בחלק הראשון של הפוסט נגענו במסלול המוביל בתחום הדיור – נדל"ן מניב. הכרנו את מאפייניו, אפיקי הרווח המרכזיים, היתרונות והחסרונות. כעת, בשורות הבאות נעמיק במסלול המתחרה – נדל"ן מסחרי. גם במסלול זה ישנם אפיקים רבים ונגע במרכזיים שבהם – משרדים וחנויות.
הכירו את המאפיינים המרכזיים של ההשקעה בנדל"ן מסחרי
חושבים להשקיע בנדל"ן מסחרי? חשוב שתכירו טוב את הכלה שלכם. המסלולים המרכזיים להשקעה בנדל"ן מסחרי כוללים רכישה של משרדים או חנויות במטרה להשכירם לטווחי זמן ארוכים – דומה מאוד למסלול ההשקעה למגורים. דימיון נוסף – גם במסלול זה אפיקי הרווח המרכזיים הם התשואה השוטפת מהשכרת הנכס ועליית ערכו במרוצת השנים. אז מהם בכל זאת ההבדלים? יש לא מעט.
👈 הירשמו לרשימת התפוצה וקבלו עדכונים חמים על דירות מתחת למחיר שוק 👉
ביקושים תנודתיים
ראשית, חשוב להבין שהביקוש לנדל"ן מסחרי שונה בתכלית מהביקוש לנדל"ן למגורים. מגפת הקורונה שפרצה אל חיינו בסערה בשנת 2019 הוכיחה לעולם כולו שאפשר להסתדר גם ללא משרדים. עובדי משרד רבים הוצאו לעבודה מהבית ובאותם ימים הביקושים למשרדים צנחו בעשרות אחוזים. יכולים לדמיין תרחיש דומה שיפגע כך בנדל"ן למגורים? לא ממש. הביקוש למגורים קשיח וכמעט שלא נתון להשפעות חיצוניות. בשורה תחתונה – מדובר על השקעות בעלות רמות סיכון שונות!
אחוזי תשואה גבוהים
שנית, אחוז התשואה המתקבל מהשכרת הנכסים. נכסי מגורים יניבו למשקיעים בהם בין 2.5% ל 5% תשואה מידי שנה בעוד שנכסים מסחריים יניבו למשקיעים בהם בין 5% ועד 10% בממוצע. משקיעים רבים בוחרים את השקעתם על בסיס אחוז התשואה המתקבל מהשכרת הנכס, ולכן רבים מהם בוחרים לרכוש נכסים מסחריים למטרות השקעה. חשוב להדגיש כי אפיקי הרווח הן בנכסים המסחריים והן בנכסי המגורים נגזרים גם מהשכרתם וגם מעליית ערכם. הבוחרים בנדל"ן המסחרי בגלל אחוז התשואה הגבוה חייבים לקחת בחשבון שעליית ערך הנכס צפויה להיות מתונה יותר בהשוואה לנכסי מגורים
טווחי זמן ארוכים
שלישית, טווחי זמן ההשכרה. נכסי מגורים המיועדים להשכרה כוללים ברוב המקרים חוזים חד שנתיים. במקרים חריגים ניתן יהיה להחתים את השוכרים על חוזה לשנתיים. דיירים רבים בוחרים להאריך חוזה קיים גם לשנים ארוכות, אבל ברוב המקרים זה לאחר סיום החוזה הישן וחתימה על חוזה חדש. מנגד, נכסים מסחריים רבים מושכרים למספר שנים מראש. אנשים המשכירים משרד לטובת עסקים שונים או פותחים חנויות, מתכננים את בית העסק שלהם לשנים ארוכות. רוצים שוכרים לטווחי זמן ארוכים ללא התעסקות בחוזים מידי שנה? נכסים מסחריים הם הפיתרון עבורכם.
מחירים נמוכים
רביעית, מחירי הנכסים המסחריים. כידוע, מחירי הדיור בישראל בשיא כל הזמנים והשלימו מהלך עליות של עשרות אחוזים רק בשנים האחרונות. העליות הללו העלו את המחיר הממוצע לדירה בת 4 חדרים אל מעבר ל 2,000,000 שקלים. לכן מדובר בהבדל מהותי בין הנדל"ן למגורים לבין הנדל"ן המסחרי, שמחיריו נעו במגמת עלייה קלה בלבד. במילים אחרות, חושבים לרכוש נכס מגורים למטרות השקעה, קחו בחשבון שזה יעלה לכם הרבה יותר בהשוואה לנכסי מסחר שונים.
