כדאי שתכירו עוד בבלוג:

חייבים להכיר את ההוצאות הנלוות טרם השלמת העסקה!

אנשים רבים לא מביאים בחשבון את ההוצאות הנלוות לעסקת נדל"ן בחישוב כדאיות העסקה. מעבר לעובדה שאי חישובן של ההוצאות הנלוות פוגע במאזן הכדאיות ועשוי להכניס אתכם לעסקה מסוכנת, אתם גם עשויים להתמודד עם קנסות גדולים בגין ביטולי חוזים. אז רגע לפני שאתם מתחילים בחישובי כדאיות העסקה שלכם, כדאי שתפנו מספר דקות ותכירו מקרוב את כל ההוצאות הנלוות שאתם חייבים להביא בחשבון!

כל ההוצאות שאתם חייבים להביא בחשבון לקראת עסקה

בפוסט הקרוב נציג בפניכם את ההוצאות הנלוות השכיחות ביותר לכל עסקת נדל"ן בישראל. חשוב להדגיש כבר בפתיחת הדברים – ההוצאות הללו יצאו מכיסכם, ולא מהלוואת המשכנתא (בהנחה שאתם בונים על מימון מקסימלי בשיעור 75% משווי הנכס). משקיעים רבים בתחילת דרכם גילו זאת בדרך הקשה – מה שפעמים רבות הוביל לפיצוץ העסקה. אז רגע לפני שאתם חותמים – ריכזנו עבורכם את ההוצאות הנלוות השכיחות היותר.

👈 הירשמו לרשימת התפוצה וקבלו עדכונים חמים על דירות מתחת למחיר שוק 👉

ההוצאות הנלוות המרכזיות ברוב ככל עסקאות הנדל"ן בישראל:

הוצאות תיווך

חלק גדול מאוד מכלל הנכסים שמתפרסמים למכירה מתפרסמים על ידי מתווכים. הגעתם לנכס שלכם בעזרת מתווך? תידרשו לשלם לו כ 2% מעלות הנכס. לעיתים ניתן לנהל משא ומתן על נתון זה ולהוריד כ 0.5% מתשלום זה. מתכננים לרכוש דירה בעלות של כ 1,500,000 שקלים? בעסקה כזו עלות התיווך בלבד תדרוש מכם להוציא מכיסכם כ 30,000 שקלים!

עורך דין

כל עסקה מחייבת ליווי צמוד של עורך דין המתמחה בתחום על מנת להשלים את כל התהליכים המשפטיים בעסקה. בהנחה שאתם נדרשים לשלם עבור עורך דין שלכם בלבד (ולא עבור עורך דין נוסף מטען הקבלן), תידרשו להיפרד מ 0.5% נוספים משווי הנכס. נמשיך בדוגמא שלעיל – ברכישת דירה בשווי 1,500,000 שקלים, עלות עורך הדין תהיה כ 7,500 שקלים. וזאת בהנחה שהצלחתם לקבל הנחת מע"מ.

יועץ משכנתאות פרטי

מתכננים לקחת הלוואת משכנתא? יועץ משכנתאות פרטי הוא לגמרי לא מותרות! יועץ משכנתאות פרטי מכיר היטב את כל המסלולים הקיימים, הריביות הטובות בשוק והתנאים המיטביים שניתן לקבל. מתוקף תפקידו הוא מייצג לקוחות רבים בבנקים השונים, מנהל משאים ומתנים רבים ומכיר כל פרט שיוכל להוזיל את החזרי התשלום שלכם.

חשוב להדגיש – גם הבנקים מעמידים יועצי משכנתאות לטובת לקוחותיהם. אבל היועצים הללו אינם יוצאים מגדרם בשביל להעניק לכם את המסלולים האטרקטיביים והריביות הנמוכות שניתן לקבל, וזאת בלשון המעטה. לכן, אל לכם לוותר על יועץ משכנתאות פרטי, הוא יכול לחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים במרוצת השנים!

בשונה מאנשי המקצוע שהובאו מעלה, עלותו אינה נגזרת ממחיר הנכס. מחירו של יועץ פרטי נע בין 6,000 ל 10,000 שקלים.

