החסרונות הגדולים בריבוי משקיעים – כך תימנעו מתחרות קשה בשלבי המכירה!

@yoniabramov1

#טיפ מס 4 – כמות משקיעים נמוכה בעסקאות פריסייל!

*בקצרה – ריבוי משקיעים בפרויקט עלול ליצור מצב בו רבים מהם יוצאים למכירה מעט לפני תאריך המסירה. מצב זה יאלץ את המוכרים להתחרות על הקונים הפוטנציאליים, מה שיקשה על הליך המכירה. קושי זה יבוא לידי ביטוי בדחיית המכירה או בהורדת מחירים. מתכננים לשלם כ 20% משווי הנכס בעת הרכישה ולמכור מעט לפני השלמת העסקה? כמות גדולה של משקיעים בפרויקט עלולה לשבש לכם את התוכניות ולחייב אתכם בהשלמת התשלום. לפרטים נוספים, היכרות עם המתווה האהוב על המשקיעים ועוד מגוון טיפים ודגשים, המשיכו לפסקאות הבאות!

עסקאות פריסייל איכותיות מצליחות למשוך משקיעים רבים – הכירו את המשמעויות!

מתכננים להיכנס לפרויקט בשלביו הראשונים וליהנות מהיתרונות הרבים של עסקת פריסייל איכותית? כדאי שתמשיכו לקרוא את השורות הבאות. לא מעט משקיעים בעסקאות פריסייל מופתעים לגלות שהם מתקשים למכור את הנכס במחיר היעד, על אף שקיבלו הנחה ממחיר השוק בשל הרכישה המוקדמת. ישנן סיבות רבות לקושי אפשרי בעת המכירה, אך ישנה אחת מרכזית – ריבוי משקיעים בפרויקט. בפסקאות הבאות נכיר מקרוב את המאפיינים הבולטים של עסקה מנצחת, נגע במתווה ההשקעה השכיח ביותר בעסקאות פריסייל ונדע כיצד להימנע מתחרות קשה עם משקיעים רבים בעת המכירה.

שילוב מנצח בין מחירים נמוכים לתנאי מימון אטרקטיביים

רגע לפני שנכיר את אחד ממסלולי ההשקעה השכיחים ביותר בעסקאות פריסייל אמיתיות, חשוב שנקדים היכרות קצרה עם מאפייניה המרכזיים של העסקה. עסקת פריסייל אמיתית היא עסקת מכירה מוקדמת. כמה מוקדמת? מעט לאחר קבלת היתר הבניה ומעט לפני כניסתו של הבנק המלווה. בחלון הזדמנויות זה ניתן לקבל עסקאות הכוללות יתרונות רבים, העיקריים שבהם – מחירים נמוכים ממחירי השוק בכ 5% עד כ 15%, תנאי מימון אטרקטיביים (תשלום חלקי בלבד של כ 20% בעת חתימת החוזה ושארית התשלום בסמוך לקבלת המפתח).

היזהרו מחיקויים! ההבדל בין עסקת פרי פריסייל לבין עסקת פריסייל המשווקת בעיתונים ובשלטי חוצות

שילוב היתרונות הללו מאפשר למשקיעים ליהנות ממחירים נמוכים, מתנאי מימון אטרקטיביים, מחיסכון של חשיפה לריביות השוק, מאפשרות לרכוש נכסים איכותיים בפריים לוקיישן עם הון עצמי נמוך ועוד. רוצים גם? חשוב לדעת שמרבית מעסקאות הפריסייל המגלמות את היתרונות הללו נמכרות למקורבים ולמובילי עניין בתחום בלבד. כלומר, רוב ככל הפרסומים שאתם רואים בשלטי חוצות אודות עסקאות פריסייל אטרקטיביות, כלל אינן מגלמות את היתרונות שהובאו מעלה. תמרורי אזהרה שחייבים להדליק לכם נורה אדומה: א. שיווק אגרסיבי. ב. בנק מלווה. התמרורים הללו מופיעים בעסקה בה אתם מתעניינים? דעו כי לא מדובר בעסקת פריסייל אמיתית, אלא בטריק שיווקי בלבד. רוצים לבחור נכון בעסקה מנצחת? חשוב שתכירו את מתווה ההשקעה המרכזי של משקיעים רבים.

המתווה האהוב על המשקיעים – אחוזי תשואה דו ספרתיים!

