#טיפ מס 12 – כך מנהלים נכון משא ומתן!
מתכננים לרכוש נכס למטרות מגורים או השקעה? השורות הבאות רלוונטיות במיוחד עבורכם! כל עסקה כוללת הליך מסודר של משא ומתן. בהליך זה פעמים רבות הרוכשים מצליחים לשדרג את דירתם, להוריד עשרות ואף מאות אלפי שקלים במחיר ולשפר את מתווה התשלומים. במילים אחרות – מדובר באחד ההליכים החשובים ביותר במסגרת התהליך הגדול של רכישת דירה. על אף חשיבותו של הליך זה, אנשים רבים מתחילים לנהל משא ומתן ללא היכרות עם הדגשים החשובים לניהול נכון ומקצועי. בפסקאות הבאות נכיר את המשתנים המשפיעים על הליך המשא ומתן וניתן מספר טיפים שיסייעו לכם לעשות זאת נכון.
הכירו את הרקע לעסקה – ידע ששווה זהב!
ראשית, חשוב להכיר את הרקע מאחורי המכירה, טרם תחילתו של משא ומתן. היכרות עם הרקע תאפשר לכם להבין מי הצד החזק יותר בהתנהלות. אם מדובר במוכר שחייב למכור את דירתו מהר ככל הניתן משלל סיבות, סביר להניח שידו של הרוכש על העליונה, אך מנגד, אם מדובר על מוכר שרק התחיל בהליך שיווק דירתו והוא כלל לא לחוץ למכור, סביר להניח שניסיונותיו של הרוכש לחתוך במחיר יעלו בתוהו. במילים אחרות – הרקע מאחורי העסקה הוא חלק בלתי נפרד מהתנהלות משא ומתן ומשפיע עליה באופן ישיר.
👈 הירשמו לרשימת התפוצה וקבלו עדכונים חמים על דירות מתחת למחיר שוק 👉
הגורמים השכיחים ביותר שיגרמו למוכר להתפשר בניהול נכון של מו"מ:
- דירה שחייבת להימכר
מוכרים רבים נמצאים בלחץ למכור את דירתכם ממגוון סיבות. השכיחות ביותר הן התחייבויות שונות של משפרי דיור, רצון לחמוק מתשלום מס על דירה שניה, קשיים כלכליים ועוד. הסיבות הללו ועוד רבות נוספות יאפשרו לכם לקבל מחיר טוב ובתנאים נוחים.
- דירת ירושה
פעמים רבות בעלי דירות ירושה מוכנים להתגמש יותר. הסיבות המרכזיות לכך הן הרצון למכור את דירת ההורים כחלק מהתמודדות עם האבל וכן העובדה שכל התגמשות במחיר מתחלקת בין כלל היורשים. כלומר, אם ישנם 4 יורשים, גם התגמשות גדולה של 200,000 שקלים, תבוא לידי ביטוי בירידה של 50,000 שקלים בלבד מחלקו של כל יורש. כלומר, הרוכש נהנה מירידה משמעותית במחיר בעוד שהיורש סובל מירידה הרבה פחות משמעותית.
- דירה על הנייר
רכישת דירה על הנייר כוללת מגוון מנופי לחץ על היזם או הקבלן. ראשית, ישנם סיכונים ברכישת דירה על הנייר שחייבים לשכלל במחיר. שנית, פעמים רבות שהמוכר נדרש למכור מספר דירות במכירה מוקדמת במטרה להציג לבנק שהוא יודע למכור בהתאם לתוכנית העסקית שלו. רק לאחר שהבנק יווכח שהיזם יודע למכור נכסים בהתאם לתוכנית העסקית, הוא יתן ליווי נדרש להשלמת הפרויקט.
