כל האמת על הלוואות הקבלן המשווקות כהטבה משמעותית!

#טיפ מס 5 - הלוואות קבלן כוללות לא מעט חסרונות!

• בקצרה - חולמים לרכוש עסקת פריסייל במתווה תשלומים של 90/10 או אף 95/5? חשוב לדעת שברוב המקרים היא תכלול הלוואת קבלן. הלוואות קבלן הפכו שכיחות במיוחד בשנים האחרונות, אך רבים עדיין לא מכירים את יתרונותיהן וחסרונותיהן על בוריין. מתכננים למכור את הנכס טרם קבלת המפתח והשלמת העסקה? הלוואת קבלן עלולה לסבך אתכם! בשורות הבאות נגע בכל הפרטים אודות הלוואות קבלן ונמנה את מרבית יתרונותיהן וחסרונותיהן, כך שתדעו לשקול את כדאיות ההלוואה תוך התחשבות במשתנים כולם.

נדרשתם לשלם 5%-10% בלבד משווי הנכס? כנראה שהעסקה תכלול הלוואת קבלן!

עסקאות פרי פריסייל אמיתיות מבטיחות לבוחר בהן יתרונות רבים. אחד המרכזיים שבהם הוא תנאי המימון. כיום יזמים רבים מוציאים מספר דירות למכירה מוקדמת בתנאי מימון המאפשרים לשלם חלק קטן משווי הנכס בעת חתימת החוזה, והשארית לאחר קבלת טופס 4. כמה קטן? משתנה בהתאם לאופי הפרויקט, מיקומו ומחיר נכסיו, אך הטווח נע בין 20% ל 5% בלבד. כלומר, הרוכש ידרש לשלם בין 20% ל 5% בלבד משווי הנכס (המוזל גם כך, בעקבות הרכישה המוקדמת). ההון העצמי העומד לרשותכם אינו גבוה ואפשרות של תשלום אחוזים בודדים בעת הרכישה נשמע לכם מעניין? חשוב שתכירו את כל המשמעויות של הלוואות הקבלן שמסתתרות בעסקאות רבות מעין אלה.

הכירו את הלוואות הקבלן שהפכו שכיחות כל כך בשנים האחרונות

אז מה היא הלוואת קבלן? הלוואת קבלן היא הלוואה (משכנתא) בשיעור של כ 50% משווי הנכס הנרשמת על שם הרוכש. הקבלן מוביל את רוכשיו לבנק שנבחר על ידו במטרה שיקבלו הלוואת בלון ללא תשלומי ריביות. במילים אחרות - הקבלנים דורשים מהרוכשים לקחת הלוואת משכנתא מבנק ייעודי על סך כ 50% משווי הנכס. אז איך בכל זאת הלוואה זו משווקת כהטבה משמעותית עבור הרוכשים? הסיבה לכך היא הליך הלוואת בלון.

הלוואת בלון - דחיית החזרי הקרן

הלוואת בלון היא הלוואה הניתנת לכל דורש (על בסיס בדיקת הבנק ודירוג אשראי) עם דחיית תשלומי הקרן. כלומר, אדם הלוקח היום הלוואת בלון, יוכל להתחיל לשלם את ההחזרים החודשיים בעוד מספר חודשים או אף שנים בהתאם למתווה הנבחר. אז את תשלומי הקרן ניתן לדחות, אך מה עם הריביות? בהלוואת בלון רגילה, הלווה ידרש לשלם את הריביות (בלבד) מיד עם קבלת ההלוואה. בהלוואות קבלן המשווקות כהטבה, הקבלן הוא זה שמשלם את הריביות במקום הרוכש. כלומר הלוואת קבלן היא הלוואת משכנתא (מבנק הנבחר על ידי הקבלן) הכוללת דחיית תשלומי הקרן ופטור מתשלומי הריביות (המשולמות על ידי הקבלן) עד לסמוך לקבלת המפתח.

דגשים חשובים אודות הלוואת קבלן:

קבלת ההלוואת קבלן מותנת בתנאים זהים לקבלת הלוואת משכנתא (דירוג אשראי, גובה החזר חודשי ביחס להכנסה הפנויה ועוד). תשלומי הריבית בלבד משולמים על ידי הקבלן, כך שהקרן אינה משולמת ומצטמצמת לאורך כל שנות הבניה. ההלוואה ניתנת על ידי הבנק שנבחר על ידי הקבלן.

כל הסיבות בגינן חשוב שתחשבו פעמיים לפני בחירתכם בהלוואת קבלן

למרות השיווק האגרסיבי שמטרתו להציג את הלוואות הקבלן כמציאה של ממש, הן כוללות לא מעט חסרונות ומערימות קשיים רבים על המשקיעים. בשורות הבאות נמנה בקצרה כמה מהחסרונות המשמעותיים שחשוב שתביאו בחשבון לפני שתבחרו בהלוואה זו.

חסרונות מרכזיים שחשוב שתכירו:

העברת הצמדות מדד מהנכס להלוואה על אף שמרבית עסקאות הפריסייל האמיתיות מבטיחות לרוכשים פטור ממדד תשומות הבנייה, קבלנים רבים מעניקים פטור הצמדה לנכס, אך לא להלוואה. חלקן בוחרים לשלם את כל הריביות בפעימה אחת ומגלגלים את ההצמדות לקרן ההלוואה שישולמו בעתיד על ידי הרוכש. הבטיחו לכם פטור מהצמדה למדד? וודאו שזה כולל גם את קרן ההלוואה. הקבלן בוחר עבורכם את הבנק בהליך קבלת הלוואת משכנתא, הרוכשים יכולים לנהל משא ומתן עם הבנקים השונים במטרה לשפר את תמהיל ההלוואה ותנאיה. משא מתן זה יעיל במיוחד ויכול לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים בתום כל שנות ההחזרים. פגיעה ביכולת הרוכש לקבל הלוואת משכנתא נוספת כפי שציינו מעלה, ברוב המקרים הלוואות הקבלן יהיו על סך כ 50% משווי הנכס ולעיתים אף יותר. במילים אחרות, מדובר על הלוואה גדולה. הלוואה גדולה זו רשומה על שם הרוכש, מה שימנע ממנו קבלת הלוואת משכנתא נוספת. חיסרון זה רלוונטי בעיקר עבור משקיעים המעוניינים למקסם את ההון העצמי העומד לרשותם לטובת רכישה נוספת. פגיעה ביכולת למכור את הנכס לפני השלמת העסקה משקיעים רבים בוחרים לרכוש עסקאות פריסייל, לשלם כ 20% משווי הנכס ולמכור אותו רגע לפני קבלת המפתח ומעט לפני השלמת שארית התשלום. הלוואת הקבלן מערימה קשיים רבים על הליך זה. חושבים למכור את הנכס לפני השלמת העסקה? הלוואת קבלן אינה רלוונטית עבורכם. לסיכום, לפני שאתם ממהרים לקחת הלוואת קבלן, חשוב להכיר היטב את כלל משמעויות צעד זה. הלוואות אלה המשווקות כהטבה משמעותית עלולות לכלול לא מעט חסרונות.