אז לסיכום עיקרי היתרונות והחסרונות של המסלול המסחרי –
יתרונות המסלול המסחרי:
- אחוזי תשואה גבוהים
אחוז התשואה הממוצע המתקבל מהשכרת נכסים מסחריים בישראל נע בין 5% ל 7.5% בכל שנה. זאת לעומת 2.5% ועד 5% תשואה מידי שנה מהשכרת נכסי מגורים.
- חוזי שכירות ארוכי טווח
בעלי עסקים השוכרים מקום לטובת משרד או עסק מתכננים להישאר במקומם, לבנות את שמם ולהשתקע למשך שנים ארוכות. לכן, ברוב המקרים נכסים מסחריים יושכרו לטווחי זמן ארוכים, בעוד שמרבית דירות המגורים יושכרו לשנה בודדת בלבד. חוזי שכירות ארוכי טווח חוסכים לבעל הנכס את ההתעסקות השנתית עם נושא זה. מעבר לכך, הדבר מבטיח לו הכנסה חודשית קבועה למשך שנים ארוכות – יתרון פסיכולוגי משמעותי.
- מחירים נמוכים
מחירי הנכסים המסחריים נמוך משמעותית ממחירי הדיור בישראל. נתון זה יכול להקל על משקיעים קטנים עם הון עצמי נמוך להתחיל ולהשקיע את חסכונותיהם גם ללא משכנתא הכוללת החזרי ענק למשך עשרות שנים.
חסרונות המסלול המסחרי:
- ביקושים נתונים לתנודתיות
הביקושים לנכסים מסחריים נתונים לתנודתיות גדולה בהשוואה לנכסי המגורים. במגפת הקורונה ראינו איך זמן קצר לאחר שפרצה, הביקושים למשרדים צנחו ועובדים רבים החלו לעבוד מהבית ללא כל צורך במשרד. אמנם לרוב מדובר על מצבי קיצון המשפיעים בעוצמה על הביקושים, אך חשוב לקחת בחשבון שזה יכול לקרות.
- סיכון גבוה ביחס למסלול ההשקעה במגורים
העובדה שהביקושים לנכסים מסחריים אינם קשיחים מעלה את רמות הסיכון. כאשר הביקושים יורדים, איתם יורדים גם המחירים. במצבים של צניחת ביקושים כמו שראינו במגפת הקורונה, בעלי נכסים מסחריים רבים נשארו ללא שוכרים לטווחי זמן ארוכים. במקרים רבים גם לאחר חזרתם של השוכרים, מחירי השכירות המקובלים נחתכו בעשרות אחוזים, מה שהצריך מרבים להוריד מחירים באופן משמעותי.
- עליית ערך איטית ביחס למסלול ההשקעה במגורים
מחירי הנכסים המסחריים אמנם נמצא במגמת עלייה, אך איטית בהרבה ממגמת העלייה של נכסי המגורים בישראל. שוב חוזרים לביקושים, אבל מכיוון קצת אחר. העובדה שכמות המתגרשים בישראל גבוה מאוד, שיש הגירה חיובית מידי שנה ושאחוז הילודה גבוה, מגדילים ביקושים בקצב מהיר. מהיר הרבה יותר מקצב הגדלת ההיצע על ידי בנייה חדשה. במילים אחרות, אל תצפו שערכו של נכס מסחרי יעלה בקורלציה לנכס המיועד למגורים.
לסיכום שני חלקי הפוסט – השקעה בנכסי מגורים כוללת יתרונות שאינם קיימים בהשקעה בנכסים מסחריים וכן להיפך. לכן, קשה לענות על השאלה מה מבין ההשקעות טובה יותר. השאלה שצריכה להישאל ועליה קל להשיב תשובה מדוייקת – מה ההשקעה המתאימה ביותר לכל משקיע על בסיס צרכיו, יכולותיו ושאיפותיו. רוצים הכוונה? במסגרת תוכנית הליווי שלנו אנחנו קודם כל יושבים לכוס קפה עם המשקיע למטרת היכרות מעמיקה עם כל המשתנים הרלוונטיים שעשויים להשפיע על בחירת ההשקעה. ללא היכרות מעמיקה, לא ניתן להתאים השקעה מדוייקת. בהצלחה!
