כדאי שתכירו עוד בבלוג:

השקעות נדל"ן מעבר לים לעומת השקעות בגבולות ישראל – כל היתרונות והחסרונות שאתם חייבים להכיר!

בשנים האחרונות רבים ממליצים למשקיעים הישראלים לעזוב את השוק המקומי לטובת השקעות מעבר לים. לטענת הממליצים, מחירי הדיור בישראל גבוהים, אחוזי התשואה נמוכים ופוטנציאל ההשבחה מוגבל. מתלבטים אם לוותר על השוק המקומי שאתם מכירים היטב לטובת השקעה מחוץ לגבולות ישראל? המאמר הבא יעשה לכם סדר. בשורות הבאות נגע ביתרונות ובחסרונות הקיימים בהשקעה בגבולות ישראל וכן בהשקעה מעבר לים. לאחר היכרות מעמיקה עם התמונה הכוללת, תוכלו לעשות בעצמכם ניהול סיכונים איכותי שיעזור לכם לבחור נכון בין אפשרות ההשקעה בישראל לבין אפשרות ההשקעה מעבר לים.

הכירו את מצב השוק המקומי

רגע לפני שנתחיל למנות את היתרונות והחסרונות הקיימים בהשקעה בגבולות ישראל, חשוב לפתוח בהיכרות בסיסית עם מצב השוק המקומי. מחירי הדיור בישראל נעים במגמת עלייה במשך שנים ארוכות. מחירי הדיור שוברים שיאים בתדירות גבוהה, כך שכיום מחיר דירה ממוצעת בת 4 חדרים נעה סביב 2,000,000 שקלים. לדעת לא מעט משקיעים, הנתונים הללו מגלמים שחיקה של התשואה מהשכרת הנכסים, פגיעה בפוטנציאל ההשבחה וגורמים לירידה באטרקטיביות ההשקעה בגבולות ישראל. כתשובה לחששות אלה, נתחיל דווקא ביתרונות הרבים של השקעה בגבולות ישראל.

👈 הירשמו לרשימת התפוצה וקבלו עדכונים חמים על דירות מתחת למחיר שוק 👉

יתרונות ההשקעה בשוק המקומי:

ביקושים קשיחים ועולים בקצב מהיר

רמות הביקוש לדיור בישראל גבוהות ויציבות. נתון זה משפיע באופן ישיר על תנועת מחירי הדיור בישראל. כאשר הביקוש גבוה מההיצע הקיים, המחירים עולים. זו הסיבה המרכזית בגינה מחירי הדיור בישראל עולים כמעט ברצף במשך העשורים האחרונים. מעבר לעובדה שכיום רמות הביקוש גבוהות ביחס להיצע, הדבר צפוי להמשיך גם בשנים הבאות. גידול הביקוש לדיור בישראל נע בקצב מהיר – אחוזי ילודה גבוהים, כמות לא מבוטלת של גירושין (זוג שמתגרש צורך 2 דירות שונות במקום דירה בודדת במהלך הנישואים) וכמובן הגירה חיובית. במילים אחרות – כל עוד ההיצע לא ידביק את הפער, מחירי הדיור צפויים להמשיך לעלות גם בעתיד. ומה עם ההיצע? המשיכו לנקודה הבאה

כמות התחלות הבנייה אינה עונה על הצורך

נכון לכתיבת מאמר זה, ההיצע הקיים בישראל לא עונה על הצורך הקיים לדיור. כבר כיום חסרות לא מעט דירות בנויות. ומה עם העתיד? התחלות הבנייה החדשות מייצגות את ההיצע העתידי. ככל שיבנו יותר כיום, כך יהיו יותר דירות בהיצע הקיים בעתיד. כמות התחלות הבנייה בישראל נמוכה ואינה מצליחה להדביק את הפער הקיים. יתירה מכך, קצב התחלות הבנייה איטי מקצב גידול האוכלוסייה בישראל, מה שאומר שהפער הקיים בין הביקוש להיצע עוד צפוי לגדול. במילים אחרות – כל עוד לא תימצא דרך לגשר על הפערים בין הביקוש להיצע, מחירי הדיור בישראל צפויים להמשיך לעלות גם בשנים הבאות.

