהן? | כ-200,000 |
| כמה דירות חדשות נמכרות בישראל לפי שנה: | בשנת 2018: כ-22 אלף דירות בשנת 2019: כ-33 אלף דירות בשנת 2020: כ-39.5 אלף דירות בשנת 2021: כ-56 אלף דירות בשנת 2022: כ-40.4 אלף דירות בשנת 2023: כ-27.9 אלף דירות |
מקור הנתונים: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
שאלות ותשובות:
תהליך הליווי נמשך בין 3-6 חודשים בממוצע (פינוי הנכס תלוי במוכר ולעתים יכול להתעכב, לפעמים נדרש שיפוץ וכו')
תלוי במטרה שלכם ובעסקה שיצרנו לכם. בעקרון, אפשר להתחיל להרוויח מהרגע שמסתיים התהליך כי השאיפה שלנו היא לרכוש דירות מתחת למחיר השוק. מצד שני, יש נכסים שצריך לממש אחרי מספר שנים.
אין עם זה שום בעיה, אין צורך ברקע קודם בתחום. המומחים שלנו יסבירו הכל בצורה ברורה וידריכו אותך לכל אורך הדרך עד לקבלת המפתח.
השקעות נדל"ן נחשבות הרבה יותר מבוססות ובטוחות אם מבצעים השוואה לאפיקי השקעה אחרים.
הזמן הטוב ביותר לעסקת נדל"ן הוא עכשיו. במשך השנים תמיד ניתן יהיה לבצע מחזור למשכנתא שלכם ולשפר את הריביות.
יש לנו את יועצי המשכנתאות הטובים ביותר בשוק שיעזרו לכם למצות את התהליך על הצד הטוב ביותר.