- תנאי השוק
תנאי השוק משפיעים רבות על העברת הכוח מהמוכרים לקונים, וליהפך. כשהביקוש גבוה, הכוח נמצא בידי המוכרים. שכן, גם אם אתם לא תרצו לקנות במחיר הנדרש, יש עוד רבים אחרים שעומדים בתור אחריכם. מנגד, כשהביקוש נמוך, הכוח נמצא בידי הקונים, שכן אם המוכר לא יהיה מוכן להתפשר במחיר, קיים הסיכוי שלא יהיו קונים פוטנציאליים נוספים במחירים דומים. אחד הדברים המשפיעים ביותר על תנאי השוק הוא גובה הריבית במשק. ככל שהריבית גבוהה, כך הביקוש נמוך, וכן להיפך. הריבית גבוהה? זה הזמן שלכם לנהל משא ומתן עיקש לקבלת מחירים אטרקטיביים!
- אזורים המאופיינים בביקושים נמוכים
מיקום הנכס משפיע רבות על רמות הביקוש סביבו. מתכננים לרכוש באזורי פריפרייה? סביר להניח שלא יהיו לכם הרבה מתחרים, מה שיקל עליכם בהליך המשא ומתן. מנגד, אם אתם מתכננים לרכוש נכס באזורי ביקוש, כנראה שלמוכר שלכם יש עוד רשימת רוכשים פוטנציאליים, מה שאומר שיהיה לכם קשה ליהנות מהורדת מחירים ושיםור תנאים בהליך המשא ומתן.
- היעדר ממ"ד/מעלית/חניה
מתעניינים בדירה ללא ממ"ד/מעלית/חניה? סביר להניח שתצליחו לנהל משא ומתן שיניב ירידת מחיר ושיפור תנאים. בשנים האחרונות מרבית הרוכשים לא מוכנים להתפשר על ממ"ד/חניה/מעלית, מה שהופך את הדירות ללא הנתונים הללו להרבה פחות מבוקשות. במילים אחרות, הביקוש לדירה נמוך, מה שמגדיל את סיכויי ההצלחה שלכם בניהול משא ומתן נכון ומקצועי.
מגוון טיפים שיעזרו לכם בניהול נכון של משא ומתן
לאחר היכרות עם הרקע סביב הדירה, תגיעו להליך משא ומתן הרבה יותר מוכנים. כעת, נגע בקצרה במספר דגשים חשובים אודות התהליך עצמו.
טיפים מעשיים לניהול משא ומתן מקצועי:
- בלי לחץ והתלהבות!
לחוצים לקנות? המוכר ירגיש את זה, וזה ממש לא משרת את האינטרסים שלכם. אם המוכר ירגיש שאתם לחוצים לקנות את הנכס, שאהבתם אותו במיוחד או שהוא מתאים בול לצרכים שלכם, הוא יבין שגם ללא התפשרות מצידו, סביר להניח שתרצו לרכוש את הנכס. לכן, גם אם אתם לחוצים או מתלהבים, הסתירו זאת ככל הניתן.
- דעו להתגמש!
ניהול משא ומתן בריא אמור להגיע לאיזהי נקודת אמצע בין רצונותיהם של המוכר והקונה. הדבר יצריך התפשרות כלשהי מצידכם. אתם לא חייבים להתפשר על מחיר הנכס, אבל חייבים להציג התגמשות כלשהי לצידו של המוכר. מוכרים לא יאהבו להרגיש שהם היחידים שמתגמשים לקראתכם, בעוד שאתם לא מוכנים לבוא לקראתם אף לא במשהו. לכן, חשוב להבליט התגמשויות שלכם. ושוב, זה לא חייב להיות במחיר. גם אם תתגמשו במועד הכניסה לנכס, ההתגמשותכם תעשה את העבודה ותיתן למוכר הרגשה טובה, שהוא לא היחיד שמתגמש למען השלמת העסקה.