מהי לדעתכם ההשקעה הטובה מבין השתיים?
הסיפור שלנו:
הכל התחיל כחלום לאגד את כל אנשי המקצוע תחת קורת גג אחת
ולתת מעטפת לליווי הכי מקצועי שיש
עניין רכישת הדירה למגורים ולהשקעה זה לא דבר פשוט
לא כמו לקנות לחם או חלב
זה העסקה היקרה ביותר וחשוב מאוד לתת ביטחון ולדעת שבאמת אנחנו עושים את העסקה הכי נכונה בשבילנו. ופה החלטנו לאגד את כולם על תחת קורת גג אחת שמאים, יועצים משפטים, מהנדסים (לבדק בית),יועצי מס, קבלנים, מעצבי פנים ועוד
יונתן אברמוב – שמאי מקרקעין וכלכלן בעל תואר שני עם התמחות במימון.
יונתן אברמוב הינו שמאי מקרקעין וכלכלן בעל תואר שני עם התמחות במימון ופיננסים.
החל את דרכו הארוכה בענף הנדל"ן לפני יותר מ-10 שנים. במהלך השנים הללו צבר ותק רב וניסיון עשיר ביותר מול מגוון רחב של בעלי מקצוע, לקוחות, רשויות מקומיות, ועדות תכנון ועוד.
כיום, יונתן הינו חבר בלשכת שמאי המקרקעין בישראל. בנוסף לכך הינו חבר בלשכת יועצי הנדל"ן בישראל וגם חבר בלשכת מתווכי הנדל"ן.
החזון של יונתן אברמוב
"לפני יותר מעשור, עבדתי כמתווך דירות בצפון הארץ. התחלתי לעבוד עם אנשים באופן יום יומי, להכיר סיפורים מרגשים במיוחד ולמעשה זו הנקודה שבה הבנתי – זה המקצוע בו אני הולך להתמקד בחיי, זו השליחות שלי." משתף יונתן אברמוב, בעלי קבוצת אברמוב השקעות נדל"ן.
"הבנתי שהייעוד שלי בחיים הוא לעזור לכמה שיותר אנשים להגשים את החלום הפיננסי החשוב ביותר בחייהם."
איך קמה קבוצת אברמוב השקעות נדל"ן?
יונתן נכנס לתחום השמאות, שם החל לכתוב חוות דעת לבנקים השונים.
כאשר היה מקבל לידיו חוזי מכר מכל הסוגים, של דירות, של מבנים מסחריים, משרדים ועוד. מהנקודה הזו בה מצא את עצמו מפיק עשרות דוחות שמאות בצורה מקצועית ואחראית, השוק פתאום היה נראה בעיניו אחרת ממה שהכיר עד לנקודה זו. וכך הוא מספר:
"ואז הבנתי דבר נורא, המון המון אנשים קונים דירות מעל שווי השוק שלהם מבלי שהם בכלל יודעים זאת!
הנה דוגמא למשל שעד היום לא יוצאת לי מהראש. בשנת 2019, פנה אליי חבר וביקש שאני אעזור לו באופן אישי למצוא לו דירה לרכישה. לאחר מחקר מעמיק וסקר שוק כפי שאנחנו יודעים לעשות, מצאתי לו דירה בעלות של ₪800,000 כאשר לפי דעתי, למחירי השוק של אותה שנה, זה היה השווי הנכון של הדירה. אך אם נדבר בכנות, זו לא הייתה בדיוק הדירה שנהוג לעשות עליה "פליפ".
למחרת בדיוק, הגעתי למשרד, וקיבלתי הזמנה לשמאות לדירה עם נתונים דומים, ולא סתם דומים – באותו בניין בדיוק! אני פותח את חוזה הרכישה של הקונה, ואני נדהם לגלות שהדירה נמכרה ב-₪1,000,000!!!
