הכירו את אחד המאפיינים החשובים ביותר בעסקת פריסייל אמיתית – מיקום מנצח!

@yoniabramov1

#טיפ מספר 2 – מיקום הפרויקט

*בקצרה – מיקומו של הפרויקט משפיע רבות על ערכו. פרויקטים הממוקמים באזורי הביקוש יבטיחו למשקיעים בהם מכירה מהירה, וכן להיפך. מעבר לכך, רמות הביקוש ישפיעו באופן ישיר על עליית ערך הנכס שלכם. רוצים ליהנות מרווח כפול כפול הכולל הנחה ממחיר השוק ועליית ערך משמעותית בשנות הבנייה? חשוב לבחור נכון את מיקום הפרויקט. חפשו את האזורים המתפתחים, אלה שצפויים לשנות את פניהם בשנים הקרובות. שם תיהנו מעסקאות פריסייל רווחיות במיוחד!

לא כל עסקת "פריסייל" אטרקטיבית להשקעה – כך תזהו את אלה שכן!

חולמים על עסקת פריסייל אמיתית ומתגמלת שתאפשר לכם לרכוש נכס מתחת למחירי השוק ובתנאי מימון ארטרקטיביים? חשוב שתדעו לבחור נכון! בשנים האחרונות יזמים רבים עושים שימוש תדיר בצמד המילים "עסקת פריסייל" למטרות שיווק בלבד. רוב ככל העסקאות המשווקות באגרסיביות תחת הכותרת פריסייל, אינן מגלמות את היתרונות הרבים של עסקת פריסייל אמיתית. בשורות הבאות נרחיב אודות טיפ חשוב שיעזור לכם לבחור נכון בעסקה מנצחת – מיקום הפרויקט.

שלא יעבדו עליכם – כך מזהים עסקת פריסייל אמיתית!

רגע לפני שנעמיק בחשיבות הרבה שיש למיקום הפרויקט, חשוב לגעת בקצרה במאפיינים המרכזיים של עסקת פריסייל אמיתית. כפי שציינו מעלה, כיום ישנן עסקאות רבות המפורסמות תחת כותרת פריסייל למטרות שיווקיות בלבד. איך תדעו אם העסקה בה אתם מתעניינים היא אכן עסקת פריסייל אמיתית? ישנם כמה וכמה סימנים, הנה לכם כמה מהמרכזיים שבהם:

עסקת פריסייל אמיתית מגלמת הנחה של כ 5% עד כ 15% ממחיר השוק – חשוב לבחון זאת בעזרת השוואה לנכסים דומים ככל הניתן שנמכרו במיקום הפרויקט לאחרונה!
עסקת פריסייל אמיתית כוללת תנאי מימון אטרקטיביים – המרכזיים: פריסת תשלומים נוחה (80\20 וכדומה), פטור ממדדים, הלוואות קבלן בתנאים טובים, אפשרויות מכירה בכל עת.
עסקת פריסייל אמיתית אינה משווקת באגרסיביות – היזם יודע שהשוק יזכור לו את מחירי הפריסייל ולכן אינו ממהר לפרסמם. מעבר לכך, אם המחיר אכן נמוך ותנאי המימון אכן אטרקטיביים, היזם לא יצטרך לפרסם באגרסיביות בשביל למכור.
עסקת פריסייל אמיתית נמכרת בשלבים מוקדמים, מעט לאחר קבלת היתר הבניה ומעט לפני כניסתו של בנק מלווה – יש בנק מלווה? ברוב המקרים איחרתם את המועד. היזם צריך אתכם פחות, והבנק ימנע מכירה במחירים נמוכים מהערכת שמאי.

פריים לוקיישן – אל תתפשרו על מיקום הפרויקט!

ארבעת המאפיינים שהובאו מעלה קיימים בפרוייקט בו אתם מתעניינים? אפשר לעבור לשלב הבא – שלב בחינת מיקום הפרויקט. משקיעים רבים מסתערים על עסקאות פריסייל המגלמות את היתרונות שהובאו מעלה ללא בדיקה מקיפה של מיקום הפרויקט. מיקום אסטרטגי הוא תעודת ביטוח נוספת וחיונית לעסקה מנצחת. מה חשוב לבחון במיקום הפרויקט? בפסקאות הבאות נגע בכל הדגשים שיאפשרו לכם לבחון היטב את כדאיות העסקה על בסיס מיקומה.