היכרות עם השוק המקומי ועם אזורי השקעה מנצחים

השקעה בגבולות ישראל מאפשרת למשקיע המקומי לבחור את יעד ההשקעה על בסיס היכרות מעמיקה עם הביקושים הקיימים והתוכניות העתידיות. בחירה נכונה של יעד ההשקעה חשובה מאוד ומשפיעה רבות על הצלחת ההשקעה. בחירה נכונה באזור ביקוש/אזור עם פוטנציאל השבחה בשל התחדשות סביבתית, הוספת תחנות רכבת, בניית מרכז תעסוקה ועוד, תבטיח לכם השקעה מנצחת.

רמות סיכון נמוכות

חוששים להשקיע את כל חסכונותיכם באפיק עם רמות סיכון גבוהות? חשוב שתדעו השקעה בנדל"ן בגבולות ישראל נחשבת להשקעה בטוחה ויציבה. מעבר לעובדות כי הביקושים הקיימים לדיור הם ביקושים קשיחים והביקושים בישראל גבוהים ביחס להיצע הקיים, מצבה הכלכלי והמשפטי של המדינה מאפשר למשקיעים בה לישון טוב בלילה. היציבות הכלכלית של מדינת ישראל מאפשרת אורך נשימה משמעותי בעיתות משבר, כך שלא צפויות תזוזות משמעותיות בענף הנדל"ן המקומי. כמו כן היותה של המדינה דמוקרטית מבטיחה למשקיעים בה היעדר החלטות דרקוניות ומסוכנות בקשר לענף. בקיצור, מדובר בהשקעה בטוחה ויציבה.

אחוזי מימון גבוהים – עד 75% לדירה ראשונה

הבנקים בישראל מאפשרים ללוות עד 75% משווי הנכס. אחוז מימון גבוה זה מאפשר להתמנף באחוזים גבוהים מאוד. חשוב להדגיש כי יתרון זה יכול להוות גם חסרון עבור אנשים שלא יעשו זאת נכון. יועץ משכנתאות פרטי ידע לסייע לכם בתחום זה ולהבטיח שתקחו הלוואה שתצליחו לעמוד בה. חשוב להדגיש כי לא כל לווה יכול לקבל 75% מערך הדירה. אחוז המימון מחושב על בסיס הערכת שמאי מקרקעין ולא על בסיס מחיר הרכישה. כמו כן הדבר תלוי ביכולת ההחזר החודשית לאחר הנבחנת לאחר ניקוי כל ההורדות הקבועות.

פטור ממס רכישה לדירה ראשונה

מתכננים לרכוש דירה ראשונה? תהיו זכאים לפטור מתשלום מס רכישה. חשוב להדגיש כי לפטור זה יש מדרגות, אך גם אם מחיר הדירה שלכם יעבור את מחיר המקסימום לפטור, תשלמו את מס הרכישה רק על ההפרש.

פטור ממס שבח לאחר 18 חודשי החזקה בנכס

בודדים אפיקי ההשקעה הכוללים פטור מלא מתשלומי מיסים על רווחים. שוק הנדל"ן בישראל הוא אחד כזה. אם רכשתם דירה ומכרתם אותה ברווח לאחר 18 חודשים ומעלה מיום הרכישה, תוכלו לקבל פטור מלא ממס שבח. כלומר, אם רכשתם דירה ב 1,000,000 שקלים ולאחר שנה וחצי מכרתם אותה ב 1,200,000 שקלים, תרוויחו 200,000 שקלים ללא צורך בתשלום מס עליהם – מדובר על הטבה ששווה עשרות אלפי שקלים!

חסרונות ההשקעה בשוק המקומי:

מחירי דיור גבוהים – מקשה על משקיעים קטנים

מחירי הדיור בישראל גבוהים. המחירים הגבוהים מקשים על משקיעים קטנים עם הון עצמי מוגבל. רבים מהם נאלצים להתפשר על נכסים באזורי פריפריה, שם ברוב המקרים הביקושים נמוכים. ביקוש נמוך עשוי לפגוע בהליך מכירת הדירה – אין תחרות גדולה על הנכס, וכן עשוי לגרום להמתנה ארוכה עד להשכרתו.