- הגיעו עם קווים אדומים שנקבעו מראש
מומלץ להגיע עם קווים אדומים באשר למחיר הנכס ולמועד הכניסה. קווים אדומים אלה צריכים להיקבע בכובד ראש על בסיס הצרכים שלכם וכמובן על בסיס מחירי השוק באזור הדירה. לכן, יש להקדים עבודת חקר וחשיבה מעמיקה טרם תחילתו של הליך משא ומתן. רבים שאינם מקדימים הליך זה מגיעים למשא ומתן כאשר ניתן למשוך אותם כמעט לכל מחיר ולכל מועד כניסה.
- השאירו את האגו בצד
חשוב להגיע להליך זה ללא אגו כלל. זכרו, המטרה שלכם היא לרכוש נכס במחיר טוב ובתנאים טובים, ולא לנפח את האגו שלכם. הימנעו ממשחקי כוחות או מניסיונות לנצח בכל דיון רק לשם הניצחון – הדבר עלול ליצור מתחים ותחושת תחרותיות, ואתם ממש לא רוצים להכניס את המוכר שלכם לרוח תחרותית במעמד זה!
- הימנעו מחיפוש יתר של חסרונות בדירה
אנשים רבים חושבים שאם הם ישימו דגש על כל חיסרון בדירה, הדבר יאפשר להם להוריד את מחיר הנכס. זה נכון, אך חלקית בלבד. מוכר שמרגיש שהקונה מחפש בנרות כל תקלה קטנה ומדגיש אותה באופן בוטה, יבין שהקטנה מנסה להציג את דירתו כבעייתית במטרה להוריד מחיר. ניסיון זה לא אחת מעצבן את המוכרים שנאטמים ולא מוכנים לשמוע את ניסיונות הרוכשים בהמשך הליך משא ומתן.
- אל תתביישו להציג את הצעת המחיר שלכם
אל תתביישו להציג את מחיר היעד שלכם לעסקה, גם אם הוא נמוך מהמחיר בו הדירה מפורסמת. פעמים רבות המוכרים מפרסמים מחיר גבוה במטרה להגיע למחיר היעד שלהם, שיכול להיות נמוך משמעותית. הציגו את מחיר היעד שלכם! אם הפערים גדולים מידי, רוב הסיכויים שלא תהיה עסקה. אך פעמים רבות הפער לא באמת גדול כמו שנראה לכם, ומחיר היעד שלכם לגמרי ראלי.
משא ומתן נכון ומקצועי יכול לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים ואך למעלה מכך!
לסיכום הדברים, הליך המשא ומתן הוא הליך חשוב מאוד שיש להיערך אליו בכובד ראש ולנהלו נכון. ניהול נכון יסייע לכם ליהנות מהנחות של עשרות ואף מאות אלפי שקלים וכן משיפור תנאי העסקה. מנגד, ניהול לא נכון עלול לאטום את המוכר, מה שיפגע בהיתכנות העסקה. מלווה משקיעים מקצועי משלים תהליכי משא ומתן בתדירות גבוהה ומכיר היטב את כל הדגשים שהובאו מעלה, ועוד רבים נוספים. זכרו, ניהול נכון יכול לחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים. בחירה נכונה של איש מקצוע מיומן תבטיח לכם את המירב. בהצלחה!
הסיפור שלנו:
הכל התחיל כחלום לאגד את כל אנשי המקצוע תחת קורת גג אחת
ולתת מעטפת לליווי הכי מקצועי שיש
עניין רכישת הדירה למגורים ולהשקעה זה לא דבר פשוט
לא כמו לקנות לחם או חלב
זה העסקה היקרה ביותר וחשוב מאוד לתת ביטחון ולדעת שבאמת אנחנו עושים את העסקה הכי נכונה בשבילנו. ופה החלטנו לאגד את כולם על תחת קורת גג אחת שמאים, יועצים משפטים, מהנדסים (לבדק בית),יועצי מס, קבלנים, מעצבי פנים ועוד
יונתן אברמוב – שמאי מקרקעין וכלכלן בעל תואר שני עם התמחות במימון.