רמות ביקוש גבוהות מבטיחות עליית ערך – אחד מאפיקי הרווח המשמעותיים בעסקה

אחד כללי האצבע הבסיסיים ביותר בכל ענף הכלכלה בכלל ובענף הנדל"ן בפרט – כאשר הביקוש גבוה מההיצע, המחירים עולים. כלל זה עובד גם הפוך – כאשר ההיצע גבוה מהביקוש, המחירים יורדים. מיקומה הגאוגרפי של העסקה שלכם משפיע באופן ישיר על רמות הביקוש ביחס להיצע הקיים באזור. במילים אחרות – ככל שרמות הביקוש למיקום העסקה שלכם יהיו גבוהות, כך הסיכוי שתיהנו מעליית ערך משמעותית יהיה גבוה יותר. ומנגד, פרויקט הממוקם באזור עם רמות ביקוש נמוכות, עלול לגרור עליית ערך נמוכה או אף ירידת ערך במקרים חריגים. אחד מאפיקי הרווח המשמעותיים בעסקת פריסייל אמיתית הוא עליית ערך הנכס, שכן יש מספר שנות המתנה עד להשלמת הבנייה. לכן, חשוב לבחון בכובד ראש את מיקומו הגיאוגרפי של הפרויט. איך עושים את זה? ריכזנו עבורכם מספר דגשים חשובים.

הגורמים המשמעותיים ביותר המשפיעים על רמות הביקוש לפרויקט:

דרכים נוחות ומהירות לכניסה ויציאה – מחלפים וצמתים מרכזיים.
תחבורה ציבורית נגישה – קווי אוטובוס בתדירות גבוהה, רכבת ישראל, רכבת קלה.
מרכזי תעסוקה – מגוון אפשרויות תעסוקה בשלל תחומים.
מרכזי פנאי ובילוי – קניונים, מרכזים מסחריים, פארקים ומסעדות.
חוף ים במרחק הליכה או נסיעה קצרה.
תוכניות פיתוח סביבתיות.

נסו לאתר פרויקטים הממוקמים לצד פיתוחים, הוספות ושדרוגים אזוריים!

כלל הנקודות הללו ועוד רבות נוספות משפיעות באופן ישיר על הביקוש לפרויקט, וכפי שציינו, ככל שהוא יהיה מבוקש יותר כך הסיכוי שלכם ליהנות מעליית ערך משמעותית גבוה יותר. אך חשוב להדגיש כי במקרים רבים רמות הביקושים הגבוהות כבר מגולמות במחירו של הנכס. במידה ותבקשו להצטרף לפרויקט הממוקם בסמוך לחוף ים, מרכזי קניות ומגוון אפשרויות תעסוקה ותחבורה, כנראה שתידרשו לשלם מחיר המגלם את הביקוש הגבוה לאזור. מנגד, במידה ותצליחו לאתר פרויקט הממוקם באזור בו צפויים לחול שינויים ופיתוחים שונים בשנים הקרובות (כמו הוספת תחנות רכבת קלה, פיתוח סביבתי, בניית קניונים, מרכזי קניות, פארקים או בתי חולים), ייתכן שתצליחו ליהנות מרכישה במחירים שאינם מגלמים את הביקוש הגבוה שצפוי להיות לאחר השלמת הפיתוחים.

אל לכם להקל ראש באשר למיקומו של הפרויקט שלכם – מיקום מנצח יבטיח שתיהנו מאפיק רווח נוסף ומשמעותי!