משקיעים רבים הבוחרים להשקיע את כספם בעסקת פריסייל אמיתית בוחרים לעשות זאת במתווה הבא:

רכישת נכס ותשלום של כ 20% משוויו בעת חתימת החוזה

כפי שציינו מעלה, עסקת פריסייל אמיתית כוללת יתרונות רבים, ביניהם תנאי מימון אטרקטיביים המאפשרים לשלם תשלום קטן בלבד בעת הרכישה והשארית בסמוך לקבלת המפתח.

החזקת הנכס עד סמוך לשלבי סיום בנייתו

מטרת שלב זה היא להחזיק בנכס בשלבי השבחתו. כל שלב בהתקדמות הבנייה מעלה את שווי הנכס שנרכש על הנייר. כאשר הוא עוד בשלבים תכנוניים, עוד טרם העלייה לשטח, רמת הסיכון בהשקעה זו נחשבת יחסית גבוהה (שכן אין מבנה קיים ותמיד ייתכן שיהיו עיכובים או בעיות שונות שיעכבו או אף ימנעו את השלמת הבנייה). כמו כן מדובר בנכס שלא ניתן לגור בו וגם לא ניתן להשכירו. חסרונות אלה מגולמים במחיר, מה שמאפשר לרוכשים ליהנות מהנחות של בין 5% ועד כ 15% משווי נכס זהה בנוי. ככל ששלבי הבנייה מתקדמים, כך הסיכון שאירוע בלתי מתוכנן ימנע את השלמת בנייה קטן, מה שמעלה את מחיר הנכס. מחירו מגיע לשיא עם השלמת הבנייה וקבלת המפתח (כאשר הסיכון התפוגג כליל וניתן לגור בנכס או להשכירו). במילים אחרות, מרגע חתימת החוזה ועד לקבלת המפתח, המשקיע נהנה מעליית ערך מהירה (בעצם השלמת הערך לאחר ההנחה).

מכירתו עוד טרם השלמת העסקה והוספת 80% נותרים

משקיעים רבים בוחרים למכור את הנכס רגע לפני קבלת המפתח. המטרה – לחסוך מעצמם את הצורך להביא את 80% הנותרים משוויו. בעת מכירה זו הם מיצו את מרבית העליות, שכן הן מגיעות לשיאן עם קבלת המפתח. מכירה מוקדמת זו מאפשרת למשקיעים שאין בידיהם את ההון הנדרש לרכישת הדירה (אלא רק 20% ממנו), לרכוש את הנכס, ליהנות מעליית הערך במשך כל שנות הבנייה ולמכור עוד לפני שנדרשים להמציא את 80% הנותרים. לפני שנגע בסיכונים, נרד קצת למספרים בעזרת סיפור מקרה קצר –

עסקה לדוגמא

משקיע המעוניין לרכוש דירה בשווי 2,000,000 שקלים בעסקת פריסייל אמיתית, יהנה מכ 10% הנחה בשלב הרכישה המוקדמת ומאפשרות לשלם 20% בעת הרכישה ועוד 80% בסמוך לקבלת המפתח. הוא ירכוש את הנכס ב 1,800,000 שקלים (לאחר הנחה של 10%) וידרש לשלם בעת חתימת החוזה 360,000 שקלים בלבד (20% מ 1,800,000 שקלים). לאחר כשנתיים, רגע לפני השלמת הבנייה וקבלת המפתח, המשקיע יוכל למכור את הנכס בשוויו המקורי (2,000,000 שקלים) וזה עוד לפני חישוב עליית הערך האפשרית בשנות הבניה. בהנחה שהנכס ימכר ב 2,000,000 שקלים (ללא עליית ערך כלל!), המשקיע יהנה מרווח של כ 200,000 שקלים על מהשקעה של 360,000 שקלים בלבד – רווח של עשרות אחוזים. עם חישוב עליית ערך בסיסית בלבד הרווח האפשרי בהחלט יכול לזנק לאחוזים תלת ספרתיים.

היתרונות בעסקה:

אחוזי רווח גבוהים על ההון העצמי שהושקע.
הון עצמי נמוך.
ללא משכנתא.
ללא התעסקות עם שוכרים.
טווח זמן העסקה ידוע מראש ואינו ארוך במיוחד.

לצד היתרונות, הכירו גם את החסרונות והסיכונים!