יונתן אברמוב הינו שמאי מקרקעין וכלכלן בעל תואר שני עם התמחות במימון ופיננסים.
החל את דרכו הארוכה בענף הנדל"ן לפני יותר מ-10 שנים. במהלך השנים הללו צבר ותק רב וניסיון עשיר ביותר מול מגוון רחב של בעלי מקצוע, לקוחות, רשויות מקומיות, ועדות תכנון ועוד.
כיום, יונתן הינו חבר בלשכת שמאי המקרקעין בישראל. בנוסף לכך הינו חבר בלשכת יועצי הנדל"ן בישראל וגם חבר בלשכת מתווכי הנדל"ן.
החזון של יונתן אברמוב
"לפני יותר מעשור, עבדתי כמתווך דירות בצפון הארץ. התחלתי לעבוד עם אנשים באופן יום יומי, להכיר סיפורים מרגשים במיוחד ולמעשה זו הנקודה שבה הבנתי – זה המקצוע בו אני הולך להתמקד בחיי, זו השליחות שלי." משתף יונתן אברמוב, בעלי קבוצת אברמוב השקעות נדל"ן.
"הבנתי שהייעוד שלי בחיים הוא לעזור לכמה שיותר אנשים להגשים את החלום הפיננסי החשוב ביותר בחייהם."
איך קמה קבוצת אברמוב השקעות נדל"ן?
יונתן נכנס לתחום השמאות, שם החל לכתוב חוות דעת לבנקים השונים.
כאשר היה מקבל לידיו חוזי מכר מכל הסוגים, של דירות, של מבנים מסחריים, משרדים ועוד. מהנקודה הזו בה מצא את עצמו מפיק עשרות דוחות שמאות בצורה מקצועית ואחראית, השוק פתאום היה נראה בעיניו אחרת ממה שהכיר עד לנקודה זו. וכך הוא מספר:
"ואז הבנתי דבר נורא, המון המון אנשים קונים דירות מעל שווי השוק שלהם מבלי שהם בכלל יודעים זאת!
הנה דוגמא למשל שעד היום לא יוצאת לי מהראש. בשנת 2019, פנה אליי חבר וביקש שאני אעזור לו באופן אישי למצוא לו דירה לרכישה. לאחר מחקר מעמיק וסקר שוק כפי שאנחנו יודעים לעשות, מצאתי לו דירה בעלות של ₪800,000 כאשר לפי דעתי, למחירי השוק של אותה שנה, זה היה השווי הנכון של הדירה. אך אם נדבר בכנות, זו לא הייתה בדיוק הדירה שנהוג לעשות עליה "פליפ".
למחרת בדיוק, הגעתי למשרד, וקיבלתי הזמנה לשמאות לדירה עם נתונים דומים, ולא סתם דומים – באותו בניין בדיוק! אני פותח את חוזה הרכישה של הקונה, ואני נדהם לגלות שהדירה נמכרה ב-₪1,000,000!!!
אנחנו מדברים כאן על אותם נתונים בדיוק, אחד לאחד. רק שהחבר שעבורו איתרתי את הנכס, רכש בקומה שלישית (בלי מעלית) והדירה בשווי מיליון ש' נמצאת בקומה הראשונה. אך הפער בשווי כ-20% הוא בלתי נתפס!
ואז קיבלתי החלטה…
"ואז קיבלתי את ההחלטה שהייתה נקודת מפנה בקריירה שלי – אני הולך לעזור לאנשים לעשות את העסקה הכי חשובה בחיים שלהם בצורה הראויה ביותר והנכונה ביותר!"
קבוצת אברמוב הינה חברה מובילה בתחום ליווי משקיעי נדל"ן
אנו מתמחים בליווי מקצה לקצה עד לקבלת המפתח.