לסיכום, קיימת חשיבות רבה למיקומו הגיאוגרפי של הפרויקט. עסקת פריסייל בפרויקט ללא ביקוש, עשויה להקשות על הליך המכירה, לחייב את בעל הדירה להתפשר ובמקרים חריגים אף להפסיד. מנגד, עסקת פריסייל בפריים לוקיישן תעניק תעודת ביטוח נוספת לבוחר בה ותבטיח עליית ערך משמעותית. בעזרת אנשי מקצוע העובדים עם יזמים ומלווים משקיעים בשלבים הראשונים של כל פרויקט, תצליחו להגיע לפרויקט הנכון, בזמן הנכון ובמיקום הנכון. עסקת פריסייל אמיתית היא כזו המשלבת את כל השלושה: מחיר נמוך, תנאי מימון אטרקטיביים ומיקום מנצח!

הסיפור שלנו:

הכל התחיל כחלום לאגד את כל אנשי המקצוע תחת קורת גג אחת
ולתת מעטפת לליווי הכי מקצועי שיש
עניין רכישת הדירה למגורים ולהשקעה זה לא דבר פשוט
לא כמו לקנות לחם או חלב
זה העסקה היקרה ביותר וחשוב מאוד לתת ביטחון ולדעת שבאמת אנחנו עושים את העסקה הכי נכונה בשבילנו. ופה החלטנו לאגד את כולם על תחת קורת גג אחת שמאים, יועצים משפטים, מהנדסים (לבדק בית),יועצי מס, קבלנים, מעצבי פנים ועוד

יונתן אברמוב – שמאי מקרקעין וכלכלן בעל תואר שני עם התמחות במימון.

יונתן אברמוב הינו שמאי מקרקעין וכלכלן בעל תואר שני עם התמחות במימון ופיננסים.
החל את דרכו הארוכה בענף הנדל"ן לפני יותר מ-10 שנים. במהלך השנים הללו צבר ותק רב וניסיון עשיר ביותר מול מגוון רחב של בעלי מקצוע, לקוחות, רשויות מקומיות, ועדות תכנון ועוד.

כיום, יונתן הינו חבר בלשכת שמאי המקרקעין בישראל. בנוסף לכך הינו חבר בלשכת יועצי הנדל"ן בישראל וגם חבר בלשכת מתווכי הנדל"ן.

החזון של יונתן אברמוב

"לפני יותר מעשור, עבדתי כמתווך דירות בצפון הארץ. התחלתי לעבוד עם אנשים באופן יום יומי, להכיר סיפורים מרגשים במיוחד ולמעשה זו הנקודה שבה הבנתי – זה המקצוע בו אני הולך להתמקד בחיי, זו השליחות שלי." משתף יונתן אברמוב, בעלי קבוצת אברמוב השקעות נדל"ן.

"הבנתי שהייעוד שלי בחיים הוא לעזור לכמה שיותר אנשים להגשים את החלום הפיננסי החשוב ביותר בחייהם."

איך קמה קבוצת אברמוב השקעות נדל"ן?

יונתן נכנס לתחום השמאות, שם החל לכתוב חוות דעת לבנקים השונים.

כאשר היה מקבל לידיו חוזי מכר מכל הסוגים, של דירות, של מבנים מסחריים, משרדים ועוד. מהנקודה הזו בה מצא את עצמו מפיק עשרות דוחות שמאות בצורה מקצועית ואחראית, השוק פתאום היה נראה בעיניו אחרת ממה שהכיר עד לנקודה זו. וכך הוא מספר:
"ואז הבנתי דבר נורא, המון המון אנשים קונים דירות מעל שווי השוק שלהם מבלי שהם בכלל יודעים זאת!
הנה דוגמא למשל שעד היום לא יוצאת לי מהראש. בשנת 2019, פנה אליי חבר וביקש שאני אעזור לו באופן אישי למצוא לו דירה לרכישה. לאחר מחקר מעמיק וסקר שוק כפי שאנחנו יודעים לעשות, מצאתי לו דירה בעלות של ₪800,000 כאשר לפי דעתי, למחירי השוק של אותה שנה, זה היה השווי הנכון של הדירה. אך אם נדבר בכנות, זו לא הייתה בדיוק הדירה שנהוג לעשות עליה "פליפ".

למחרת בדיוק, הגעתי למשרד, וקיבלתי הזמנה לשמאות לדירה עם נתונים דומים, ולא סתם דומים – באותו בניין בדיוק! אני פותח את חוזה הרכישה של הקונה, ואני נדהם לגלות שהדירה נמכרה ב-₪1,000,000!!!