לצד היתרונות הרבים, חשוב שתכירו גם את הסיכונים. ראשית, חשוב לנהל משא ומתן אודות האפשרות למכור לפני השלמת העסקה. בניגוד למקובל לחשוב, זוהי לא ברירת המחדל ובמידה ולא תכניסו סעיף בחוזה המאפשר לכם לעשות זאת, לא תוכלו להשלים מכירה לפני השלמת העסקה. שנית, התחרות. לא אחת משקיעים בעסקאות פריסייל אמיתיות מתחילים לנסות ולמכור את דירתם מספר חודשים טרם קבלת המפתח ללא הצלחה. סיבה אפשרית לכך – נכסים רבים מהפרויקט נמכרו למשקיעים שבחרו במתווה הקלאסי הכולל מכירה טרם קבלת המפתח. במקרים אלה דירות רבות מהפרויקט יוצאות למכירה במקביל, מה שמחייב את המשקיעים להילחם על הקונים. תחרות זו מחייבת התפשרות שבאה לידי ביטוי בעיקר במחיר. רכישת נכס להשקעה בשיטה זו בפרויקט הכולל משקיעים רבים עלול לגרום לכם להיכשל בניסיונות המכירה ולהתחייב בהשלמת העסקה (תשלום שארית של 80% משווי הנכס). במידה ותחליטו למכור את הנכס בכל מחיר במטרה להימנע מהשלמת העסקה, תידרשו להתפשר על המחיר, מה שינגוס ברווח שלכם ולעיתים אף יגרור הפסדים.

לסיכום, מתכננים לרכוש נכס בעסקת פריסייל אמיתית ולממש רווחים עוד טרם השלמת העסקה? חשוב לבחור נכון בפרויקט שאינו כולל משקיעים רבים! ריבוי משקיעים ייצור תחרות שתקשה עליכם את הליך המכירה, תחייב אתכם להשלים את העסקה או לוותר על חלק גדול מהרווח שלכם לטובת הורדת מחיר. אנשי מקצוע מיומנים המלווים משקיעים בעסקאות פריסייל מקפידים לבחור עבורם פרויקטים עם מיעוט משקיעים, כך שניתן יהיה למכור את הנכס בקלות וברווח.

הסיפור שלנו:

הכל התחיל כחלום לאגד את כל אנשי המקצוע תחת קורת גג אחת
ולתת מעטפת לליווי הכי מקצועי שיש
עניין רכישת הדירה למגורים ולהשקעה זה לא דבר פשוט
לא כמו לקנות לחם או חלב
זה העסקה היקרה ביותר וחשוב מאוד לתת ביטחון ולדעת שבאמת אנחנו עושים את העסקה הכי נכונה בשבילנו. ופה החלטנו לאגד את כולם על תחת קורת גג אחת שמאים, יועצים משפטים, מהנדסים (לבדק בית),יועצי מס, קבלנים, מעצבי פנים ועוד

יונתן אברמוב – שמאי מקרקעין וכלכלן בעל תואר שני עם התמחות במימון.

יונתן אברמוב הינו שמאי מקרקעין וכלכלן בעל תואר שני עם התמחות במימון ופיננסים.
החל את דרכו הארוכה בענף הנדל"ן לפני יותר מ-10 שנים. במהלך השנים הללו צבר ותק רב וניסיון עשיר ביותר מול מגוון רחב של בעלי מקצוע, לקוחות, רשויות מקומיות, ועדות תכנון ועוד.

כיום, יונתן הינו חבר בלשכת שמאי המקרקעין בישראל. בנוסף לכך הינו חבר בלשכת יועצי הנדל"ן בישראל וגם חבר בלשכת מתווכי הנדל"ן.

החזון של יונתן אברמוב

"לפני יותר מעשור, עבדתי כמתווך דירות בצפון הארץ. התחלתי לעבוד עם אנשים באופן יום יומי, להכיר סיפורים מרגשים במיוחד ולמעשה זו הנקודה שבה הבנתי – זה המקצוע בו אני הולך להתמקד בחיי, זו השליחות שלי." משתף יונתן אברמוב, בעלי קבוצת אברמוב השקעות נדל"ן.

"הבנתי שהייעוד שלי בחיים הוא לעזור לכמה שיותר אנשים להגשים את החלום הפיננסי החשוב ביותר בחייהם."

איך קמה קבוצת אברמוב השקעות נדל"ן?

יונתן נכנס לתחום השמאות, שם החל לכתוב חוות דעת לבנקים השונים.

