עסקאות פריסייל בענף הנדל"ן הפכו בשנים האחרונות לאחת מאפשרויות ההשקעה המבוקשות ביותר. הביקוש הגבוה הוביל לפרסום אגרסיבי של עסקאות רבות המוצעות לציבור הרחב כפטריות אחרי הגשם. אך האם כלל הפרסומים המציעים מכירה מוקדמת בתנאים מיוחדים אכן כדאיים להשקעה? התשובה היא חד משמעית – לא. במאמר הבא נגע במספר נקודות חשובות שיעזרו לכם לבחור נכון את עסקת הפריסייל הבאה שלכם. לפני שנמנה את הדגשים החשובים, כדאי שתכירו מקרוב את הרעיון העומד מאחורי העסקאות המבוקשות הללו.
מהי עסקת פריסייל אמיתית? למה שימכרו לכם דירה בהנחה? הכירו את הרעיון העומד מאחורי פרטי העסקה!
עסקת פריסייל היא עסקת מכירה מוקדמת במסגרתה היזם מציע מספר מצומצם של דירות הנמכרות על הנייר בתנאים אטרקטיביים. למה שיעשה את זה? הסיבה המרכזית היא השגת מימון איכותי מהבנק. יזם המצליח להוכיח את יכולתו למכור נכסים בפרויקט מעניק סוג של כדור הרגעה לבנק, שישמח להעמיד לרשותו מימון איכותי. בשביל להצליח למכור נכסים בשלבים כל כך מוקדמים, לעיתים עוד טרם ירדו לשטח או אף קיבלו את כל האישורים הנדרשים, ליזם אין ברירה מלבד מכירה בתנאים מיוחדים. מהם התנאים המיוחדים המקובלים בשלבי המכירה המוקדמת? ניתן לחלקם לשתי קטגוריות מרכזיות – תנאי תשלום ומחיר.
עסקת פריסייל אמיתית מתאפיינת בשני יתרונות מרכזיים – מחיר ותנאי תשלום
תנאי התשלום
אחד היתרונות הגדולים ביותר של עסקאות פריסייל איכותיות הוא תנאי תשלום מיוחדים. ישנן מגוון אפשרויות שונות המקובלות בעסקאות הללו. העיקריות שבהן:
- תשלום חלק קטן משווי הנכס בעת חתימת החוזה, ושאר התשלום עם קבלת טופס 4, בעת קבלת האישור לאכלוס המבנה.
- כמה תידרשו לשלם בעת חתימת החוזה? ברוב המקרים בין 7% ל 20%. כלומר את שארית התשלום, בין 80% ל 93% משווי הנכס תשלמו רק לאחר קבלת טופס 4.
- פטור ממדד תשומות הבניה – בתנאי תשלום רגילים, שארית התשלום צמודה למדד תשומות הבניה. כלומר כל הסכום שנותר לכם לשלם נתון לתנודות בהתאם לתנודות מדד המחירים לצרכן. אנשים רבים מגלים בדיעבד שנדרשים לשלם עשרות ואף מאות אלפי שקלים יותר רק בגין עלייתו של המדד. בעסקאות פריסייל איכותיות לעיתים ניתן ליהנות מפטור מלא מהצמדה זו.
תנאי המימון הללו מאפשרים לאנשים רבים לרכוש נכסים חדשים על אף שאין ברשותם את כל ההון הנדרש לכך, אלא רק 7%-20% ממנו. חשוב להדגיש כי לאורך כל שנות השלמת בניית הפרויקט, הרוכשים בתנאים הללו אינם נדרשים לקחת משכנתא, שכן את שארית התשלום הם מעבירים רק בעת קבלת טופס 4.
המחיר
יתרון נוסף ומשמעותי במיוחד בעסקאות פריסייל איכותיות הוא המחיר. מעבר לתנאי התשלום האטרקטיביים, היזם נדרש לרדת ממחיר השוק של דירה בנויה, שכן מצבה התכנוני מגלם עוד מספר שנים עד בנייתה ומגוון סיכונים. לכן, תנאי התשלום המיוחדים לא יספיקו והמשקיעים יהנו גם ממחיר נמוך.
