כדאי שתכירו עוד בבלוג:

רוכשים דירה מקבלן? וודאו שאתם מקבלים את כל המגיע לכם!

בפוסט הקודם עסקנו בעיקר בשלל בדיקות שיש לבצע לקבלן ובעיגון כל הסכם במו"מ בסעיף ברור בחוזה. במאמר הקרוב נגע בבדיקות נוספות שיש לבצע טרם חתימת החוזה וכן בחידוד כל הזכויות המגיעות לכם במפרט הדירתי. קבלנים רבים משאירים סעיפים מעומעמים בכל הקשור למפרט הנכס, מה שעלול לגרור אי הבנות מיותרות ופערים של עשרות אלפי שקלים. בדיקה קפדנים וחידוד הדברים טרם חתימת החוזה תחסוך לכם זמן יקר, כסף רב ולא מעט עוגמת נפש.

אל תתפשרו על עורך הדין שלכם

נשמע ארוך ומייגע? האמת, שעם עורך דין מקצועי ומנוסה הליך זה יכול להיות קצר, ענייני וממוקד. אבל גם אם לא, זכרו אתם רוכשים נכס בשווי מאות אלפי שקלים לכל הפחות. אנשים רבים משקיעים זמן רב בבדיקות קפדניות כשנדרשים להחליף רכב בעודם מתעצלים להשלים בדיקות נדרשות ברכישת נכס. כל פער קטן בחוזה עלול להוביל לסטייה בעלויות בשיעור גבוה מעלות הרכב כולו. אז תקחו אוויר, תתאזרו באורך רוח ובשבילכם, השלימו את כל הבדיקות הנדרשות.

👈 הירשמו לרשימת התפוצה וקבלו עדכונים חמים על דירות מתחת למחיר שוק 👉

בדיקות שעורך הדין שלכם נדרש לבצע – חשוב לוודא שאכן עושה זאת

נתחיל ממספר בדיקות פשוטות שעורך הדין שלכם נדרש להשלים, אך חשוב שתכירו אותן בשביל לוודא שהוא אכן השלים את כולן.

רישיון של הקבלן

חשוב לוודא שהקבלן שלכם מחזיק ברישיון תקף ורלוונטי. אם אין לו רישיון או שרישיונו אינו תקף או אינו רלוונטי, וותרו על העסקה.

בעלות קרקע

חשוב לוודא שהקבלן הוא הבעלים של הקרקע ושהיא נקייה משיעבודים שונים. מדובר בקרקע של מנהל? יש לבדוק שעלויות ההיוון שולמו.

היתר בנייה

חשוב לוודא כי יש לקבלן היתר בנייה בתוקף. הוועדה המקומית חייבת להעניק לקבלן היתר בנייה לפני תחילת שלבי הירידה לקרקע. ללא היתר בנייה, העסקה ברמת סיכון גבוהה. ייתכן שההיתר ינתן בקרוב, אך רכישה לפני היתר בנייה מגלמת סיכון גבוה שחייב להיות מגולם במחיר.

הנושאים הנפיצים – קראו היטב את סעיפי החוזה בעניינם!

כעת, חשוב שתכירו עוד מספר דגשים חשובים שעשויים להתעורר בעניינם ויכוחים ואי הבנות. הניסיון מלמד על מספר סעיפים בחוזה שלא אחת יצרו אי הסכמות בין הקבלן לבין רוכשיו. חשוב שתכירו את הנקודות הללו ותדייקו אותן עוד טרם החתימה על החוזה.

דוד שמש – התקנה או הכנה?

מגיע לכם דוד שמש? חשוב לוודא שהתקנה וחומרים כלולים. קבלנים רבים מכניסים סעיף מעומעם לחוזה מה שמאפשר להם להסתפק בהכנה לדוד שמש בלבד (ללא הדוד עצמו והתקנתו).

מחיר הדירה – סופי או נתון לשינויים?

