כדאי שתכירו עוד בבלוג:

ביקוש VS היצע – איך יחסי הכוחות משפיעים על כדאיות ההשקעה?

#טיפ מספר 13: הכוחות המשפיעים על מחירי השוק!

היכרות עם הכוחות המשפיעים על מחירי השוק חשובה לבחירה נכונה של נכס מדוייק עבור הצרכים שלכם. חשוב להדגיש כבר בפתיחת הדברים – מאזן הכוחות המשפיע על המחירים משתנה ממקום למקום. לכן, אל לכם להסתפק בהיכרות כללית עם המאזן, אלא אתם נדרשים לעשות עבודת חקר יסודית להיכרות עם המשתנים באזור בו אתם מתכננים לרכוש נכס – ברמת הרחוב. בשורות הבאות נכיר את הכוחות המשפיעים על מחירי השוק באזורים השונים וכן נציג מספר משתנים חשובים המשפיעים על המאזן.

👈 הירשמו לרשימת התפוצה וקבלו עדכונים חמים על דירות מתחת למחיר שוק 👉

השפעת יחסי הכוחות בין ביקוש להיצע על תנועת המחיר – כך תוכלו להעריך עליית ערך עתידית

כמו בכל עולם הכלכלה, שוק הנדל"ן בישראל ובכלל מושפע ממאזן הכוחות בין הביקוש להיצע. ככל שהביקוש גבוה ביחס להיצע, המחירים עולים וכן להיפך, ככל שהביקוש נמוך ביחס להיצע, המחירים יורדים. לפני שנרחיב אודות המשתנים הללו, חשוב להסביר איך מאזן הכוחות משפיע על תנועת המחיר, ונעשה זאת בעזרת דוגמא פשוטה. זוכרים את השגעת סביב הקראנצ' פיסטוק? סוג של ארטיק חלבי פשוט שמחירו הטבעי נע בין 8 ל 15 שקלים במשך שנים. עם יציאתו של הטעם החדש והגדרתו כמהדורה מוגבלת בלבד, מחירו זינק במאות אחוזים והיו שקנו אותו במאות שקלים! מה גרם לזינוק? מעבר להייפ התקשורתי – הביקוש הגדול אל מול ההיצע הקטן. הגדרתו של הארטיק כמהדורה מוגבלת, כזו צפויה להיגמר וליהעלם מן העולם בקרוב, צמצם את ההיצע הקיים. מנגד, הטעם החדש וההבנה שעוד מעט לא יהיה עוד, הקפיצו את הביקוש לרכישתו. כשהביקוש גדול וההיצע הקיים קטן, המחיר נע כלפי מעלה.

כך תזהו את אזורי הביקוש!

איך זה קשור אלינו וכיצד ניתן לנצל מידע זה לבחירה נכונה של עסקה מנצחת? לפני שנעמיק בנתונים המשפיעים ביותר על מאזן הכוחות (מה שיעזור לנו להעריך האם מחיר הנכס צפוי לעלות או לרדת בשנים הבאות), חשוב להדגיש נקודה חשובה. רכישת דירה באזור המבוקש ביותר אינה תמיד עדיפה על רכישת דירה באזור ללא ביקוש. פעמים רבות שהביקוש הגבוה כבר מגולם במחירי הנכסים בסביבה, מה שיוביל לעסקה יקרה במיוחד עם יכולת עליית ערך מוגבלת (לא תמיד). לכן, אל לכם לשלול כל עסקה באזורים שאינם מבוקשים לטובת השקעה באזורי הביקוש בלבד. חשוב לעשות זאת בכובד ראש ותוך התייחסות לנקודות שיובאו מטה. מלווה משקיעים מקצועי ומיומן ידע לסייע לכם בבחירת האזור המדוייק ביותר בהתאם לתקציב הקיים לרשותכם. ריכזו עבורכם את המשפיעים המרכזיים על כוחות השוק, עיקריהם:

מיקום גאוגרפי

מיקום הנכס משפיע רבות על רמות הביקוש אליו. באופן כללי, אזורי מרכז הארץ מבוקשים בהרבה מאזורים פריפריאליים בצפון ובדרום. חשוב להדגיש כי ישנם אזורים בקצוות הארץ עם רבות ביקוש גבוהות אף מערי המרכז, אך ברוב המקרים מדובר על אזורים אקסקלוסיביים שאינם מייצגים. למה המרכז מבוקש יותר? בעיקר בגלל הקרבה למרכזי עבודה, למידה, קניות, פנאי.