- כמה נמוך? ברוב המקרים מחיר דירה הנמכרת על הנייר יהיה נמוך בכ 5% עד 20% משווי השוק של אותה דירה בנויה.
מקבץ היתרונות הללו גורם למשקיעים רבים לחזר אחר עסקאות פריסייל אמיתיות ואיכותיות. אפיקי הרווח האפשריים רבים – המשקיע יהנה מהדבקת הפער בין מחיר הרכישה על הנייר לבין מחיר השוק של הדירה ככל שיתקדמו שלבי הבנייה. מעבר לכך, בחירה נכונה בעסקה מוצלחת תבטיח עליית ערך במרוצת שנות הבנייה. ובאשר לתנאי התשלום – הרוכש נהנה משנים בהן הוא יכול לצבור הון עצמי שישרת אותו בהשלמת העסקה בתנאים מיטביים. כמו כן (בהתאם לסעיף בחוזה), הרוכש יוכל למכור את הנכס מעט לפני שלבי האכלוס ללא צורך להביא מהבית את שארית ההון הנדרש להשלמת העסקה. בקיצור, עסקאות פריסייל אמיתיות ואיכותיות רוויות יתרונות משמעותיים, מה שהופך אותן למבוקשות כל כך.
ומה עם חסרונות או סיכונים? חשוב שתכירו גם את הקשיים האפשריים
ומה באשר לסיכונים? חשוב להכיר גם את הסיכונים האפשריים בעסקאות מעין אלה. בשל הביקוש הגדול, מפורסמות כיום עסקאות רבות המגלמות סיכונים וחסרונות רבים. העיקריים שבהם:
- פרסום עסקאות פריסייל כטריק שיווקי
ישנם לא מעט יזמים המשווקים דירות רבות בכל פרויקט כדירות המיועדות למכירה מוקדמת. ברוב המקרים, מדובר בטריק שיווקי שנועד למשוך את הקונים, ולא בעסקת פריסייל אמיתית ואיכותית. לא יתכן שחלק גדול מכל פרויקט ימכר בתנאים אטרקטיביים ובמחירים נמוכים. אם אכן משווקות דירות רבות כפריסייל בפרויקט שלכם, כנראה שלא באמת מדובר במכירה מוקדמת שתקנה לכם את היתרונות הגדולים שהובאו מעלה.
- שארית תשלום צמודה למדד לאורך שנים
רוכשים רבים לא מכירים את הסעיף שמצמיד את כל שארית התשלום שלהם לתנודות מדד תשומות הבנייה. הצמדה זו לאורך שנים עלולה לעלות ביוקר ולנגוס בכל ההנחה שניתנה בגין הרכישה המוקדמת.
- אזורים חלשים שאינם צפויים ליהנות מעליות ערך
חשוב לדעת לבחור נכון את המיקום של הפרויקטים המציעים עסקאות פריסייל אמיתיות. בחירה נכונה של מיקום שצפוי ליהנות מעליית ערך בעתיד הקרוב (בשל תוכניות פיתוח שונות, בניית תחנות רכבת קלה ועוד) תבטיח למשקיע עסקה בטוחה ומתגמלת במיוחד.
- יזמים בתחילת דרכם ללא ערבויות
יזמים בתחילת דרכם שעדיין לא השלימו בהצלחה פרויקטים גדולים עלולים להתקשות בהשלמת הפרויקט, מה שכמובן ישפיע באופן ישיר על רוכשיו. זכרו, רכישת דירה על הנייר מגלמת סיכון, שכן הדירה אינה בנויה ותהיה בנויה רק אם היזם, הקבלן וכלל המעורבים במלאכה ישלימו את תפקידם בצורה מקצועית.
לא כל עסקת פריסייל שמציעים לכם מגלמת את היתרונות שהובאו מעלה – כך תצליחו לבחור נכון!