כאשר היה מקבל לידיו חוזי מכר מכל הסוגים, של דירות, של מבנים מסחריים, משרדים ועוד. מהנקודה הזו בה מצא את עצמו מפיק עשרות דוחות שמאות בצורה מקצועית ואחראית, השוק פתאום היה נראה בעיניו אחרת ממה שהכיר עד לנקודה זו. וכך הוא מספר:
"ואז הבנתי דבר נורא, המון המון אנשים קונים דירות מעל שווי השוק שלהם מבלי שהם בכלל יודעים זאת!
הנה דוגמא למשל שעד היום לא יוצאת לי מהראש. בשנת 2019, פנה אליי חבר וביקש שאני אעזור לו באופן אישי למצוא לו דירה לרכישה. לאחר מחקר מעמיק וסקר שוק כפי שאנחנו יודעים לעשות, מצאתי לו דירה בעלות של ₪800,000 כאשר לפי דעתי, למחירי השוק של אותה שנה, זה היה השווי הנכון של הדירה. אך אם נדבר בכנות, זו לא הייתה בדיוק הדירה שנהוג לעשות עליה "פליפ".

למחרת בדיוק, הגעתי למשרד, וקיבלתי הזמנה לשמאות לדירה עם נתונים דומים, ולא סתם דומים – באותו בניין בדיוק! אני פותח את חוזה הרכישה של הקונה, ואני נדהם לגלות שהדירה נמכרה ב-₪1,000,000!!!

אנחנו מדברים כאן על אותם נתונים בדיוק, אחד לאחד. רק שהחבר שעבורו איתרתי את הנכס, רכש בקומה שלישית (בלי מעלית) והדירה בשווי מיליון ש' נמצאת בקומה הראשונה. אך הפער בשווי כ-20% הוא בלתי נתפס!

ואז קיבלתי החלטה…

"ואז קיבלתי את ההחלטה שהייתה נקודת מפנה בקריירה שלי – אני הולך לעזור לאנשים לעשות את העסקה הכי חשובה בחיים שלהם בצורה הראויה ביותר והנכונה ביותר!"

קבוצת אברמוב הינה חברה מובילה בתחום ליווי משקיעי נדל"ן

אנו מתמחים בליווי מקצה לקצה עד לקבלת המפתח.

הקבוצה שלנו כוללת את כל המומחים הנדרשים כדי להבטיח את הצלחות ההשקעות של לקוחותינו.
עם ניסיון עשיר בתחום אנו מבינים את השוק ויודעים לגשת לנכסים שאינם מפורסמים לקהל הרחב ולקבל עליהם מחירים משתלמים במיוחד דרך הבנקים הגדולים ,דירות ממנהלי עיזבון (דירות ירושה), דירות נטושות, חיבור ישיר ובלעדי לסוכני שטח מיוחדים שמסייעים בכל היבטי איתור דירות מתחת למחיר השוק.

הליווי שלנו כולל:

✅ תכנית עסקית מותאמת אישית לרכישת דירה.
✅ מציאת הדירה המתאימה.
✅ בדיקת אזור ההשקעה.
✅ בדיקות מקיפות על הדירה.
✅ משא ומתן מול המוכרים.
✅ סיוע בהשבחת הנכס.
✅ סיוע בהשכרת הדירה.
✅ סיוע במכירה(פליפ).

אנו מאגדים את כל אנשי המקצוע הדרושים על מנת לוודא
ש…

המשקיעים שלנו עושים את העסקה על הצד הטוב ביותר. בחברתנו נמנים כמה וכמה מלווי משקיעים, שמאיי מקרקעין, מהנדסי בניין שמתמחים באיתור ליקוי בניה, יועצי משכנתאות ועוד.

כל הדירות המוצעות למשקיעים שלנו בתהליך הליווי עוברות בדיקות מקיפות ע"י עורכי דין ושמאים המסייעים בצד המשפטי התכנוני ורישויי על מנת לוודא שמדובר בעסקה איכותית ושניתן לקבל עליה משכנתא.

ברגע שיש אור ירוק על כל הפרמטרים שציינו למעלה אנו מגיעים להחלטה משותפת עם הלקוח שהעסקה עושה שכל ושאפשר להתקדם לחתימת חוזה.

בדיקות שאנחנו עושים שאסור לוותר עליהן

הבדיקות מבוצעות על מנת לבדוק שניתן יהיה לקבל על הדירה משכנתא וגם לוודאות שאתם באמת עושים עסקה טובה

1.מצב משפטי – בודקים שאין הערות אזהרה חלילה כאלו ואחרות שיכולות לגרום לנו לבעיות לקבל משכנתא שבית רשום בפנקס הבתים המשותפים ועוד.

2. מצב תכנוני – בודקים האם יש תב"ע מאושרת בסביבה שיכולה להשביח לנו את הנכס לדוגמא תוכנית לרכבת קלה תוכנית לקנטרי ועוד…
כנגד בודקים את המצב התכונית לבדוק שאין תוכניות שיכולות לפגוע בשווי הנכס לדגומא בית משוגעים, תוכנית למסילות רכב בסמוך לדירה.