אנחנו מדברים כאן על אותם נתונים בדיוק, אחד לאחד. רק שהחבר שעבורו איתרתי את הנכס, רכש בקומה שלישית (בלי מעלית) והדירה בשווי מיליון ש' נמצאת בקומה הראשונה. אך הפער בשווי כ-20% הוא בלתי נתפס!
ואז קיבלתי החלטה…
"ואז קיבלתי את ההחלטה שהייתה נקודת מפנה בקריירה שלי – אני הולך לעזור לאנשים לעשות את העסקה הכי חשובה בחיים שלהם בצורה הראויה ביותר והנכונה ביותר!"
קבוצת אברמוב הינה חברה מובילה בתחום ליווי משקיעי נדל"ן
אנו מתמחים בליווי מקצה לקצה עד לקבלת המפתח.
הקבוצה שלנו כוללת את כל המומחים הנדרשים כדי להבטיח את הצלחות ההשקעות של לקוחותינו.
עם ניסיון עשיר בתחום אנו מבינים את השוק ויודעים לגשת לנכסים שאינם מפורסמים לקהל הרחב ולקבל עליהם מחירים משתלמים במיוחד דרך הבנקים הגדולים ,דירות ממנהלי עיזבון (דירות ירושה), דירות נטושות, חיבור ישיר ובלעדי לסוכני שטח מיוחדים שמסייעים בכל היבטי איתור דירות מתחת למחיר השוק.
הליווי שלנו כולל:
✅ תכנית עסקית מותאמת אישית לרכישת דירה.
✅ מציאת הדירה המתאימה.
✅ בדיקת אזור ההשקעה.
✅ בדיקות מקיפות על הדירה.
✅ משא ומתן מול המוכרים.
✅ סיוע בהשבחת הנכס.
✅ סיוע בהשכרת הדירה.
✅ סיוע במכירה(פליפ).
אנו מאגדים את כל אנשי המקצוע הדרושים על מנת לוודא
ש…
המשקיעים שלנו עושים את העסקה על הצד הטוב ביותר. בחברתנו נמנים כמה וכמה מלווי משקיעים, שמאיי מקרקעין, מהנדסי בניין שמתמחים באיתור ליקוי בניה, יועצי משכנתאות ועוד.
כל הדירות המוצעות למשקיעים שלנו בתהליך הליווי עוברות בדיקות מקיפות ע"י עורכי דין ושמאים המסייעים בצד המשפטי התכנוני ורישויי על מנת לוודא שמדובר בעסקה איכותית ושניתן לקבל עליה משכנתא.
ברגע שיש אור ירוק על כל הפרמטרים שציינו למעלה אנו מגיעים להחלטה משותפת עם הלקוח שהעסקה עושה שכל ושאפשר להתקדם לחתימת חוזה.
בדיקות שאנחנו עושים שאסור לוותר עליהן
הבדיקות מבוצעות על מנת לבדוק שניתן יהיה לקבל על הדירה משכנתא וגם לוודאות שאתם באמת עושים עסקה טובה
1.מצב משפטי – בודקים שאין הערות אזהרה חלילה כאלו ואחרות שיכולות לגרום לנו לבעיות לקבל משכנתא שבית רשום בפנקס הבתים המשותפים ועוד.
2. מצב תכנוני – בודקים האם יש תב"ע מאושרת בסביבה שיכולה להשביח לנו את הנכס לדוגמא תוכנית לרכבת קלה תוכנית לקנטרי ועוד…
כנגד בודקים את המצב התכונית לבדוק שאין תוכניות שיכולות לפגוע בשווי הנכס לדגומא בית משוגעים, תוכנית למסילות רכב בסמוך לדירה.
3. רישוי – סטטוס הרישוי.
4. היתרי בניה – בודקים שקים היתר הבניה ושהיתר תואם לשימוש בפועל.
5. חריגות בניה – בודקים שבדירה אין חלילה חריגות בניה.
6. זיהוי נכס – מגעים לעשות זיהוי לדירה שהוא תואמת לתשריט ולתוכנית היתר שחניה תואמת ומחסן.
7. מדידות נכס – מודדים את הנכס ורואים שהוא תואם למה שדווח לנו לא פעם מה שציינו בפנינו השטח המדוד קטן יותר.