אז לפני שאתם ממהרים לרכוש דירות במבצעי פריסייל ללא כל הבחנה, חשוב לדעת כי עסקאות נכונות המעניקות לבוחרים בהן את מירב היתרונות, חייבות להיבחר בקפידה ובמקצועיות. בחירה שאינה נכונה או מדוייקת לצרכים שלכם עלולה להתברר כטעות של ממש. אז איך עושים את זה נכון? בעזרת ליווי מקצועי של אנשי מקצוע מיומנים ומנוסים שהשלימו מאות עסקאות מוצלחות עבור לקוחותיהם. יונתן אברמוב הוא ללא ספק אחד מאנשי המקצוע המיומנים והמצליחים בענף.
הכירו את מעטפת הליווי המקצועית ביותר שניתן לקבל בהשלמת עסקת פריסייל אמיתית!
יונתן אברמוב החל את דרכו בתחום הנדל"ן לפני למעלה מעשור כיום שמאי מקרקעין מקצועי. מאז ועד היום הוא הספיק לשמש כאיש מקצוע בכובעים שונים, להקים חברה המונה עובדים רבים וללוות מאות משקיעים מרוצים. במסגרת תפקידו כשמאי מקרקעין מקצועי, יונתן מלווה חברות יזמיות רבות באיתור מכרזי רשות מקרקעי ישראל ומסייע להן להשלים מכירות מוקדמות ללא כל צורך בפרסומן. חשוב להדגיש כי עסקאות פריסייל אמיתיות המגלמות את מירב היתרונות שהובאו מעלה, ברוב המקרים נמכרות למקורבים וללא כל פירסום. הסיבה המרכזית לכך – החברות היזמיות לא רוצות שהשוק יזכור להן את מחירי הפריסייל. זיכרון זה עשוי להקשות עליהן להצליח למכור במחירי שוק, ללא הנחות והטבות מיוחדות. בעזרת ידיעותיו, קשריו וניסיונו של יונתן, הוא מצליח להבטיח ללקוחותיו עסקאות פריסייל אמיתיות שאינן מוצעות לציבור הרחב. מעבר לכך, יונתן מציע ללקוחותיו עוד יתרונות רבים, עיקריהם מובאים מטה.
שירותו המקצועי של יונתן כולל יתרונות רבים, ביניהם:
- שירות צמוד, אדיב ומקצועי – ליווי אישי בהתאם לצרכיו, רצונותיו ויכולותיו של כל לקוח
- ניהול קהילות פריסייל רשמיות – חברות יזמיות רבות פונות למנהל הקהילות עוד טרם שלבי הפרסום, מה שמסייע לאתר עסקאות אטרקטיביות במיוחד
- חישוב דוח 0 בדיוק רב – מאפשר לדעת במדויק בכמה היזם יכול למכור את הדירה ללא הפסד או חריגה מהתוכנית העסקית שלו
- פעילות יומיומית באיתור פרויקטים – פעילות יומיומית מבטיחה יצירת קשר עם חברות יזמיות רגע לפני שהן יוצאות לשיווק מוקדם
- בחירה מוקפדת של פרויקטים עם כמות משקיעים נמוכה – פרויקטים אלה מגלמים רמת סיכון נמוכה. שכן אין מתחרים רבים בשלבי המכירה
- שמאות מקצועית להיכרות מדוייקת עם מחירים ותמהילים – הערכה מדוייקת של מחיר אטרקטיבי בשילוב מפרט עשיר ומפנק
- תמחור שלב הפרויקט במחיר הרכישה – השלב בו הפרויקט נמצא משפיע באופן ישיר על מחיר נכסיו, נתון המחושב בדיוק רב בעת ביצוע העסקה
- ניהול משא ומתן מקצועי לנספחי שינויים – בסיוע יועצים משפטיים ואנשי מקצוע רבים מנהלים משא ומתן מיטבי על נספחי השינויים. כמו כן מוודאים שכל הבטחות היזם אכן מעוגנות בסעיפים רשמיים.
לסיכום, עסקאות פריסייל אמיתיות ואיכותיות מגלמות יתרונות רבים. מנגד, עסקאות המשווקות כעסקאות פריסייל למטרות קידום מכירות עלולות לכלול סיכונים משמעותיים. רוצים ליהנות מהיתרונות הרבים של עסקאות פריסייל בשלבים המוקדמים, עוד טרם יציאתם לשיווק? ליווי אדיב, מקצועי וצמוד של יונתן אברמוב הוא התשובה עבורכם!