מרכזי תעסוקה

אנשים רוצים לגור לצד מרכז תעסוקה הכולל מגוון רחב של משרות שיוכלו להתאים עבורם. ככל שהנכס קרוב יותר למרכז תעסוקה גדול ומגוון, כך הביקוש אליו גבוה יותר. הסיבה ברורה – מי מאיתנו לא היה רוצה להגיע למקום עבודתו מידי בוקר לאחר מספר דקות בודדות של הליכה? מנגד, אזורים שאינם ממוקמים לצידי מרכזי תעסוקה יאלצו את הגרים בהם לנסוע למקום עבודה מרוחק, לעיתים עשרות דקות לכל צד, וזה ללא חישוב של שעות העומס בכבישים. במילים אחרות, מרכזי תעסוקה קרובים משפרים באופן ניכר את איכות החיים וחוסכים עשרות דקות על הכבישים מידי יום – מה שתורם לביקושים גבוהים.

מרכזי פנאי ובילוי

בדומה למרכזי התעסוקה, גם מרכזי פנאי ובילוי משפיעים על רמות הביקוש לנכסים באזור. אנשים רבים בוחרים לסיים יום עבודה ארוך או שבוע עמוס בבילוי מפנק ורגוע. מרכזי בילוי ופנאי מאפשרים לכלל הדיירים באזור ליהנות ממגוון אפשרויות בילוי שירימו את האווירה. קרבה גאוגרפית למרכזים מעין אלה יגרמו לעליית ביקושים. מנגד, אזורים בהם נדרשת נסיעה ארוכה עד למקומות הבילוי, נחשבים לפחות מבוקשים.

מרכזי קניות

חשוב להדגיש כי לא מדובר רק על קניונים או חנויות ביגוד והנעלה, אלא גם על סופרים גדולים ומשתלמים. מרכזי קניות מאפשר לכלל הדיירים בקרבתם ליהנות מהשלמת כל צורכיהם במרחק הליכה או נסיעה קצר. מנגד, אזורים שאין בקרבתם מרכזי קניות יחייבו את הדיירים לנסוע ארוכות בכל פים שיצטרכו בגדים חדשים, נעליים או אף הזנה.

מרכזי למידה

מרכזי לימודים גבוהים – אוניברסיטת ומכללות, מעלים את הביקוש לנכסים בקרבתם. בשונה מהסיבה לעליית הביקוש שחזרה בכלל הנקודות שהובאו מעלה, מרכזי הלמידה מעלים את הביקוש מסיבות שונות, והן – גידול אוכלוסיה וריבוי משקיעים.

גידול אוכלוסיה – מרכזי הלמידה השטנים מושכים סטודנטים רבים לאזור מכל קצוות הארץ. רבים מהסטודנטים בוחרים להתגורר בקרבת מרכז הלמידה, מה שמגדיל את כמות האוכלוסיה במקום. גם אם יש במרכז הלמידה מעונות ייעודיים, סטודנטים רבים בוחרים להתגורר בדירות סמוכות למרכז. ההיצע הקיים באזור נותר זהה בעוד כמות האוכלוסייה גדלה בשל הגעתם של סטודנטים מכל קצוות הארץ, מה שמשפיע על מאזן הכוחות ומעלה מחירים. חשוב להדגיש כי ההשפעה הגדולה ביותר של מרכזים אלה היא על נכסים הממוקמים מספר דקות הליכה ממקום הלמידה, מה שמאפשר לסטודנטים להגיע בקלות ובמהירות.