8. מבנה מסוכן – בודקים שאין חלילה הערות במחלקת ההנדסה או בנסח טאבו על מבנה מסוכן.
9. צו הריסה – בודקים שלא חל על המבנה או על הדירה צו הריסה.
10.בדיקת שווי הדירה – הבדיקה החשובה ביותר זאת שנותן לנו את האור הירוק להתקדם על העסקה בודקים שווי הדירה באמת משקף את המחיר שבעלי הנכס דורשים.
משקיעים ממליצים:
יוסי בן דוד
תשואה שנתית
5%
סוג עסקה
Flip
מיקום הנכס
קריית מוצקין
סכום השקעה
800K
מיקום הנכס
קריית מוצקין
סכום השקעה
800K
משפחת פרץ
תשואה שנתית
7%
סוג עסקה
Flip
מיקום הנכס
עפולה
סכום השקעה
180K
מיקום הנכס
עפולה
סכום השקעה
180K
לקוח מרוצה
תשואה שנתית
4.8%
סוג עסקה
התחדשות עירונית
מיקום הנכס
נוף הגליל
סכום השקעה
190K
מיקום הנכס
נוף הגליל
סכום השקעה
190K
זאביק דוד
תשואה שנתית
4.3%
סוג עסקה
Flip
מיקום הנכס
מגדל העמק
סכום השקעה
150K
מיקום הנכס
מגדל העמק
סכום השקעה
150K
ברוך אשכנזי
תשואה שנתית
4.9%
סוג עסקה
Flip
מיקום הנכס
נוף הגליל
סכום השקעה
215K
מיקום הנכס
נוף הגליל
סכום השקעה
215K
נתונים שכדאי להכיר:
| שאלה | תשובה |
| כמה דירות קיימות בישראל נכון לשנת 2023? | כ-2,900,000 דירות/יחידות דיור |
| כמה דירות נבנות במדינת ישראל בשנה? | בשנת 2017: כ-47.4 אלף דירות בשנת 2018: כ-50.3 אלף דירות בשנת 2019: כ-51.7 אלף דירות בשנת 2020: כ-48.5 אלף דירות בשנת 2021: כ-46.7 אלף דירות בשנת 2022: כ-51.9 אלף דירות בשנת 2023: כ-48 אלף דירות |
| כמה דירות חדשות נבנות בישראל מדי שנה | בישראל נבנות כ-40-60 אלף דירות חדשות בממוצע מדי שנה |
| מהו מחיר דירה ממוצעת בישראל? | כ-1.965 מיליון שקלים |
| כמה דירות ריקות עומדות בישראל בלי שגרים בהן? | כ-200,000 |
| כמה דירות חדשות נמכרות בישראל לפי שנה: | בשנת 2018: כ-22 אלף דירות בשנת 2019: כ-33 אלף דירות בשנת 2020: כ-39.5 אלף דירות בשנת 2021: כ-56 אלף דירות בשנת 2022: כ-40.4 אלף דירות בשנת 2023: כ-27.9 אלף דירות |
מקור הנתונים: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
שאלות ותשובות:
תהליך הליווי נמשך בין 3-6 חודשים בממוצע (פינוי הנכס תלוי במוכר ולעתים יכול להתעכב, לפעמים נדרש שיפוץ וכו')
תלוי במטרה שלכם ובעסקה שיצרנו לכם. בעקרון, אפשר להתחיל להרוויח מהרגע שמסתיים התהליך כי השאיפה שלנו היא לרכוש דירות מתחת למחיר השוק. מצד שני, יש נכסים שצריך לממש אחרי מספר שנים.
אין עם זה שום בעיה, אין צורך ברקע קודם בתחום. המומחים שלנו יסבירו הכל בצורה ברורה וידריכו אותך לכל אורך הדרך עד לקבלת המפתח.
השקעות נדל"ן נחשבות הרבה יותר מבוססות ובטוחות אם מבצעים השוואה לאפיקי השקעה אחרים.
הזמן הטוב ביותר לעסקת נדל"ן הוא עכשיו. במשך השנים תמיד ניתן יהיה לבצע מחזור למשכנתא שלכם ולשפר את הריביות.
יש לנו את יועצי המשכנתאות הטובים ביותר בשוק שיעזרו לכם למצות את התהליך על הצד הטוב ביותר.