הסיפור שלנו:
הכל התחיל כחלום לאגד את כל אנשי המקצוע תחת קורת גג אחת
ולתת מעטפת לליווי הכי מקצועי שיש
עניין רכישת הדירה למגורים ולהשקעה זה לא דבר פשוט
לא כמו לקנות לחם או חלב
זה העסקה היקרה ביותר וחשוב מאוד לתת ביטחון ולדעת שבאמת אנחנו עושים את העסקה הכי נכונה בשבילנו. ופה החלטנו לאגד את כולם על תחת קורת גג אחת שמאים, יועצים משפטים, מהנדסים (לבדק בית),יועצי מס, קבלנים, מעצבי פנים ועוד
יונתן אברמוב – שמאי מקרקעין וכלכלן בעל תואר שני עם התמחות במימון.
יונתן אברמוב הינו שמאי מקרקעין וכלכלן בעל תואר שני עם התמחות במימון ופיננסים.
החל את דרכו הארוכה בענף הנדל"ן לפני יותר מ-10 שנים. במהלך השנים הללו צבר ותק רב וניסיון עשיר ביותר מול מגוון רחב של בעלי מקצוע, לקוחות, רשויות מקומיות, ועדות תכנון ועוד.
כיום, יונתן הינו חבר בלשכת שמאי המקרקעין בישראל. בנוסף לכך הינו חבר בלשכת יועצי הנדל"ן בישראל וגם חבר בלשכת מתווכי הנדל"ן.
החזון של יונתן אברמוב
"לפני יותר מעשור, עבדתי כמתווך דירות בצפון הארץ. התחלתי לעבוד עם אנשים באופן יום יומי, להכיר סיפורים מרגשים במיוחד ולמעשה זו הנקודה שבה הבנתי – זה המקצוע בו אני הולך להתמקד בחיי, זו השליחות שלי." משתף יונתן אברמוב, בעלי קבוצת אברמוב השקעות נדל"ן.
"הבנתי שהייעוד שלי בחיים הוא לעזור לכמה שיותר אנשים להגשים את החלום הפיננסי החשוב ביותר בחייהם."
איך קמה קבוצת אברמוב השקעות נדל"ן?
יונתן נכנס לתחום השמאות, שם החל לכתוב חוות דעת לבנקים השונים.
כאשר היה מקבל לידיו חוזי מכר מכל הסוגים, של דירות, של מבנים מסחריים, משרדים ועוד. מהנקודה הזו בה מצא את עצמו מפיק עשרות דוחות שמאות בצורה מקצועית ואחראית, השוק פתאום היה נראה בעיניו אחרת ממה שהכיר עד לנקודה זו. וכך הוא מספר:
"ואז הבנתי דבר נורא, המון המון אנשים קונים דירות מעל שווי השוק שלהם מבלי שהם בכלל יודעים זאת!
הנה דוגמא למשל שעד היום לא יוצאת לי מהראש. בשנת 2019, פנה אליי חבר וביקש שאני אעזור לו באופן אישי למצוא לו דירה לרכישה. לאחר מחקר מעמיק וסקר שוק כפי שאנחנו יודעים לעשות, מצאתי לו דירה בעלות של ₪800,000 כאשר לפי דעתי, למחירי השוק של אותה שנה, זה היה השווי הנכון של הדירה. אך אם נדבר בכנות, זו לא הייתה בדיוק הדירה שנהוג לעשות עליה "פליפ".
למחרת בדיוק, הגעתי למשרד, וקיבלתי הזמנה לשמאות לדירה עם נתונים דומים, ולא סתם דומים – באותו בניין בדיוק! אני פותח את חוזה הרכישה של הקונה, ואני נדהם לגלות שהדירה נמכרה ב-₪1,000,000!!!
אנחנו מדברים כאן על אותם נתונים בדיוק, אחד לאחד. רק שהחבר שעבורו איתרתי את הנכס, רכש בקומה שלישית (בלי מעלית) והדירה בשווי מיליון ש' נמצאת בקומה הראשונה. אך הפער בשווי כ-20% הוא בלתי נתפס!