ריבוי משקיעים – משקיעים רבים בוחרים לרכוש נכסים דווקא לצד מרכזי למידה. הסיבה לכך היא הביקוש הגדול, מה שמבטיח להם שכירות תמידית, וכן האפשרות למקסם רווחים וליהנות מאחוזי תשואה גבוהים. ברוב המקרים, השכרת נכס לשותפים תניב תשואה גבוהה יותר מהשכרת אותו נכס בדיוק למשפחה. שילוב הדברים מבטיח למשקיעים גם שוכרים פוטנציאליים רבים וגם הכנסה גבוהה מהשכרת הנכס.

נהירתם לאזורים הללו משפיעה באופן ישיר על גידול הביקושים.

דרכי גישה נוחות לכניסה ויציאה

נתיבי התחבורה המובילים לשכונה משפיעים רבות על הביקושים. אנשים אוהבים לצאת ולהיכנס בקלות ובמהירות מאזור המגורים. ההכס ממוקם לצד צירי תנועה מרכזיים או צמתים ראשיים? כנראה שרמות הביקוש אליו יהיו גבוהות. מנגד, אם כל כניסה או יציאה מאזור המגורים מצריכה דקות ארוכות של נסיעה, כנראה שרמות הביקוש לאזור יהיו נמוכות. חשוב להדגיש כי לעיתים דווקא הקרבה לנתיבים מרכזיים עלולה לפגוע בביקושים, בשל רעש תמידי וזיהום אוויר גבוה. לכן, האזורים המבוקשים ביותר הם אלה הממוקמים בקו שני לנתיבים המרכזיים.

מגוון אפשרויות תחבורה ציבורית

נוסעים בתחבורה ציבורית? חשוב שתכירו בהשפעתה הגדולה על הביקוש לאזורי מגורים שונים. בשנים האחרונות ישעו גל חיובי של גידול תמידי בשימוש בתחבורה ציבורית. רבים בוחרים להשאיר את הרכב בחנייה ולנוע למקום עבודתם מידי יום בעזרת אוטובוסים, רכבות קלות או רכבות ישראל. יש באזור המגורים מגוון רחב של אפשרויות תחבורה ציבורית? הדבר מגדיל באופן משמעותי את הביקושים אליו, וכן להיפך. היעדר תחבורה ציבורית מקשה על התניידות של רבים באזור מידי יום, מה שפוגע ברמות הביקושים.

קרבה לחוף ים

אוהבים את הים? אתם לא לבד. אנשים רבים אוהבים ללכת לחוף הים בכל עונות השנה. אזורים הממוקמים במרחק הליכה לחופי הים מאפשרים לכלל דיירי האזור להגיע לחוץ בכל זמן שירצו ללא כל מגבלה. חשוב להדגיש כי לנכסים הממוקמים בקו ראשון לים קיים יתרון נוסף, והוא כמובן הנוף הפתוח. היתרונות הללו מגדילים באופן ניכר את רמות הביקושים לנכסים בקרבת חופי ים בישראל.

לא תמיד אזורי הביקוש עדיפים על אזורים בהם רמות הביקוש נמוכות – כך תבחרו נכון

כפי שהזכרנו מעלה, היחס בין רמות הביקוש לבין ההיצע הקיים משפיע רבות על תנועת המחיר באזור. כלל הנקודות שהצגנו משפיעות באופן ישיר על הביקושים ותורמות לעליית מחירים. אך חשוב לחזור ולהדגיש, לא תמיד אזורי הביקוש עדיפים על אזורים עם רמות ביקוש נמוכות. לעיתים הביקוש הגבוה כבר גולם במחיר, מה שיחייב את המשקיע להיכנס לעסקה יקרה עם פוטנציאל עליית ערך מוגבל. מנטור מקצועי שעוסק בתחום ומכיר את רזי המקצוע ידע לעשות את ההבחנה הנדרשת בין אזור ביקוש אטרקטיבי להשקעה לבין כזה שמיצה את מרבית הפוטנציאל והפך פחות אטרקטיבי למטרות השקעה. בחרו במנטור מיומן ומקצועי ותיהנו מאיתור מדוייק של הנכס האטרקטיבי ביותר עבורכם, בהצלחה!