3. רישוי – סטטוס הרישוי.

4. היתרי בניה – בודקים שקים היתר הבניה ושהיתר תואם לשימוש בפועל.

5. חריגות בניה – בודקים שבדירה אין חלילה חריגות בניה.

6. זיהוי נכס – מגעים לעשות זיהוי לדירה שהוא תואמת לתשריט ולתוכנית היתר שחניה תואמת ומחסן.

7. מדידות נכס – מודדים את הנכס ורואים שהוא תואם למה שדווח לנו לא פעם מה שציינו בפנינו השטח המדוד קטן יותר.

8. מבנה מסוכן – בודקים שאין חלילה הערות במחלקת ההנדסה או בנסח טאבו על מבנה מסוכן.

9. צו הריסה – בודקים שלא חל על המבנה או על הדירה צו הריסה.

10.בדיקת שווי הדירה – הבדיקה החשובה ביותר זאת שנותן לנו את האור הירוק להתקדם על העסקה בודקים שווי הדירה באמת משקף את המחיר שבעלי הנכס דורשים.

משקיעים ממליצים:

נתונים שכדאי להכיר:

שאלה	תשובה
כמה דירות קיימות בישראל נכון לשנת 2023?	כ-2,900,000 דירות/יחידות דיור
כמה דירות נבנות במדינת ישראל בשנה?	בשנת 2017: כ-47.4 אלף דירות בשנת 2018: כ-50.3 אלף דירות בשנת 2019: כ-51.7 אלף דירות בשנת 2020: כ-48.5 אלף דירות בשנת 2021: כ-46.7 אלף דירות בשנת 2022: כ-51.9 אלף דירות בשנת 2023: כ-48 אלף דירות
כמה דירות חדשות נבנות בישראל מדי שנה	בישראל נבנות כ-40-60 אלף דירות חדשות בממוצע מדי שנה
מהו מחיר דירה ממוצעת בישראל?	כ-1.965 מיליון שקלים
כמה דירות ריקות עומדות בישראל בלי שגרים בהן?	כ-200,000
כמה דירות חדשות נמכרות בישראל לפי שנה:	בשנת 2018: כ-22 אלף דירות בשנת 2019: כ-33 אלף דירות בשנת 2020: כ-39.5 אלף דירות בשנת 2021: כ-56 אלף דירות בשנת 2022: כ-40.4 אלף דירות בשנת 2023: כ-27.9 אלף דירות

מקור הנתונים: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

שאלות ותשובות:

כמה זמן נמשך תהליך הליווי?

תהליך הליווי נמשך בין 3-6 חודשים בממוצע (פינוי הנכס תלוי במוכר ולעתים יכול להתעכב, לפעמים נדרש שיפוץ וכו')

מתי בעצם מתחילים להרוויח?

תלוי במטרה שלכם ובעסקה שיצרנו לכם. בעקרון, אפשר להתחיל להרוויח מהרגע שמסתיים התהליך כי השאיפה שלנו היא לרכוש דירות מתחת למחיר השוק. מצד שני, יש נכסים שצריך לממש אחרי מספר שנים.

מה אם אני לא יודע איך משקיעים בכלל בנדל''ן?

אין עם זה שום בעיה, אין צורך ברקע קודם בתחום. המומחים שלנו יסבירו הכל בצורה ברורה וידריכו אותך לכל אורך הדרך עד לקבלת המפתח.

האם קיימים סיכונים בהשקעות נדל''ן?

השקעות נדל"ן נחשבות הרבה יותר מבוססות ובטוחות אם מבצעים השוואה לאפיקי השקעה אחרים.

כדאי בכלל לקנות נכס עם הריביות של היום?

הזמן הטוב ביותר לעסקת נדל"ן הוא עכשיו. במשך השנים תמיד ניתן יהיה לבצע מחזור למשכנתא שלכם ולשפר את הריביות.

איך מקבלים מימון להשקעה בנדל''ן?

יש לנו את יועצי המשכנתאות הטובים ביותר בשוק שיעזרו לכם למצות את התהליך על הצד הטוב ביותר.

המסע האישי של יונתן, מייסד קבוצת אברמוב, מהווה עדות חיה לשליחות היום-יומית שלנו. לפני למעלה מעשור החל את דרכו כמתווך דירות בישראל. דרך עבודתו בתיווך, הוא גילה את התשוקה שלו לסייע לאחרים בהשגת יעדי הנדל"ן שלהם ולבצע בחירות השקעה נבונות וראויות.