אחת הנקודות הכואבות – מחיר שאינו סופי. חשוב לוודא כבר בשלב המשא ומתן שהמחיר שנקבע הוא המחיר הסופי ללא כל תוספת. ללא תוספת מע"מ, ללא תוספת פיתוח, ללא תוספת חיבורים לתשתיות, ללא תוספות רישום בטאבו וללא תוספת כלל. אם לא תוודאו זאת, ללא ספק תידרשו לשלם תוספות בעת השלמת הבנייה.

פיתוח – על הקבלן או על בעלי הנכסים?

הפיתוח הסביבתי פעמים רבות נופל על רוכשי הנכסים בבניין. קבלנים רבים טוענים שתוספות אלה אינן כלולות בחוזה ומחייבות את הרוכשים. חשוב לוודא שגם הוצאות הפיתוח כלולות במחיר והרוכשים אינם ידרשו בהמשך להוסיף כספים עבור הפיתוח הסביבתי.

חניה – תת קרקעית או תחת כיפת השמיים?

מגיעה לכם חניה? חשוב לסמן אותה במדויק. פעמים רבות שרוכשים שהבינו מהקבלן שיקבלו חניה תת קרקעית מגלים שקיבלו חניה תחת כיפת השמיים ולהיפך. לכן, חשוב לוודא את מיקום החנייה במדויק.

תאריך רישום בטאבו

חשוב להגדיר תאריך אחרון לרישום בטאבו. פעמים רבות שעורכי הדין של הקבלנים מגדירים את הסעיף הזה בחוזה ללא תאריך מדוייק, אלא כתקוםת זמן לאחר סיום הבניה וכו. סעיף כזה עלול לגרור אי הבנות רבות ולדחות את מועד הרישום בטאבו – וודאו שנקוב בחוזה תאריך מפורש ומדוייק.

מסירת דירה באיחור

הקבלן מאחר במסירת הדירה? חשוב מאוד לוודא שיש סעיף מפורש בחוזה המורה על פיצוי ראוי. ברוב המקרים מדובר על תשלום שכירות בהתאם לשכירות המקובלת לדירה דומה לשלכם. באיחור גדול יותר ניתן לקבל גם פי 1.5 מגובה השכירות המקובלת מידי חודש. בגלל שכיחות המקרים בהם הקבלן מאחר במסירת הדירה, חשוב שהדברים יהיו ברורים!

הערת אזהרה לטובתכם

אתם חייבים לרשום הערת אזהרה לטובתכם בנסח הטאבו. הערת אזהרה זו תבטיח שהקבלן לא יוכל למכור שוב את דירתכם ולבצע עוד מגוון רחב של הונאות שונות ומשונות. חשוב לוודא שהחוזה אינו כולל סעיף שאינו מתיר לכם לרשום הערת אזהרה לטובתכם. במידה והוא כולל סעיף כזה, יש למחוק אותו כליל ולוודא שתועלו לרשות את הערת האזהרה.

גודל הדירה – נטו או ברוטו?

חשוב לבדוק איך מחשבים את גודל הדירה שלכם. אם הגודל שהובטח לכם הוא גודל ברוטו, חשוב לדעת ששטח פנים הדירה בנטו יהיה קטן יותר. מנגד, אם הגודל שהובטח לכם הוא גודל נטו, תוכלו להיות בטוחים בגודל הדירה איליה אתם נכנסים.

נתון זה משפיע על מחיר הנכס, שכן דירה בת 100 מטרים נטו שווה יותר מדירה בת 100 מטרים ברוטו – בהנחה שגודל הדירה הוא גודל ברוטו, תוכלו להיעזר בכך במשא ומתן.

מפרט ואיכות חומרים

המפרט של הדירה ואיכות החומרים חשוב במיוחד. בסוף, הגימורים של הדירה הם אלה שיקבעו את המראה הכללי, האיכות והנוחות. אל תתפשרו על מפרט עשיר וחומרים איכותיים! מפרט דל ישאיר אתכם עם ריצוף 60×60 שכבר מזמן עבר מן העולם בדירות חדשות, ברזים לא איכותיים, כלים סניטריים זולים, מטבח בסיסי ועוד. על הכל ניתן למהל משא ומתן, רק חשוב לוודא שהדברים שאתם סוגרים כתובים בחוזה!