אחוז תשואה נמוך מהשכרת נכסים

אחוזי התשואה המתקבלים מהשכרת נכסים בישראל נמוכים. חשוב שתכירו כלל אצבע – ככל שמחיר הנכס גבוה יותר, כך אחוז התשואה מהשכרה שלו יהיה נמוך יותר. כלל זה אינו תקף בכל המקרים, אך תקף ברובם. במילים אחרות, מחירי הדיור הגבוהים בישראל שוחקים את אחוזי התשואה. באזורי מרכז הארץ אחוזי התשואה נעים בין 2.5% ל 3.5% תשואה מידי שנה, באזורי פריפריה אחוזי התשואה מעט גבוהים יותר (בשל מחירים נמוכים) ונעים בין 3.5% ל 4.5% תשואה בממוצע.

ומהם הנתונים אודות השקעות מעבר לים? ראשית חשוב לומר כי ישנם שווקי נדל"ן רבים ושונים ברחבי העולם. לכן, בשורות הבאות נציג דגימה מהשווקים האהובים ביותר על המשקיעים הישראלים. נקפוץ ליתרונות של השקעות מעבר לים.

יתרונות ההשקעה בשווקים מעבר לים:

מחירים נמוכים

יתרון משמעותי של שווקים רבים מעבר לים הוא המחיר. במרבית כדור הארץ תצליחו לרכוש נכסים במחירים נמוכים מאלה הקיימים בישראל. נתון זה משפיע רבות על משקיעים קטנים עם הון עצמי מוגבל. בעזרת מחירים נמוכים תצליחו לרכוש נכסים באזורי ביקוש במקומות רבים בעולם, גם עם הון עצמי שלא יספיק לדירת חדר בגבולות ישראל.

אחוזי תשואה גבוהים

כפי שהזכרנו מעלה, קיים קשר ישיר בין מחיר הנכס לבין התשואה השנתית המופקת מהשכרתו. מחירי הדיור הנמוכים מעבר לים מאפשרים למשקיעים ליהנות מאחוזי תשורה גבוהים, כאלה המגיעים ל 6%-8% בכל שנה. חשוב לחזור ולהדגיש כי מדובר על ממוצע, ישנם שווקים בהם אחוזי התשואה גבוהים/נמוכים יותר.

עם יתרונות משמעותיים אלה, למה לא להעביר את כלל ההשקעות לרכישות נדל"ן מעבר לים? הכירו גם את החסרונות!

חסרונות ההשקעה בשווקים מעבר לים:

חוסר היכרות עם השוק המקומי

חוסר היכרות עם השוק המקומי זהו נתון משמעותי. בחירה לא נכונה של אזור עלולה לגרור קשיים בהשכרת הנכס וכן קשיים בעת מכירתו. משקיעים מקומיים המעוניינים להשקיע בשווקי נדל"ן מעבר לים, לא יכירו את כל השכונות, הרחובות, התוכניות והצרכים של המוקמיים, כפי שהם מכירים בארץ והדבר מהווה חיסרון משמעותי.

ניהול השקעה בעזרת מתווכים

בשל המרחק הפיזי בין המשקיע לבין ההשקעה, כל ניהול הנכס יעשה על ידי מתווכים. בעזרת חברת ניהול נכסים ניתן יהיה להתגבר על כל בעיה או תקלה הקיימת בדירה. הבעיה המרכזית בניהול על ידי מתווכים – המשקיע לא באמת מכיר את התקלות השונות ולא בקיא בעלויות התיקון באזור. מעבר לכך, חשוב להביא בחשבון כי חברות הניהול הללו אינן עובדות בחינם, והתשלום להן נוגס באחוז התשואה מהשכרת הנכס.

חוסר יציבות ביחס לשוק המקומי

ישנם שווקי נדל"ן רבים בעולם הנתונים לתנודתיות אפשרית הפוגעת ביציבות ההשקעה. הסיבות השכיחות ביותר לתנודתיות היא היעדר איתנות כלכלית וחוסר יכולת להתמודדות טובה עם עתי משבר וכן, החלטות שלטוניות ופוליטיות באזורים שונים בעולם. החשיפה למשתנים הללו ולעוד רבים נוספים עשויה להפוך את ההשקעה לתנודתית הרבה יותר מזו הקיימת בגבולות ישראל.

נהלו את הסיכונים שלכם בצורה מושכלת ובחרו את היעד המדויק עבורכם!