@yoniabramov1

הסיפור שלנו:

הכל התחיל כחלום לאגד את כל אנשי המקצוע תחת קורת גג אחת
ולתת מעטפת לליווי הכי מקצועי שיש
עניין רכישת הדירה למגורים ולהשקעה זה לא דבר פשוט
לא כמו לקנות לחם או חלב
זה העסקה היקרה ביותר וחשוב מאוד לתת ביטחון ולדעת שבאמת אנחנו עושים את העסקה הכי נכונה בשבילנו. ופה החלטנו לאגד את כולם על תחת קורת גג אחת שמאים, יועצים משפטים, מהנדסים (לבדק בית),יועצי מס, קבלנים, מעצבי פנים ועוד

יונתן אברמוב – שמאי מקרקעין וכלכלן בעל תואר שני עם התמחות במימון.

יונתן אברמוב הינו שמאי מקרקעין וכלכלן בעל תואר שני עם התמחות במימון ופיננסים.
החל את דרכו הארוכה בענף הנדל"ן לפני יותר מ-10 שנים. במהלך השנים הללו צבר ותק רב וניסיון עשיר ביותר מול מגוון רחב של בעלי מקצוע, לקוחות, רשויות מקומיות, ועדות תכנון ועוד.

כיום, יונתן הינו חבר בלשכת שמאי המקרקעין בישראל. בנוסף לכך הינו חבר בלשכת יועצי הנדל"ן בישראל וגם חבר בלשכת מתווכי הנדל"ן.

החזון של יונתן אברמוב

"לפני יותר מעשור, עבדתי כמתווך דירות בצפון הארץ. התחלתי לעבוד עם אנשים באופן יום יומי, להכיר סיפורים מרגשים במיוחד ולמעשה זו הנקודה שבה הבנתי – זה המקצוע בו אני הולך להתמקד בחיי, זו השליחות שלי." משתף יונתן אברמוב, בעלי קבוצת אברמוב השקעות נדל"ן.

"הבנתי שהייעוד שלי בחיים הוא לעזור לכמה שיותר אנשים להגשים את החלום הפיננסי החשוב ביותר בחייהם."

איך קמה קבוצת אברמוב השקעות נדל"ן?

יונתן נכנס לתחום השמאות, שם החל לכתוב חוות דעת לבנקים השונים.

כאשר היה מקבל לידיו חוזי מכר מכל הסוגים, של דירות, של מבנים מסחריים, משרדים ועוד. מהנקודה הזו בה מצא את עצמו מפיק עשרות דוחות שמאות בצורה מקצועית ואחראית, השוק פתאום היה נראה בעיניו אחרת ממה שהכיר עד לנקודה זו. וכך הוא מספר:
"ואז הבנתי דבר נורא, המון המון אנשים קונים דירות מעל שווי השוק שלהם מבלי שהם בכלל יודעים זאת!
הנה דוגמא למשל שעד היום לא יוצאת לי מהראש. בשנת 2019, פנה אליי חבר וביקש שאני אעזור לו באופן אישי למצוא לו דירה לרכישה. לאחר מחקר מעמיק וסקר שוק כפי שאנחנו יודעים לעשות, מצאתי לו דירה בעלות של ₪800,000 כאשר לפי דעתי, למחירי השוק של אותה שנה, זה היה השווי הנכון של הדירה. אך אם נדבר בכנות, זו לא הייתה בדיוק הדירה שנהוג לעשות עליה "פליפ".