שינויים

אנשים רבים בוחרים לערוך שינויים מגוונים בפנים הדירה בשלבי הבניה. המשא ומתן נכון ניתן לקבל לפחות את חלקם ללא תוספת תשלום. הגשתם נספח שינויים? חשוב לוודא שהוא יוכנס לחוזה. אחרת, סיכוי סביר שהוא ישכח וידרש מכם תשלום על כל שינוי. השינויים השכיחים – הוזזת/הוספת נקודות חשמל, הוזזת/הוספת נקודות מים, מטבח חדש ומשודרג, הנמכות גבס למזגן מיני מרכזי, ביטול קירות או אף הוספת קירות באזורים שונים ועוד.

חושבים שיש דגשים נוספים שמניסיונכם חשוב לעמוד עליהם ברכישה מקבלן? כתבו לנו מהם!

@yoniabramov1

הסיפור שלנו:

הכל התחיל כחלום לאגד את כל אנשי המקצוע תחת קורת גג אחת
ולתת מעטפת לליווי הכי מקצועי שיש
עניין רכישת הדירה למגורים ולהשקעה זה לא דבר פשוט
לא כמו לקנות לחם או חלב
זה העסקה היקרה ביותר וחשוב מאוד לתת ביטחון ולדעת שבאמת אנחנו עושים את העסקה הכי נכונה בשבילנו. ופה החלטנו לאגד את כולם על תחת קורת גג אחת שמאים, יועצים משפטים, מהנדסים (לבדק בית),יועצי מס, קבלנים, מעצבי פנים ועוד

יונתן אברמוב – שמאי מקרקעין וכלכלן בעל תואר שני עם התמחות במימון.

יונתן אברמוב הינו שמאי מקרקעין וכלכלן בעל תואר שני עם התמחות במימון ופיננסים.
החל את דרכו הארוכה בענף הנדל"ן לפני יותר מ-10 שנים. במהלך השנים הללו צבר ותק רב וניסיון עשיר ביותר מול מגוון רחב של בעלי מקצוע, לקוחות, רשויות מקומיות, ועדות תכנון ועוד.

כיום, יונתן הינו חבר בלשכת שמאי המקרקעין בישראל. בנוסף לכך הינו חבר בלשכת יועצי הנדל"ן בישראל וגם חבר בלשכת מתווכי הנדל"ן.

החזון של יונתן אברמוב

"לפני יותר מעשור, עבדתי כמתווך דירות בצפון הארץ. התחלתי לעבוד עם אנשים באופן יום יומי, להכיר סיפורים מרגשים במיוחד ולמעשה זו הנקודה שבה הבנתי – זה המקצוע בו אני הולך להתמקד בחיי, זו השליחות שלי." משתף יונתן אברמוב, בעלי קבוצת אברמוב השקעות נדל"ן.

"הבנתי שהייעוד שלי בחיים הוא לעזור לכמה שיותר אנשים להגשים את החלום הפיננסי החשוב ביותר בחייהם."

איך קמה קבוצת אברמוב השקעות נדל"ן?

יונתן נכנס לתחום השמאות, שם החל לכתוב חוות דעת לבנקים השונים.

כאשר היה מקבל לידיו חוזי מכר מכל הסוגים, של דירות, של מבנים מסחריים, משרדים ועוד. מהנקודה הזו בה מצא את עצמו מפיק עשרות דוחות שמאות בצורה מקצועית ואחראית, השוק פתאום היה נראה בעיניו אחרת ממה שהכיר עד לנקודה זו. וכך הוא מספר:
"ואז הבנתי דבר נורא, המון המון אנשים קונים דירות מעל שווי השוק שלהם מבלי שהם בכלל יודעים זאת!
הנה דוגמא למשל שעד היום לא יוצאת לי מהראש. בשנת 2019, פנה אליי חבר וביקש שאני אעזור לו באופן אישי למצוא לו דירה לרכישה. לאחר מחקר מעמיק וסקר שוק כפי שאנחנו יודעים לעשות, מצאתי לו דירה בעלות של ₪800,000 כאשר לפי דעתי, למחירי השוק של אותה שנה, זה היה השווי הנכון של הדירה. אך אם נדבר בכנות, זו לא הייתה בדיוק הדירה שנהוג לעשות עליה "פליפ".