אז לסיכום, ישנם יתרונות וחסרונות שונים להשקעה בגבולות ישראל ולהשקעה מעבר לים. לאחר היכרות עם הדגשים שהובאו מעלה, כל משקיע יוכל לנהל לעצמו את הסיכונים ולבחור לספוג חסרונות לטובת יתרונות וכן להיפך. בוחרים בהשקעות נדל"ן בגבולות ישראל? ליווי מקצועי מא' ועד ת' יבטיח שתהנו מכלל היתרונות שהובאו מעלה ומעוד רבים נוספים. בהצלחה!

@yoniabramov1

הסיפור שלנו:

הכל התחיל כחלום לאגד את כל אנשי המקצוע תחת קורת גג אחת
ולתת מעטפת לליווי הכי מקצועי שיש
עניין רכישת הדירה למגורים ולהשקעה זה לא דבר פשוט
לא כמו לקנות לחם או חלב
זה העסקה היקרה ביותר וחשוב מאוד לתת ביטחון ולדעת שבאמת אנחנו עושים את העסקה הכי נכונה בשבילנו. ופה החלטנו לאגד את כולם על תחת קורת גג אחת שמאים, יועצים משפטים, מהנדסים (לבדק בית),יועצי מס, קבלנים, מעצבי פנים ועוד

יונתן אברמוב – שמאי מקרקעין וכלכלן בעל תואר שני עם התמחות במימון.

יונתן אברמוב הינו שמאי מקרקעין וכלכלן בעל תואר שני עם התמחות במימון ופיננסים.
החל את דרכו הארוכה בענף הנדל"ן לפני יותר מ-10 שנים. במהלך השנים הללו צבר ותק רב וניסיון עשיר ביותר מול מגוון רחב של בעלי מקצוע, לקוחות, רשויות מקומיות, ועדות תכנון ועוד.

כיום, יונתן הינו חבר בלשכת שמאי המקרקעין בישראל. בנוסף לכך הינו חבר בלשכת יועצי הנדל"ן בישראל וגם חבר בלשכת מתווכי הנדל"ן.

החזון של יונתן אברמוב

"לפני יותר מעשור, עבדתי כמתווך דירות בצפון הארץ. התחלתי לעבוד עם אנשים באופן יום יומי, להכיר סיפורים מרגשים במיוחד ולמעשה זו הנקודה שבה הבנתי – זה המקצוע בו אני הולך להתמקד בחיי, זו השליחות שלי." משתף יונתן אברמוב, בעלי קבוצת אברמוב השקעות נדל"ן.

"הבנתי שהייעוד שלי בחיים הוא לעזור לכמה שיותר אנשים להגשים את החלום הפיננסי החשוב ביותר בחייהם."

איך קמה קבוצת אברמוב השקעות נדל"ן?

יונתן נכנס לתחום השמאות, שם החל לכתוב חוות דעת לבנקים השונים.

כאשר היה מקבל לידיו חוזי מכר מכל הסוגים, של דירות, של מבנים מסחריים, משרדים ועוד. מהנקודה הזו בה מצא את עצמו מפיק עשרות דוחות שמאות בצורה מקצועית ואחראית, השוק פתאום היה נראה בעיניו אחרת ממה שהכיר עד לנקודה זו. וכך הוא מספר:
"ואז הבנתי דבר נורא, המון המון אנשים קונים דירות מעל שווי השוק שלהם מבלי שהם בכלל יודעים זאת!
הנה דוגמא למשל שעד היום לא יוצאת לי מהראש. בשנת 2019, פנה אליי חבר וביקש שאני אעזור לו באופן אישי למצוא לו דירה לרכישה. לאחר מחקר מעמיק וסקר שוק כפי שאנחנו יודעים לעשות, מצאתי לו דירה בעלות של ₪800,000 כאשר לפי דעתי, למחירי השוק של אותה שנה, זה היה השווי הנכון של הדירה. אך אם נדבר בכנות, זו לא הייתה בדיוק הדירה שנהוג לעשות עליה "פליפ".

למחרת בדיוק, הגעתי למשרד, וקיבלתי הזמנה לשמאות לדירה עם נתונים דומים, ולא סתם דומים – באותו בניין בדיוק! אני פותח את חוזה הרכישה של הקונה, ואני נדהם לגלות שהדירה נמכרה ב-₪1,000,000!!!