אנחנו מדברים כאן על אותם נתונים בדיוק, אחד לאחד. רק שהחבר שעבורו איתרתי את הנכס, רכש בקומה שלישית (בלי מעלית) והדירה בשווי מיליון ש' נמצאת בקומה הראשונה. אך הפער בשווי כ-20% הוא בלתי נתפס!

ואז קיבלתי החלטה…

"ואז קיבלתי את ההחלטה שהייתה נקודת מפנה בקריירה שלי – אני הולך לעזור לאנשים לעשות את העסקה הכי חשובה בחיים שלהם בצורה הראויה ביותר והנכונה ביותר!"

קבוצת אברמוב הינה חברה מובילה בתחום ליווי משקיעי נדל"ן

אנו מתמחים בליווי מקצה לקצה עד לקבלת המפתח.

הקבוצה שלנו כוללת את כל המומחים הנדרשים כדי להבטיח את הצלחות ההשקעות של לקוחותינו.
עם ניסיון עשיר בתחום אנו מבינים את השוק ויודעים לגשת לנכסים שאינם מפורסמים לקהל הרחב ולקבל עליהם מחירים משתלמים במיוחד דרך הבנקים הגדולים ,דירות ממנהלי עיזבון (דירות ירושה), דירות נטושות, חיבור ישיר ובלעדי לסוכני שטח מיוחדים שמסייעים בכל היבטי איתור דירות מתחת למחיר השוק.

הליווי שלנו כולל:

✅ תכנית עסקית מותאמת אישית לרכישת דירה.
✅ מציאת הדירה המתאימה.
✅ בדיקת אזור ההשקעה.
✅ בדיקות מקיפות על הדירה.
✅ משא ומתן מול המוכרים.
✅ סיוע בהשבחת הנכס.
✅ סיוע בהשכרת הדירה.
✅ סיוע במכירה(פליפ).

אנו מאגדים את כל אנשי המקצוע הדרושים על מנת לוודא
ש…

המשקיעים שלנו עושים את העסקה על הצד הטוב ביותר. בחברתנו נמנים כמה וכמה מלווי משקיעים, שמאיי מקרקעין, מהנדסי בניין שמתמחים באיתור ליקוי בניה, יועצי משכנתאות ועוד.

כל הדירות המוצעות למשקיעים שלנו בתהליך הליווי עוברות בדיקות מקיפות ע"י עורכי דין ושמאים המסייעים בצד המשפטי התכנוני ורישויי על מנת לוודא שמדובר בעסקה איכותית ושניתן לקבל עליה משכנתא.

ברגע שיש אור ירוק על כל הפרמטרים שציינו למעלה אנו מגיעים להחלטה משותפת עם הלקוח שהעסקה עושה שכל ושאפשר להתקדם לחתימת חוזה.

בדיקות שאנחנו עושים שאסור לוותר עליהן

הבדיקות מבוצעות על מנת לבדוק שניתן יהיה לקבל על הדירה משכנתא וגם לוודאות שאתם באמת עושים עסקה טובה

1.מצב משפטי – בודקים שאין הערות אזהרה חלילה כאלו ואחרות שיכולות לגרום לנו לבעיות לקבל משכנתא שבית רשום בפנקס הבתים המשותפים ועוד.

2. מצב תכנוני – בודקים האם יש תב"ע מאושרת בסביבה שיכולה להשביח לנו את הנכס לדוגמא תוכנית לרכבת קלה תוכנית לקנטרי ועוד…
כנגד בודקים את המצב התכונית לבדוק שאין תוכניות שיכולות לפגוע בשווי הנכס לדגומא בית משוגעים, תוכנית למסילות רכב בסמוך לדירה.

3. רישוי – סטטוס הרישוי.

4. היתרי בניה – בודקים שקים היתר הבניה ושהיתר תואם לשימוש בפועל.

5. חריגות בניה – בודקים שבדירה אין חלילה חריגות בניה.

6. זיהוי נכס – מגעים לעשות זיהוי לדירה שהוא תואמת לתשריט ולתוכנית היתר שחניה תואמת ומחסן.