למחרת בדיוק, הגעתי למשרד, וקיבלתי הזמנה לשמאות לדירה עם נתונים דומים, ולא סתם דומים – באותו בניין בדיוק! אני פותח את חוזה הרכישה של הקונה, ואני נדהם לגלות שהדירה נמכרה ב-₪1,000,000!!!

אנחנו מדברים כאן על אותם נתונים בדיוק, אחד לאחד. רק שהחבר שעבורו איתרתי את הנכס, רכש בקומה שלישית (בלי מעלית) והדירה בשווי מיליון ש' נמצאת בקומה הראשונה. אך הפער בשווי כ-20% הוא בלתי נתפס!

ואז קיבלתי החלטה…

"ואז קיבלתי את ההחלטה שהייתה נקודת מפנה בקריירה שלי – אני הולך לעזור לאנשים לעשות את העסקה הכי חשובה בחיים שלהם בצורה הראויה ביותר והנכונה ביותר!"

קבוצת אברמוב הינה חברה מובילה בתחום ליווי משקיעי נדל"ן

אנו מתמחים בליווי מקצה לקצה עד לקבלת המפתח.

הקבוצה שלנו כוללת את כל המומחים הנדרשים כדי להבטיח את הצלחות ההשקעות של לקוחותינו.
עם ניסיון עשיר בתחום אנו מבינים את השוק ויודעים לגשת לנכסים שאינם מפורסמים לקהל הרחב ולקבל עליהם מחירים משתלמים במיוחד דרך הבנקים הגדולים ,דירות ממנהלי עיזבון (דירות ירושה), דירות נטושות, חיבור ישיר ובלעדי לסוכני שטח מיוחדים שמסייעים בכל היבטי איתור דירות מתחת למחיר השוק.

הליווי שלנו כולל:

✅ תכנית עסקית מותאמת אישית לרכישת דירה.
✅ מציאת הדירה המתאימה.
✅ בדיקת אזור ההשקעה.
✅ בדיקות מקיפות על הדירה.
✅ משא ומתן מול המוכרים.
✅ סיוע בהשבחת הנכס.
✅ סיוע בהשכרת הדירה.
✅ סיוע במכירה(פליפ).

אנו מאגדים את כל אנשי המקצוע הדרושים על מנת לוודא
ש…

המשקיעים שלנו עושים את העסקה על הצד הטוב ביותר. בחברתנו נמנים כמה וכמה מלווי משקיעים, שמאיי מקרקעין, מהנדסי בניין שמתמחים באיתור ליקוי בניה, יועצי משכנתאות ועוד.

כל הדירות המוצעות למשקיעים שלנו בתהליך הליווי עוברות בדיקות מקיפות ע"י עורכי דין ושמאים המסייעים בצד המשפטי התכנוני ורישויי על מנת לוודא שמדובר בעסקה איכותית ושניתן לקבל עליה משכנתא.

ברגע שיש אור ירוק על כל הפרמטרים שציינו למעלה אנו מגיעים להחלטה משותפת עם הלקוח שהעסקה עושה שכל ושאפשר להתקדם לחתימת חוזה.

בדיקות שאנחנו עושים שאסור לוותר עליהן

הבדיקות מבוצעות על מנת לבדוק שניתן יהיה לקבל על הדירה משכנתא וגם לוודאות שאתם באמת עושים עסקה טובה

1.מצב משפטי – בודקים שאין הערות אזהרה חלילה כאלו ואחרות שיכולות לגרום לנו לבעיות לקבל משכנתא שבית רשום בפנקס הבתים המשותפים ועוד.

2. מצב תכנוני – בודקים האם יש תב"ע מאושרת בסביבה שיכולה להשביח לנו את הנכס לדוגמא תוכנית לרכבת קלה תוכנית לקנטרי ועוד…
כנגד בודקים את המצב התכונית לבדוק שאין תוכניות שיכולות לפגוע בשווי הנכס לדגומא בית משוגעים, תוכנית למסילות רכב בסמוך לדירה.