אנחנו מדברים כאן על אותם נתונים בדיוק, אחד לאחד. רק שהחבר שעבורו איתרתי את הנכס, רכש בקומה שלישית (בלי מעלית) והדירה בשווי מיליון ש' נמצאת בקומה הראשונה. אך הפער בשווי כ-20% הוא בלתי נתפס!

ואז קיבלתי החלטה…

"ואז קיבלתי את ההחלטה שהייתה נקודת מפנה בקריירה שלי – אני הולך לעזור לאנשים לעשות את העסקה הכי חשובה בחיים שלהם בצורה הראויה ביותר והנכונה ביותר!"

קבוצת אברמוב הינה חברה מובילה בתחום ליווי משקיעי נדל"ן

אנו מתמחים בליווי מקצה לקצה עד לקבלת המפתח.

הקבוצה שלנו כוללת את כל המומחים הנדרשים כדי להבטיח את הצלחות ההשקעות של לקוחותינו.
עם ניסיון עשיר בתחום אנו מבינים את השוק ויודעים לגשת לנכסים שאינם מפורסמים לקהל הרחב ולקבל עליהם מחירים משתלמים במיוחד דרך הבנקים הגדולים ,דירות ממנהלי עיזבון (דירות ירושה), דירות נטושות, חיבור ישיר ובלעדי לסוכני שטח מיוחדים שמסייעים בכל היבטי איתור דירות מתחת למחיר השוק.

הליווי שלנו כולל:

✅ תכנית עסקית מותאמת אישית לרכישת דירה.
✅ מציאת הדירה המתאימה.
✅ בדיקת אזור ההשקעה.
✅ בדיקות מקיפות על הדירה.
✅ משא ומתן מול המוכרים.
✅ סיוע בהשבחת הנכס.
✅ סיוע בהשכרת הדירה.
✅ סיוע במכירה(פליפ).

אנו מאגדים את כל אנשי המקצוע הדרושים על מנת לוודא
ש…

המשקיעים שלנו עושים את העסקה על הצד הטוב ביותר. בחברתנו נמנים כמה וכמה מלווי משקיעים, שמאיי מקרקעין, מהנדסי בניין שמתמחים באיתור ליקוי בניה, יועצי משכנתאות ועוד.

כל הדירות המוצעות למשקיעים שלנו בתהליך הליווי עוברות בדיקות מקיפות ע"י עורכי דין ושמאים המסייעים בצד המשפטי התכנוני ורישויי על מנת לוודא שמדובר בעסקה איכותית ושניתן לקבל עליה משכנתא.

ברגע שיש אור ירוק על כל הפרמטרים שציינו למעלה אנו מגיעים להחלטה משותפת עם הלקוח שהעסקה עושה שכל ושאפשר להתקדם לחתימת חוזה.

בדיקות שאנחנו עושים שאסור לוותר עליהן

הבדיקות מבוצעות על מנת לבדוק שניתן יהיה לקבל על הדירה משכנתא וגם לוודאות שאתם באמת עושים עסקה טובה

1.מצב משפטי – בודקים שאין הערות אזהרה חלילה כאלו ואחרות שיכולות לגרום לנו לבעיות לקבל משכנתא שבית רשום בפנקס הבתים המשותפים ועוד.

2. מצב תכנוני – בודקים האם יש תב"ע מאושרת בסביבה שיכולה להשביח לנו את הנכס לדוגמא תוכנית לרכבת קלה תוכנית לקנטרי ועוד…
כנגד בודקים את המצב התכונית לבדוק שאין תוכניות שיכולות לפגוע בשווי הנכס לדגומא בית משוגעים, תוכנית למסילות רכב בסמוך לדירה.

3. רישוי – סטטוס הרישוי.

4. היתרי בניה – בודקים שקים היתר הבניה ושהיתר תואם לשימוש בפועל.

5. חריגות בניה – בודקים שבדירה אין חלילה חריגות בניה.

6. זיהוי נכס – מגעים לעשות זיהוי לדירה שהוא תואמת לתשריט ולתוכנית היתר שחניה תואמת ומחסן.

7. מדידות נכס – מודדים את הנכס ורואים שהוא תואם למה שדווח לנו לא פעם מה שציינו בפנינו השטח המדוד קטן יותר.