שיפוץ הנכס

מתכננים לשפץ? חשוב שתביאו בחשבון את הוצאות השיפוץ. ישנם שני סוגי שיפוצים שעלותם שונה בתכלית, והם:

שיפוץ קוסמטי – שיפוץ קוסמטי כולל בעיקר שינוי בנראות הנכס. השיפוץ יכלול לרוב הדבקת ריצוף/פרקט, צביעת קירות/הדבקת טפטים, הוספת וילונות, הוספת עבודות גבס.

עלות השיפוץ משתנה בהתאם לגודל הנכס ונעה בין 10,000 שקלים ועד כ 80,000 שקלים.

שיפוץ יסודי – שיפוץ יסודי כולל שינוי משמעותי בחלל הנכס. השיפוץ יכלול הרמת ריצוף וחידושו, תשתיות חשמל חדשות, תשתיות אינסטלציה חדשות ולעיתים אף שינוי בחלוקת החלל על ידי שבירה או בנייה של קירות.

עלות השיפוץ משתנה בהתאם לגודל הנכס ונעה בין 100,000 שקלים ועד כ 500,000 שקלים.

מס רכישה

רוכשים דירה שניה? תידרשו לשלם 8% מס רכישה. ברכישת דירה בשווי 1,500,000 שקלים, תידרשו לשלם 120,000 שקלים!

רוכשים דירה ראשונה? תיהנו מפטור ממס רכישה. אבל פטור חלקי! רבים לא יודעים זאת אך גם ברכישת דירה ראשונה, הפטור הוא עד סכום מסויים. נכון לשנת 2024, רוכשי דירה ראשונה יהנו מפטור עד ל 1,978,745 שקלים. רוכשים דירה ראשונה בעלות גבוה מזה? תידרשו לשלם מס רכישה! כמה? על פי המדרגות הבאות

מדרגות מס רכישה לשנת 2024:

0 עד 1,978,745 – 0%
1,978,745 עד 2,347,040 – 3.5%
2,347,040 עד 6,055,070 – 5%
6,055,070 עד 20,184,565 – 8%

חשוב להדגיש שהתשלום תמיד יהיה על שארית הסכום מעל המדרגה הקודמת.

שמאות מוקדמת

מתכננים לקחת הלוואת משכנתא מקסימלית בשיעור של 75% משווי הנכס? אתם חייבים להסתייע בשמאות מוקדמת! חשוב להדגיש שהבנקים יעמידו לרשותכם 75% מהערכת השמאי, ולא ממחיר הרכישה. אם רכשם נכס ב 2,000,000 שקלים והערכת השמאי על הנכס עומדת על 1,900,000 שקלים בלבד, תוכלו לקבל 75% מ 1,900,000 שקלים בלבד. לכן, אם אתם מתכננים לקחת הלוואת משכנתא במימון גבוה, אתם חייבים להביא בחשבון את השמאות המוקדמת.

עלות שמאות מוקדמת – כ 3,000 שקלים.

ריהוט הדירה

מתכננים לרהט את הדירה? מדובר בהוצאה נוספת של כ 20,000 שקלים. ריהוט הדירה אינו מסתכם בסלון, שולחן וכמה כיסאות, אלא גם בלא מעט מוצרי חשמל.

מיזוג הדירה

רוכשים דירה מקבלן? סביר להניח שתידרשו למזג את הדירה. לעיתים ישנם קבלנים המציעים הטבות שונות למשיכת הרוכשים, אחת מהן היא מיזוג הדירה. לא קיבלתם הטבה? עלות המיזוג יכולה להגיע ל 30,000 שקלים ואף למעלה מכך. מזגן מיני מרכזי אינו זול ומחייב עבודות גבס להנמכת תקרה.

מטבח חדש

לא מעט אנשים בוחרים לפרק את המטבח הקיים ולהתחדש עם מטבח חדש. בדירות קבלן מרבית הרוכשים מוותרים על המטבח הקבלני לטובת מטבח גדול ואיכותי יותר. עלויות מטבח משתנות מאוד בהתאם לגודל, איכות החומרים ומותג המנגנונים, אך ניתן להעריך הוצאה מינימלית של 25,000 שקלים נוספים.