7. מדידות נכס – מודדים את הנכס ורואים שהוא תואם למה שדווח לנו לא פעם מה שציינו בפנינו השטח המדוד קטן יותר.

8. מבנה מסוכן – בודקים שאין חלילה הערות במחלקת ההנדסה או בנסח טאבו על מבנה מסוכן.

9. צו הריסה – בודקים שלא חל על המבנה או על הדירה צו הריסה.

10.בדיקת שווי הדירה – הבדיקה החשובה ביותר זאת שנותן לנו את האור הירוק להתקדם על העסקה בודקים שווי הדירה באמת משקף את המחיר שבעלי הנכס דורשים.

משקיעים ממליצים:

נתונים שכדאי להכיר:

שאלה	תשובה
כמה דירות קיימות בישראל נכון לשנת 2023?	כ-2,900,000 דירות/יחידות דיור
כמה דירות נבנות במדינת ישראל בשנה?	בשנת 2017: כ-47.4 אלף דירות בשנת 2018: כ-50.3 אלף דירות בשנת 2019: כ-51.7 אלף דירות בשנת 2020: כ-48.5 אלף דירות בשנת 2021: כ-46.7 אלף דירות בשנת 2022: כ-51.9 אלף דירות בשנת 2023: כ-48 אלף דירות
כמה דירות חדשות נבנות בישראל מדי שנה	בישראל נבנות כ-40-60 אלף דירות חדשות בממוצע מדי שנה
מהו מחיר דירה ממוצעת בישראל?	כ-1.965 מיליון שקלים
כמה דירות ריקות עומדות בישראל בלי שגרים בהן?	כ-200,000
כמה דירות חדשות נמכרות בישראל לפי שנה:	בשנת 2018: כ-22 אלף דירות בשנת 2019: כ-33 אלף דירות בשנת 2020: כ-39.5 אלף דירות בשנת 2021: כ-56 אלף דירות בשנת 2022: כ-40.4 אלף דירות בשנת 2023: כ-27.9 אלף דירות

מקור הנתונים: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

שאלות ותשובות:

כמה זמן נמשך תהליך הליווי?

תהליך הליווי נמשך בין 3-6 חודשים בממוצע (פינוי הנכס תלוי במוכר ולעתים יכול להתעכב, לפעמים נדרש שיפוץ וכו')

מתי בעצם מתחילים להרוויח?

תלוי במטרה שלכם ובעסקה שיצרנו לכם. בעקרון, אפשר להתחיל להרוויח מהרגע שמסתיים התהליך כי השאיפה שלנו היא לרכוש דירות מתחת למחיר השוק. מצד שני, יש נכסים שצריך לממש אחרי מספר שנים.

מה אם אני לא יודע איך משקיעים בכלל בנדל''ן?

אין עם זה שום בעיה, אין צורך ברקע קודם בתחום. המומחים שלנו יסבירו הכל בצורה ברורה וידריכו אותך לכל אורך הדרך עד לקבלת המפתח.

האם קיימים סיכונים בהשקעות נדל''ן?

השקעות נדל"ן נחשבות הרבה יותר מבוססות ובטוחות אם מבצעים השוואה לאפיקי השקעה אחרים.

כדאי בכלל לקנות נכס עם הריביות של היום?

הזמן הטוב ביותר לעסקת נדל"ן הוא עכשיו. במשך השנים תמיד ניתן יהיה לבצע מחזור למשכנתא שלכם ולשפר את הריביות.

איך מקבלים מימון להשקעה בנדל''ן?

יש לנו את יועצי המשכנתאות הטובים ביותר בשוק שיעזרו לכם למצות את התהליך על הצד הטוב ביותר.

המסע האישי של יונתן, מייסד קבוצת אברמוב, מהווה עדות חיה לשליחות היום-יומית שלנו. לפני למעלה מעשור החל את דרכו כמתווך דירות בישראל. דרך עבודתו בתיווך, הוא גילה את התשוקה שלו לסייע לאחרים בהשגת יעדי הנדל"ן שלהם ולבצע בחירות השקעה נבונות וראויות.