למחרת בדיוק, הגעתי למשרד, וקיבלתי הזמנה לשמאות לדירה עם נתונים דומים, ולא סתם דומים – באותו בניין בדיוק! אני פותח את חוזה הרכישה של הקונה, ואני נדהם לגלות שהדירה נמכרה ב-₪1,000,000!!!

אנחנו מדברים כאן על אותם נתונים בדיוק, אחד לאחד. רק שהחבר שעבורו איתרתי את הנכס, רכש בקומה שלישית (בלי מעלית) והדירה בשווי מיליון ש' נמצאת בקומה הראשונה. אך הפער בשווי כ-20% הוא בלתי נתפס!

ואז קיבלתי החלטה…

"ואז קיבלתי את ההחלטה שהייתה נקודת מפנה בקריירה שלי – אני הולך לעזור לאנשים לעשות את העסקה הכי חשובה בחיים שלהם בצורה הראויה ביותר והנכונה ביותר!"

קבוצת אברמוב הינה חברה מובילה בתחום ליווי משקיעי נדל"ן

אנו מתמחים בליווי מקצה לקצה עד לקבלת המפתח.

הקבוצה שלנו כוללת את כל המומחים הנדרשים כדי להבטיח את הצלחות ההשקעות של לקוחותינו.
עם ניסיון עשיר בתחום אנו מבינים את השוק ויודעים לגשת לנכסים שאינם מפורסמים לקהל הרחב ולקבל עליהם מחירים משתלמים במיוחד דרך הבנקים הגדולים ,דירות ממנהלי עיזבון (דירות ירושה), דירות נטושות, חיבור ישיר ובלעדי לסוכני שטח מיוחדים שמסייעים בכל היבטי איתור דירות מתחת למחיר השוק.

הליווי שלנו כולל:

✅ תכנית עסקית מותאמת אישית לרכישת דירה.
✅ מציאת הדירה המתאימה.
✅ בדיקת אזור ההשקעה.
✅ בדיקות מקיפות על הדירה.
✅ משא ומתן מול המוכרים.
✅ סיוע בהשבחת הנכס.
✅ סיוע בהשכרת הדירה.
✅ סיוע במכירה(פליפ).

אנו מאגדים את כל אנשי המקצוע הדרושים על מנת לוודא
ש…

המשקיעים שלנו עושים את העסקה על הצד הטוב ביותר. בחברתנו נמנים כמה וכמה מלווי משקיעים, שמאיי מקרקעין, מהנדסי בניין שמתמחים באיתור ליקוי בניה, יועצי משכנתאות ועוד.

כל הדירות המוצעות למשקיעים שלנו בתהליך הליווי עוברות בדיקות מקיפות ע"י עורכי דין ושמאים המסייעים בצד המשפטי התכנוני ורישויי על מנת לוודא שמדובר בעסקה איכותית ושניתן לקבל עליה משכנתא.

ברגע שיש אור ירוק על כל הפרמטרים שציינו למעלה אנו מגיעים להחלטה משותפת עם הלקוח שהעסקה עושה שכל ושאפשר להתקדם לחתימת חוזה.

בדיקות שאנחנו עושים שאסור לוותר עליהן

הבדיקות מבוצעות על מנת לבדוק שניתן יהיה לקבל על הדירה משכנתא וגם לוודאות שאתם באמת עושים עסקה טובה

1.מצב משפטי – בודקים שאין הערות אזהרה חלילה כאלו ואחרות שיכולות לגרום לנו לבעיות לקבל משכנתא שבית רשום בפנקס הבתים המשותפים ועוד.

2. מצב תכנוני – בודקים האם יש תב"ע מאושרת בסביבה שיכולה להשביח לנו את הנכס לדוגמא תוכנית לרכבת קלה תוכנית לקנטרי ועוד…
כנגד בודקים את המצב התכונית לבדוק שאין תוכניות שיכולות לפגוע בשווי הנכס לדגומא בית משוגעים, תוכנית למסילות רכב בסמוך לדירה.

3. רישוי – סטטוס הרישוי.

4. היתרי בניה – בודקים שקים היתר הבניה ושהיתר תואם לשימוש בפועל.