לסיכום, סך ההוצאות הנלוות גבוה – נע בין 70,000 ל 200,000 שקלים. ההוצאות הנלוות הללו לא יוכלו להגיע מהלוואת המשכנתא, אלא מההון העצמי העומד לרשותכם. חשוב להביא זאת בחשבון לפני שמתקדמים לרכישה ולהימנע ממצבים מורכבים בהם לא תצליחו לממן את העסקה. ליווי מקצועי של אנשי מקצוע שהשלימו עסקאות רבות עם עשרות משקיעים יבטיח לכם עסקה בטוחה, רווחית ולא פחות חשוב – מותאמת ליכולות הכלכליות שלכם!

@yoniabramov1

הסיפור שלנו:

הכל התחיל כחלום לאגד את כל אנשי המקצוע תחת קורת גג אחת
ולתת מעטפת לליווי הכי מקצועי שיש
עניין רכישת הדירה למגורים ולהשקעה זה לא דבר פשוט
לא כמו לקנות לחם או חלב
זה העסקה היקרה ביותר וחשוב מאוד לתת ביטחון ולדעת שבאמת אנחנו עושים את העסקה הכי נכונה בשבילנו. ופה החלטנו לאגד את כולם על תחת קורת גג אחת שמאים, יועצים משפטים, מהנדסים (לבדק בית),יועצי מס, קבלנים, מעצבי פנים ועוד

יונתן אברמוב – שמאי מקרקעין וכלכלן בעל תואר שני עם התמחות במימון.

יונתן אברמוב הינו שמאי מקרקעין וכלכלן בעל תואר שני עם התמחות במימון ופיננסים.
החל את דרכו הארוכה בענף הנדל"ן לפני יותר מ-10 שנים. במהלך השנים הללו צבר ותק רב וניסיון עשיר ביותר מול מגוון רחב של בעלי מקצוע, לקוחות, רשויות מקומיות, ועדות תכנון ועוד.

כיום, יונתן הינו חבר בלשכת שמאי המקרקעין בישראל. בנוסף לכך הינו חבר בלשכת יועצי הנדל"ן בישראל וגם חבר בלשכת מתווכי הנדל"ן.

החזון של יונתן אברמוב

"לפני יותר מעשור, עבדתי כמתווך דירות בצפון הארץ. התחלתי לעבוד עם אנשים באופן יום יומי, להכיר סיפורים מרגשים במיוחד ולמעשה זו הנקודה שבה הבנתי – זה המקצוע בו אני הולך להתמקד בחיי, זו השליחות שלי." משתף יונתן אברמוב, בעלי קבוצת אברמוב השקעות נדל"ן.

"הבנתי שהייעוד שלי בחיים הוא לעזור לכמה שיותר אנשים להגשים את החלום הפיננסי החשוב ביותר בחייהם."

איך קמה קבוצת אברמוב השקעות נדל"ן?

יונתן נכנס לתחום השמאות, שם החל לכתוב חוות דעת לבנקים השונים.

כאשר היה מקבל לידיו חוזי מכר מכל הסוגים, של דירות, של מבנים מסחריים, משרדים ועוד. מהנקודה הזו בה מצא את עצמו מפיק עשרות דוחות שמאות בצורה מקצועית ואחראית, השוק פתאום היה נראה בעיניו אחרת ממה שהכיר עד לנקודה זו. וכך הוא מספר:
"ואז הבנתי דבר נורא, המון המון אנשים קונים דירות מעל שווי השוק שלהם מבלי שהם בכלל יודעים זאת!
הנה דוגמא למשל שעד היום לא יוצאת לי מהראש. בשנת 2019, פנה אליי חבר וביקש שאני אעזור לו באופן אישי למצוא לו דירה לרכישה. לאחר מחקר מעמיק וסקר שוק כפי שאנחנו יודעים לעשות, מצאתי לו דירה בעלות של ₪800,000 כאשר לפי דעתי, למחירי השוק של אותה שנה, זה היה השווי הנכון של הדירה. אך אם נדבר בכנות, זו לא הייתה בדיוק הדירה שנהוג לעשות עליה "פליפ".