8. מבנה מסוכן – בודקים שאין חלילה הערות במחלקת ההנדסה או בנסח טאבו על מבנה מסוכן.

9. צו הריסה – בודקים שלא חל על המבנה או על הדירה צו הריסה.

10.בדיקת שווי הדירה – הבדיקה החשובה ביותר זאת שנותן לנו את האור הירוק להתקדם על העסקה בודקים שווי הדירה באמת משקף את המחיר שבעלי הנכס דורשים.

משקיעים ממליצים:

נתונים שכדאי להכיר:

שאלה	תשובה
כמה דירות קיימות בישראל נכון לשנת 2023?	כ-2,900,000 דירות/יחידות דיור
כמה דירות נבנות במדינת ישראל בשנה?	בשנת 2017: כ-47.4 אלף דירות בשנת 2018: כ-50.3 אלף דירות בשנת 2019: כ-51.7 אלף דירות בשנת 2020: כ-48.5 אלף דירות בשנת 2021: כ-46.7 אלף דירות בשנת 2022: כ-51.9 אלף דירות בשנת 2023: כ-48 אלף דירות
כמה דירות חדשות נבנות בישראל מדי שנה	בישראל נבנות כ-40-60 אלף דירות חדשות בממוצע מדי שנה
מהו מחיר דירה ממוצעת בישראל?	כ-1.965 מיליון שקלים
כמה דירות ריקות עומדות בישראל בלי שגרים בהן?	כ-200,000
כמה דירות חדשות נמכרות בישראל לפי שנה:	בשנת 2018: כ-22 אלף דירות בשנת 2019: כ-33 אלף דירות בשנת 2020: כ-39.5 אלף דירות בשנת 2021: כ-56 אלף דירות בשנת 2022: כ-40.4 אלף דירות בשנת 2023: כ-27.9 אלף דירות

מקור הנתונים: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

שאלות ותשובות:

כמה זמן נמשך תהליך הליווי?

תהליך הליווי נמשך בין 3-6 חודשים בממוצע (פינוי הנכס תלוי במוכר ולעתים יכול להתעכב, לפעמים נדרש שיפוץ וכו')

מתי בעצם מתחילים להרוויח?

תלוי במטרה שלכם ובעסקה שיצרנו לכם. בעקרון, אפשר להתחיל להרוויח מהרגע שמסתיים התהליך כי השאיפה שלנו היא לרכוש דירות מתחת למחיר השוק. מצד שני, יש נכסים שצריך לממש אחרי מספר שנים.

מה אם אני לא יודע איך משקיעים בכלל בנדל''ן?

אין עם זה שום בעיה, אין צורך ברקע קודם בתחום. המומחים שלנו יסבירו הכל בצורה ברורה וידריכו אותך לכל אורך הדרך עד לקבלת המפתח.

האם קיימים סיכונים בהשקעות נדל''ן?

השקעות נדל"ן נחשבות הרבה יותר מבוססות ובטוחות אם מבצעים השוואה לאפיקי השקעה אחרים.

כדאי בכלל לקנות נכס עם הריביות של היום?

הזמן הטוב ביותר לעסקת נדל"ן הוא עכשיו. במשך השנים תמיד ניתן יהיה לבצע מחזור למשכנתא שלכם ולשפר את הריביות.

איך מקבלים מימון להשקעה בנדל''ן?

יש לנו את יועצי המשכנתאות הטובים ביותר בשוק שיעזרו לכם למצות את התהליך על הצד הטוב ביותר.

"אנו מבינים שהשקעה בנדל"ן היא הרבה יותר מכל עסקה פיננסית."

השאירו פרטים לייעוץ:

או חייגו:

כדאי שתכירו עוד בבלוג:

חייבים להכיר את ההוצאות הנלוות טרם השלמת העסקה!

התזמון כן קובע! כל הסיבות בגינן ההטבות הקיימות בעסקאות פריסייל הן זמניות בלבד

הערכת שווי נכס – רוצים לדעת להעריך במדויק שווי נכס? המאמר הבא נכתב עבורכם!

לא מצליחים להשכיר את הנכס? הכירו את השיטה הפשוטה להשכרה מהירה!

חוסכים בפיקדון בנקאי או בעו"ש? אתם מפסידים אלפי שקלים בכל שנה!

התחדשות עירונית (חלק ב')