5. חריגות בניה – בודקים שבדירה אין חלילה חריגות בניה.

6. זיהוי נכס – מגעים לעשות זיהוי לדירה שהוא תואמת לתשריט ולתוכנית היתר שחניה תואמת ומחסן.

7. מדידות נכס – מודדים את הנכס ורואים שהוא תואם למה שדווח לנו לא פעם מה שציינו בפנינו השטח המדוד קטן יותר.

8. מבנה מסוכן – בודקים שאין חלילה הערות במחלקת ההנדסה או בנסח טאבו על מבנה מסוכן.

9. צו הריסה – בודקים שלא חל על המבנה או על הדירה צו הריסה.

10.בדיקת שווי הדירה – הבדיקה החשובה ביותר זאת שנותן לנו את האור הירוק להתקדם על העסקה בודקים שווי הדירה באמת משקף את המחיר שבעלי הנכס דורשים.

משקיעים ממליצים:

נתונים שכדאי להכיר:

שאלה	תשובה
כמה דירות קיימות בישראל נכון לשנת 2023?	כ-2,900,000 דירות/יחידות דיור
כמה דירות נבנות במדינת ישראל בשנה?	בשנת 2017: כ-47.4 אלף דירות בשנת 2018: כ-50.3 אלף דירות בשנת 2019: כ-51.7 אלף דירות בשנת 2020: כ-48.5 אלף דירות בשנת 2021: כ-46.7 אלף דירות בשנת 2022: כ-51.9 אלף דירות בשנת 2023: כ-48 אלף דירות
כמה דירות חדשות נבנות בישראל מדי שנה	בישראל נבנות כ-40-60 אלף דירות חדשות בממוצע מדי שנה
מהו מחיר דירה ממוצעת בישראל?	כ-1.965 מיליון שקלים
כמה דירות ריקות עומדות בישראל בלי שגרים בהן?	כ-200,000
כמה דירות חדשות נמכרות בישראל לפי שנה:	בשנת 2018: כ-22 אלף דירות בשנת 2019: כ-33 אלף דירות בשנת 2020: כ-39.5 אלף דירות בשנת 2021: כ-56 אלף דירות בשנת 2022: כ-40.4 אלף דירות בשנת 2023: כ-27.9 אלף דירות

מקור הנתונים: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

שאלות ותשובות:

כמה זמן נמשך תהליך הליווי?

תהליך הליווי נמשך בין 3-6 חודשים בממוצע (פינוי הנכס תלוי במוכר ולעתים יכול להתעכב, לפעמים נדרש שיפוץ וכו')

מתי בעצם מתחילים להרוויח?

תלוי במטרה שלכם ובעסקה שיצרנו לכם. בעקרון, אפשר להתחיל להרוויח מהרגע שמסתיים התהליך כי השאיפה שלנו היא לרכוש דירות מתחת למחיר השוק. מצד שני, יש נכסים שצריך לממש אחרי מספר שנים.

מה אם אני לא יודע איך משקיעים בכלל בנדל''ן?

אין עם זה שום בעיה, אין צורך ברקע קודם בתחום. המומחים שלנו יסבירו הכל בצורה ברורה וידריכו אותך לכל אורך הדרך עד לקבלת המפתח.

האם קיימים סיכונים בהשקעות נדל''ן?

השקעות נדל"ן נחשבות הרבה יותר מבוססות ובטוחות אם מבצעים השוואה לאפיקי השקעה אחרים.

כדאי בכלל לקנות נכס עם הריביות של היום?

הזמן הטוב ביותר לעסקת נדל"ן הוא עכשיו. במשך השנים תמיד ניתן יהיה לבצע מחזור למשכנתא שלכם ולשפר את הריביות.

איך מקבלים מימון להשקעה בנדל''ן?

יש לנו את יועצי המשכנתאות הטובים ביותר בשוק שיעזרו לכם למצות את התהליך על הצד הטוב ביותר.