ואז קיבלתי החלטה…
"ואז קיבלתי את ההחלטה שהייתה נקודת מפנה בקריירה שלי – אני הולך לעזור לאנשים לעשות את העסקה הכי חשובה בחיים שלהם בצורה הראויה ביותר והנכונה ביותר!"
קבוצת אברמוב הינה חברה מובילה בתחום ליווי משקיעי נדל"ן
אנו מתמחים בליווי מקצה לקצה עד לקבלת המפתח.
הקבוצה שלנו כוללת את כל המומחים הנדרשים כדי להבטיח את הצלחות ההשקעות של לקוחותינו.
עם ניסיון עשיר בתחום אנו מבינים את השוק ויודעים לגשת לנכסים שאינם מפורסמים לקהל הרחב ולקבל עליהם מחירים משתלמים במיוחד דרך הבנקים הגדולים ,דירות ממנהלי עיזבון (דירות ירושה), דירות נטושות, חיבור ישיר ובלעדי לסוכני שטח מיוחדים שמסייעים בכל היבטי איתור דירות מתחת למחיר השוק.
הליווי שלנו כולל:
✅ תכנית עסקית מותאמת אישית לרכישת דירה.
✅ מציאת הדירה המתאימה.
✅ בדיקת אזור ההשקעה.
✅ בדיקות מקיפות על הדירה.
✅ משא ומתן מול המוכרים.
✅ סיוע בהשבחת הנכס.
✅ סיוע בהשכרת הדירה.
✅ סיוע במכירה(פליפ).
אנו מאגדים את כל אנשי המקצוע הדרושים על מנת לוודא
ש…
המשקיעים שלנו עושים את העסקה על הצד הטוב ביותר. בחברתנו נמנים כמה וכמה מלווי משקיעים, שמאיי מקרקעין, מהנדסי בניין שמתמחים באיתור ליקוי בניה, יועצי משכנתאות ועוד.
כל הדירות המוצעות למשקיעים שלנו בתהליך הליווי עוברות בדיקות מקיפות ע"י עורכי דין ושמאים המסייעים בצד המשפטי התכנוני ורישויי על מנת לוודא שמדובר בעסקה איכותית ושניתן לקבל עליה משכנתא.
ברגע שיש אור ירוק על כל הפרמטרים שציינו למעלה אנו מגיעים להחלטה משותפת עם הלקוח שהעסקה עושה שכל ושאפשר להתקדם לחתימת חוזה.
בדיקות שאנחנו עושים שאסור לוותר עליהן
הבדיקות מבוצעות על מנת לבדוק שניתן יהיה לקבל על הדירה משכנתא וגם לוודאות שאתם באמת עושים עסקה טובה
1.מצב משפטי – בודקים שאין הערות אזהרה חלילה כאלו ואחרות שיכולות לגרום לנו לבעיות לקבל משכנתא שבית רשום בפנקס הבתים המשותפים ועוד.
2. מצב תכנוני – בודקים האם יש תב"ע מאושרת בסביבה שיכולה להשביח לנו את הנכס לדוגמא תוכנית לרכבת קלה תוכנית לקנטרי ועוד…
כנגד בודקים את המצב התכונית לבדוק שאין תוכניות שיכולות לפגוע בשווי הנכס לדגומא בית משוגעים, תוכנית למסילות רכב בסמוך לדירה.
3. רישוי – סטטוס הרישוי.
4. היתרי בניה – בודקים שקים היתר הבניה ושהיתר תואם לשימוש בפועל.
5. חריגות בניה – בודקים שבדירה אין חלילה חריגות בניה.
6. זיהוי נכס – מגעים לעשות זיהוי לדירה שהוא תואמת לתשריט ולתוכנית היתר שחניה תואמת ומחסן.
7. מדידות נכס – מודדים את הנכס ורואים שהוא תואם למה שדווח לנו לא פעם מה שציינו בפנינו השטח המדוד קטן יותר.
8. מבנה מסוכן – בודקים שאין חלילה הערות במחלקת ההנדסה או בנסח טאבו על מבנה מסוכן.