הקבוצה שלנו כוללת את כל המומחים הנדרשים כדי להבטיח את הצלחות ההשקעות של לקוחותינו.
עם ניסיון עשיר בתחום אנו מבינים את השוק ויודעים לגשת לנכסים שאינם מפורסמים לקהל הרחב ולקבל עליהם מחירים משתלמים במיוחד דרך הבנקים הגדולים ,דירות ממנהלי עיזבון (דירות ירושה), דירות נטושות, חיבור ישיר ובלעדי לסוכני שטח מיוחדים שמסייעים בכל היבטי איתור דירות מתחת למחיר השוק.
הליווי שלנו כולל:
✅ תכנית עסקית מותאמת אישית לרכישת דירה.
✅ מציאת הדירה המתאימה.
✅ בדיקת אזור ההשקעה.
✅ בדיקות מקיפות על הדירה.
✅ משא ומתן מול המוכרים.
✅ סיוע בהשבחת הנכס.
✅ סיוע בהשכרת הדירה.
✅ סיוע במכירה(פליפ).
אנו מאגדים את כל אנשי המקצוע הדרושים על מנת לוודא
ש…
המשקיעים שלנו עושים את העסקה על הצד הטוב ביותר. בחברתנו נמנים כמה וכמה מלווי משקיעים, שמאיי מקרקעין, מהנדסי בניין שמתמחים באיתור ליקוי בניה, יועצי משכנתאות ועוד.
כל הדירות המוצעות למשקיעים שלנו בתהליך הליווי עוברות בדיקות מקיפות ע"י עורכי דין ושמאים המסייעים בצד המשפטי התכנוני ורישויי על מנת לוודא שמדובר בעסקה איכותית ושניתן לקבל עליה משכנתא.
ברגע שיש אור ירוק על כל הפרמטרים שציינו למעלה אנו מגיעים להחלטה משותפת עם הלקוח שהעסקה עושה שכל ושאפשר להתקדם לחתימת חוזה.
בדיקות שאנחנו עושים שאסור לוותר עליהן
הבדיקות מבוצעות על מנת לבדוק שניתן יהיה לקבל על הדירה משכנתא וגם לוודאות שאתם באמת עושים עסקה טובה
1.מצב משפטי – בודקים שאין הערות אזהרה חלילה כאלו ואחרות שיכולות לגרום לנו לבעיות לקבל משכנתא שבית רשום בפנקס הבתים המשותפים ועוד.
2. מצב תכנוני – בודקים האם יש תב"ע מאושרת בסביבה שיכולה להשביח לנו את הנכס לדוגמא תוכנית לרכבת קלה תוכנית לקנטרי ועוד…
כנגד בודקים את המצב התכונית לבדוק שאין תוכניות שיכולות לפגוע בשווי הנכס לדגומא בית משוגעים, תוכנית למסילות רכב בסמוך לדירה.
3. רישוי – סטטוס הרישוי.
4. היתרי בניה – בודקים שקים היתר הבניה ושהיתר תואם לשימוש בפועל.
5. חריגות בניה – בודקים שבדירה אין חלילה חריגות בניה.
6. זיהוי נכס – מגעים לעשות זיהוי לדירה שהוא תואמת לתשריט ולתוכנית היתר שחניה תואמת ומחסן.
7. מדידות נכס – מודדים את הנכס ורואים שהוא תואם למה שדווח לנו לא פעם מה שציינו בפנינו השטח המדוד קטן יותר.
8. מבנה מסוכן – בודקים שאין חלילה הערות במחלקת ההנדסה או בנסח טאבו על מבנה מסוכן.
9. צו הריסה – בודקים שלא חל על המבנה או על הדירה צו הריסה.
10.בדיקת שווי הדירה – הבדיקה החשובה ביותר זאת שנותן לנו את האור הירוק להתקדם על העסקה בודקים שווי הדירה באמת משקף את המחיר שבעלי הנכס דורשים.