למחרת בדיוק, הגעתי למשרד, וקיבלתי הזמנה לשמאות לדירה עם נתונים דומים, ולא סתם דומים – באותו בניין בדיוק! אני פותח את חוזה הרכישה של הקונה, ואני נדהם לגלות שהדירה נמכרה ב-₪1,000,000!!!

אנחנו מדברים כאן על אותם נתונים בדיוק, אחד לאחד. רק שהחבר שעבורו איתרתי את הנכס, רכש בקומה שלישית (בלי מעלית) והדירה בשווי מיליון ש' נמצאת בקומה הראשונה. אך הפער בשווי כ-20% הוא בלתי נתפס!

ואז קיבלתי החלטה…

"ואז קיבלתי את ההחלטה שהייתה נקודת מפנה בקריירה שלי – אני הולך לעזור לאנשים לעשות את העסקה הכי חשובה בחיים שלהם בצורה הראויה ביותר והנכונה ביותר!"

קבוצת אברמוב הינה חברה מובילה בתחום ליווי משקיעי נדל"ן

אנו מתמחים בליווי מקצה לקצה עד לקבלת המפתח.

הקבוצה שלנו כוללת את כל המומחים הנדרשים כדי להבטיח את הצלחות ההשקעות של לקוחותינו.
עם ניסיון עשיר בתחום אנו מבינים את השוק ויודעים לגשת לנכסים שאינם מפורסמים לקהל הרחב ולקבל עליהם מחירים משתלמים במיוחד דרך הבנקים הגדולים ,דירות ממנהלי עיזבון (דירות ירושה), דירות נטושות, חיבור ישיר ובלעדי לסוכני שטח מיוחדים שמסייעים בכל היבטי איתור דירות מתחת למחיר השוק.

הליווי שלנו כולל:

✅ תכנית עסקית מותאמת אישית לרכישת דירה.
✅ מציאת הדירה המתאימה.
✅ בדיקת אזור ההשקעה.
✅ בדיקות מקיפות על הדירה.
✅ משא ומתן מול המוכרים.
✅ סיוע בהשבחת הנכס.
✅ סיוע בהשכרת הדירה.
✅ סיוע במכירה(פליפ).

אנו מאגדים את כל אנשי המקצוע הדרושים על מנת לוודא
ש…

המשקיעים שלנו עושים את העסקה על הצד הטוב ביותר. בחברתנו נמנים כמה וכמה מלווי משקיעים, שמאיי מקרקעין, מהנדסי בניין שמתמחים באיתור ליקוי בניה, יועצי משכנתאות ועוד.

כל הדירות המוצעות למשקיעים שלנו בתהליך הליווי עוברות בדיקות מקיפות ע"י עורכי דין ושמאים המסייעים בצד המשפטי התכנוני ורישויי על מנת לוודא שמדובר בעסקה איכותית ושניתן לקבל עליה משכנתא.

ברגע שיש אור ירוק על כל הפרמטרים שציינו למעלה אנו מגיעים להחלטה משותפת עם הלקוח שהעסקה עושה שכל ושאפשר להתקדם לחתימת חוזה.

בדיקות שאנחנו עושים שאסור לוותר עליהן

הבדיקות מבוצעות על מנת לבדוק שניתן יהיה לקבל על הדירה משכנתא וגם לוודאות שאתם באמת עושים עסקה טובה

1.מצב משפטי – בודקים שאין הערות אזהרה חלילה כאלו ואחרות שיכולות לגרום לנו לבעיות לקבל משכנתא שבית רשום בפנקס הבתים המשותפים ועוד.

2. מצב תכנוני – בודקים האם יש תב"ע מאושרת בסביבה שיכולה להשביח לנו את הנכס לדוגמא תוכנית לרכבת קלה תוכנית לקנטרי ועוד…
כנגד בודקים את המצב התכונית לבדוק שאין תוכניות שיכולות לפגוע בשווי הנכס לדגומא בית משוגעים, תוכנית למסילות רכב בסמוך לדירה.