3. רישוי – סטטוס הרישוי.

4. היתרי בניה – בודקים שקים היתר הבניה ושהיתר תואם לשימוש בפועל.

5. חריגות בניה – בודקים שבדירה אין חלילה חריגות בניה.

6. זיהוי נכס – מגעים לעשות זיהוי לדירה שהוא תואמת לתשריט ולתוכנית היתר שחניה תואמת ומחסן.

7. מדידות נכס – מודדים את הנכס ורואים שהוא תואם למה שדווח לנו לא פעם מה שציינו בפנינו השטח המדוד קטן יותר.

8. מבנה מסוכן – בודקים שאין חלילה הערות במחלקת ההנדסה או בנסח טאבו על מבנה מסוכן.

9. צו הריסה – בודקים שלא חל על המבנה או על הדירה צו הריסה.

10.בדיקת שווי הדירה – הבדיקה החשובה ביותר זאת שנותן לנו את האור הירוק להתקדם על העסקה בודקים שווי הדירה באמת משקף את המחיר שבעלי הנכס דורשים.

משקיעים ממליצים:

נתונים שכדאי להכיר:

שאלה	תשובה
כמה דירות קיימות בישראל נכון לשנת 2023?	כ-2,900,000 דירות/יחידות דיור
כמה דירות נבנות במדינת ישראל בשנה?	בשנת 2017: כ-47.4 אלף דירות בשנת 2018: כ-50.3 אלף דירות בשנת 2019: כ-51.7 אלף דירות בשנת 2020: כ-48.5 אלף דירות בשנת 2021: כ-46.7 אלף דירות בשנת 2022: כ-51.9 אלף דירות בשנת 2023: כ-48 אלף דירות
כמה דירות חדשות נבנות בישראל מדי שנה	בישראל נבנות כ-40-60 אלף דירות חדשות בממוצע מדי שנה
מהו מחיר דירה ממוצעת בישראל?	כ-1.965 מיליון שקלים
כמה דירות ריקות עומדות בישראל בלי שגרים בהן?	כ-200,000
כמה דירות חדשות נמכרות בישראל לפי שנה:	בשנת 2018: כ-22 אלף דירות בשנת 2019: כ-33 אלף דירות בשנת 2020: כ-39.5 אלף דירות בשנת 2021: כ-56 אלף דירות בשנת 2022: כ-40.4 אלף דירות בשנת 2023: כ-27.9 אלף דירות

מקור הנתונים: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

שאלות ותשובות:

כמה זמן נמשך תהליך הליווי?

תהליך הליווי נמשך בין 3-6 חודשים בממוצע (פינוי הנכס תלוי במוכר ולעתים יכול להתעכב, לפעמים נדרש שיפוץ וכו')

מתי בעצם מתחילים להרוויח?

תלוי במטרה שלכם ובעסקה שיצרנו לכם. בעקרון, אפשר להתחיל להרוויח מהרגע שמסתיים התהליך כי השאיפה שלנו היא לרכוש דירות מתחת למחיר השוק. מצד שני, יש נכסים שצריך לממש אחרי מספר שנים.

מה אם אני לא יודע איך משקיעים בכלל בנדל''ן?

אין עם זה שום בעיה, אין צורך ברקע קודם בתחום. המומחים שלנו יסבירו הכל בצורה ברורה וידריכו אותך לכל אורך הדרך עד לקבלת המפתח.

האם קיימים סיכונים בהשקעות נדל''ן?

השקעות נדל"ן נחשבות הרבה יותר מבוססות ובטוחות אם מבצעים השוואה לאפיקי השקעה אחרים.

כדאי בכלל לקנות נכס עם הריביות של היום?

הזמן הטוב ביותר לעסקת נדל"ן הוא עכשיו. במשך השנים תמיד ניתן יהיה לבצע מחזור למשכנתא שלכם ולשפר את הריביות.

איך מקבלים מימון להשקעה בנדל''ן?

יש לנו את יועצי המשכנתאות הטובים ביותר בשוק שיעזרו לכם למצות את התהליך על הצד הטוב ביותר.