משקיעים ממליצים:
יוסי בן דוד
תשואה שנתית
5%
סוג עסקה
Flip
מיקום הנכס
קריית מוצקין
סכום השקעה
800K
מיקום הנכס
קריית מוצקין
סכום השקעה
800K
משפחת פרץ
תשואה שנתית
7%
סוג עסקה
Flip
מיקום הנכס
עפולה
סכום השקעה
180K
מיקום הנכס
עפולה
סכום השקעה
180K
לקוח מרוצה
תשואה שנתית
4.8%
סוג עסקה
התחדשות עירונית
מיקום הנכס
נוף הגליל
סכום השקעה
190K
מיקום הנכס
נוף הגליל
סכום השקעה
190K
זאביק דוד
תשואה שנתית
4.3%
סוג עסקה
Flip
מיקום הנכס
מגדל העמק
סכום השקעה
150K
מיקום הנכס
מגדל העמק
סכום השקעה
150K
ברוך אשכנזי
תשואה שנתית
4.9%
סוג עסקה
Flip
מיקום הנכס
נוף הגליל
סכום השקעה
215K
מיקום הנכס
נוף הגליל
סכום השקעה
215K
נתונים שכדאי להכיר:
| שאלה | תשובה |
| כמה דירות קיימות בישראל נכון לשנת 2023? | כ-2,900,000 דירות/יחידות דיור |
| כמה דירות נבנות במדינת ישראל בשנה? | בשנת 2017: כ-47.4 אלף דירות בשנת 2018: כ-50.3 אלף דירות בשנת 2019: כ-51.7 אלף דירות בשנת 2020: כ-48.5 אלף דירות בשנת 2021: כ-46.7 אלף דירות בשנת 2022: כ-51.9 אלף דירות בשנת 2023: כ-48 אלף דירות |
| כמה דירות חדשות נבנות בישראל מדי שנה | בישראל נבנות כ-40-60 אלף דירות חדשות בממוצע מדי שנה |
| מהו מחיר דירה ממוצעת בישראל? | כ-1.965 מיליון שקלים |
| כמה דירות ריקות עומדות בישראל בלי שגרים בהן? | כ-200,000 |
| כמה דירות חדשות נמכרות בישראל לפי שנה: | בשנת 2018: כ-22 אלף דירות בשנת 2019: כ-33 אלף דירות בשנת 2020: כ-39.5 אלף דירות בשנת 2021: כ-56 אלף דירות בשנת 2022: כ-40.4 אלף דירות בשנת 2023: כ-27.9 אלף דירות |
מקור הנתונים: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
שאלות ותשובות:
תהליך הליווי נמשך בין 3-6 חודשים בממוצע (פינוי הנכס תלוי במוכר ולעתים יכול להתעכב, לפעמים נדרש שיפוץ וכו')
תלוי במטרה שלכם ובעסקה שיצרנו לכם. בעקרון, אפשר להתחיל להרוויח מהרגע שמסתיים התהליך כי השאיפה שלנו היא לרכוש דירות מתחת למחיר השוק. מצד שני, יש נכסים שצריך לממש אחרי מספר שנים.
אין עם זה שום בעיה, אין צורך ברקע קודם בתחום. המומחים שלנו יסבירו הכל בצורה ברורה וידריכו אותך לכל אורך הדרך עד לקבלת המפתח.
השקעות נדל"ן נחשבות הרבה יותר מבוססות ובטוחות אם מבצעים השוואה לאפיקי השקעה אחרים.
הזמן הטוב ביותר לעסקת נדל"ן הוא עכשיו. במשך השנים תמיד ניתן יהיה לבצע מחזור למשכנתא שלכם ולשפר את הריביות.
יש לנו את יועצי המשכנתאות הטובים ביותר בשוק שיעזרו לכם למצות את התהליך על הצד הטוב ביותר.