3. רישוי – סטטוס הרישוי.

4. היתרי בניה – בודקים שקים היתר הבניה ושהיתר תואם לשימוש בפועל.

5. חריגות בניה – בודקים שבדירה אין חלילה חריגות בניה.

6. זיהוי נכס – מגעים לעשות זיהוי לדירה שהוא תואמת לתשריט ולתוכנית היתר שחניה תואמת ומחסן.

7. מדידות נכס – מודדים את הנכס ורואים שהוא תואם למה שדווח לנו לא פעם מה שציינו בפנינו השטח המדוד קטן יותר.

8. מבנה מסוכן – בודקים שאין חלילה הערות במחלקת ההנדסה או בנסח טאבו על מבנה מסוכן.

9. צו הריסה – בודקים שלא חל על המבנה או על הדירה צו הריסה.

10.בדיקת שווי הדירה – הבדיקה החשובה ביותר זאת שנותן לנו את האור הירוק להתקדם על העסקה בודקים שווי הדירה באמת משקף את המחיר שבעלי הנכס דורשים.

משקיעים ממליצים:

נתונים שכדאי להכיר:

שאלה	תשובה
כמה דירות קיימות בישראל נכון לשנת 2023?	כ-2,900,000 דירות/יחידות דיור
כמה דירות נבנות במדינת ישראל בשנה?	בשנת 2017: כ-47.4 אלף דירות בשנת 2018: כ-50.3 אלף דירות בשנת 2019: כ-51.7 אלף דירות בשנת 2020: כ-48.5 אלף דירות בשנת 2021: כ-46.7 אלף דירות בשנת 2022: כ-51.9 אלף דירות בשנת 2023: כ-48 אלף דירות
כמה דירות חדשות נבנות בישראל מדי שנה	בישראל נבנות כ-40-60 אלף דירות חדשות בממוצע מדי שנה
מהו מחיר דירה ממוצעת בישראל?	כ-1.965 מיליון שקלים
כמה דירות ריקות עומדות בישראל בלי שגרים בהן?	כ-200,000
כמה דירות חדשות נמכרות בישראל לפי שנה:	בשנת 2018: כ-22 אלף דירות בשנת 2019: כ-33 אלף דירות בשנת 2020: כ-39.5 אלף דירות בשנת 2021: כ-56 אלף דירות בשנת 2022: כ-40.4 אלף דירות בשנת 2023: כ-27.9 אלף דירות

מקור הנתונים: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

שאלות ותשובות:

כמה זמן נמשך תהליך הליווי?

תהליך הליווי נמשך בין 3-6 חודשים בממוצע (פינוי הנכס תלוי במוכר ולעתים יכול להתעכב, לפעמים נדרש שיפוץ וכו')

מתי בעצם מתחילים להרוויח?

תלוי במטרה שלכם ובעסקה שיצרנו לכם. בעקרון, אפשר להתחיל להרוויח מהרגע שמסתיים התהליך כי השאיפה שלנו היא לרכוש דירות מתחת למחיר השוק. מצד שני, יש נכסים שצריך לממש אחרי מספר שנים.

מה אם אני לא יודע איך משקיעים בכלל בנדל''ן?

אין עם זה שום בעיה, אין צורך ברקע קודם בתחום. המומחים שלנו יסבירו הכל בצורה ברורה וידריכו אותך לכל אורך הדרך עד לקבלת המפתח.

האם קיימים סיכונים בהשקעות נדל''ן?

השקעות נדל"ן נחשבות הרבה יותר מבוססות ובטוחות אם מבצעים השוואה לאפיקי השקעה אחרים.

כדאי בכלל לקנות נכס עם הריביות של היום?

הזמן הטוב ביותר לעסקת נדל"ן הוא עכשיו. במשך השנים תמיד ניתן יהיה לבצע מחזור למשכנתא שלכם ולשפר את הריביות.

איך מקבלים מימון להשקעה בנדל''ן?

יש לנו את יועצי המשכנתאות הטובים ביותר בשוק שיעזרו לכם למצות את התהליך על הצד הטוב ביותר.