9. צו הריסה – בודקים שלא חל על המבנה או על הדירה צו הריסה.
10.בדיקת שווי הדירה – הבדיקה החשובה ביותר זאת שנותן לנו את האור הירוק להתקדם על העסקה בודקים שווי הדירה באמת משקף את המחיר שבעלי הנכס דורשים.
משקיעים ממליצים:
יוסי בן דוד
תשואה שנתית
5%
סוג עסקה
Flip
מיקום הנכס
קריית מוצקין
סכום השקעה
800K
מיקום הנכס
קריית מוצקין
סכום השקעה
800K
משפחת פרץ
תשואה שנתית
7%
סוג עסקה
Flip
מיקום הנכס
עפולה
סכום השקעה
180K
מיקום הנכס
עפולה
סכום השקעה
180K
לקוח מרוצה
תשואה שנתית
4.8%
סוג עסקה
התחדשות עירונית
מיקום הנכס
נוף הגליל
סכום השקעה
190K
מיקום הנכס
נוף הגליל
סכום השקעה
190K
זאביק דוד
תשואה שנתית
4.3%
סוג עסקה
Flip
מיקום הנכס
מגדל העמק
סכום השקעה
150K
מיקום הנכס
מגדל העמק
סכום השקעה
150K
ברוך אשכנזי
תשואה שנתית
4.9%
סוג עסקה
Flip
מיקום הנכס
נוף הגליל
סכום השקעה
215K
מיקום הנכס
נוף הגליל
סכום השקעה
215K
נתונים שכדאי להכיר:
| שאלה | תשובה |
| כמה דירות קיימות בישראל נכון לשנת 2023? | כ-2,900,000 דירות/יחידות דיור |
| כמה דירות נבנות במדינת ישראל בשנה? | בשנת 2017: כ-47.4 אלף דירות בשנת 2018: כ-50.3 אלף דירות בשנת 2019: כ-51.7 אלף דירות בשנת 2020: כ-48.5 אלף דירות בשנת 2021: כ-46.7 אלף דירות בשנת 2022: כ-51.9 אלף דירות בשנת 2023: כ-48 אלף דירות |
| כמה דירות חדשות נבנות בישראל מדי שנה | בישראל נבנות כ-40-60 אלף דירות חדשות בממוצע מדי שנה |
| מהו מחיר דירה ממוצעת בישראל? | כ-1.965 מיליון שקלים |
| כמה דירות ריקות עומדות בישראל בלי שגרים בהן? | כ-200,000 |
| כמה דירות חדשות נמכרות בישראל לפי שנה: | בשנת 2018: כ-22 אלף דירות בשנת 2019: כ-33 אלף דירות בשנת 2020: כ-39.5 אלף דירות בשנת 2021: כ-56 אלף דירות בשנת 2022: כ-40.4 אלף דירות בשנת 2023: כ-27.9 אלף דירות |
מקור הנתונים: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
שאלות ותשובות:
תהליך הליווי נמשך בין 3-6 חודשים בממוצע (פינוי הנכס תלוי במוכר ולעתים יכול להתעכב, לפעמים נדרש שיפוץ וכו')
תלוי במטרה שלכם ובעסקה שיצרנו לכם. בעקרון, אפשר להתחיל להרוויח מהרגע שמסתיים התהליך כי השאיפה שלנו היא לרכוש דירות מתחת למחיר השוק. מצד שני, יש נכסים שצריך לממש אחרי מספר שנים.
אין עם זה שום בעיה, אין צורך ברקע קודם בתחום. המומחים שלנו יסבירו הכל בצורה ברורה וידריכו אותך לכל אורך הדרך עד לקבלת המפתח.
השקעות נדל"ן נחשבות הרבה יותר מבוססות ובטוחות אם מבצעים השוואה לאפיקי השקעה אחרים.
הזמן הטוב ביותר לעסקת נדל"ן הוא עכשיו. במשך השנים תמיד ניתן יהיה לבצע מחזור למשכנתא שלכם ולשפר את הריביות.
יש לנו את יועצי המשכנתאות הטובים ביותר בשוק שיעזרו לכם למצות את התהליך על הצד הטוב ביותר.
