כדאי שתכירו עוד בבלוג:

אם הבנקים מעניקים 4% תשואה שנתית ללא סיכונים או בירוקרטיות – אז למה להשקיע בנדל"ן?

הכירו את ההבדל הגדול בין האפשרויות!

בניגוד לדעתם של רבים, אפיקי הרווח בענף הנדל"ן אינם מסתכמים בשכירות חודשית. בשנים האחרונות אנשים רבים מטילים ספק בכדאיות ההשקעה בענף לטווחי זמן ארוכים. הסיבה המרכזית לכך היא חוסר ידע והיכרות מוגבלת עם אפיקי הרווח השונים. הסוברים שהרווח הבלעדי, או לפחות המרכזי מהשקעות ארוכות טווח בנדל"ן הוא השכירות החודשית, יעריכו שאחוז התשואה שיקבלו מהנכס ינוע בין 2.5% ל 4.5% בשנה (אחוזי התשואה הממוצעים באזורים שונים). אחוז דומה ניתן לקבל כיום במגוון מסלולי חיסכון בנקאיים ללא סיכון, ללא בירוקרטיה וללא משכנתא. איפה הם טועים? המשיכו לשורות הבאות!

👈 הירשמו לרשימת התפוצה וקבלו עדכונים חמים על דירות מתחת למחיר שוק 👉

הרווח מנדל"ן אינו מסתכם בהשכרת הנכס – הכירו את יתרונותיו הגדולים על פני החיסכונות הבנקאיים!

בפוסט הקרוב נמנה כמה מאפיקי הרווח המשמעותיים ביותר בענף הנדל"ן. רמז – אפיק השכירות החודשית אינו הבלעדי, ולדעת רבים גם לא המרכזי. היכרות עם אפיקי הרווח השונים תעזור לכם לבחון נכון את כדאיות ההשקעה. אז רגע לפני שאתם מוותרים על השקעה ארוכת טווח בנדל"ן בהמלצת השכן/החבר/הבוס, ששלחו אתכם לברר פרטים על חיסכונות בנקאיים שונים, כדאי שתקדישו את הדקות הקרובות לקריאת השורות הבאות.

אז מהם אפיקי הרווח בענף הנדל"ן? הנה לכם כמה מהמרכזיים שבהם:

מחיר הרכישה – גידור סיכונים ורווח בעת הקנייה

משקיע מיומן ידע ליהנות מרווח לא מבוטל כבר בעת הרכישה. איך עושים את זה? מאתרים נכסים במחירים טובים ומנהלים משא ומתן מקצועי לקבלת מחיר יעד הנמוך ממחיר השוק. רכישת דירה במחיר הנמוך ממחיר השוק מגלמת רווח פוטנציאלי של הדלתא בין מחיר השוק לבין מחיר הקנייה. רכשתם דירה בשוווי 2,000,000 שקלים ב 1,900,000 בלבד? כבר עכשיו אתם נהנים מרווח פוטנציאלי (שתוכלו לממש בעת המכירה) של 100,000 שקלים.

השבחה טבעית

אפיק נוסף ומשמעותי הוא כמובן עליות המחירים בענף. כידוע, מדינת ישראל נהנת (או סובלת – תלוי את מי שואלים) מעליות מחירים של עשרות אחוזים בעשורים האחרונים.

הסיבה המרכזיות לעליות הללו – רמות ביקוש גבוהות מההיצע הקיים. על כל דירה יש מספר לקוחות פוטנציאליים, מה שמאפשר לבעל הדירה למכור למרבה במחיר.

ומי אמר שהדבר צפוי להמשיך כך גם בעתיד? מבדיקה פשוטה ניתן לראות כי רמות הביקושים הקיימים בישראל גבוהים מאוד, ועולים בקצב מהיר.

הסיבה לעליות הביקושים – אחוז גבוה של ילודה, הגירה חיובית של יהודי התפוצות ואחוזי גירושין גבוהים (זוג שגר יחד יצטרך 2 דירות נפרדות לאחר הגירושים).

ומה עם ההיצע? כל עוד הוא לא מדביק את הפער, גם אם תיראה שינוי מגמה, היא תהיה זמנית בלבד!

נכון לכתיבת שורות אלה התחלות הבנייה (המייצגות את ההיצע העתידי) אינן עומדות בקצב הנדרש. יתרה מכך, הפער הקיים צפוי לגדול והיחס בין הביקוש להיצע עתיד להאיץ את עליות המחירים.

השבחה אקטיבית – מגוון דרכים

אפיק רווח נוסף הוא השבחה אקטיבית שתעלה את מחירו של הנכס שלכם. ישנן לא מעט אפשרויות להשבחה אקטיבית, הנה לכם כמה מהן:

שיפוץ הנכס

הנכס זקוק לשיפוץ? שיפוצו יעלה את ערכו. בעזרת שיפוץ קוסמטי ניתן לשדרג את מראה פנים הנכס עשרת מונים בכמה עשרות אלפי שקלים בלבד. שיפוץ זה יכול להשביח את הנכס בהרבה יותר מעלותו.

חשוב להתאים את השיפוץ לקהל היעד הפוטנציאלי. שיפוץ מפואר לדירה הממוקמת באזור עם מעמד סוציו אקונומי נמוך, במקרים רבים לא יחזיר את ההשקעה, וכן להיפך. עוד חשוב להדגיש כי שיפוץ יסודי הכולל החלפת תשתיות, שבירת קירות והרמת ריצוף יעלה הרבה יותר – בחרו נכון את השיפוץ המתאים למטרות ההשקעה שלכם.

ניצול זכויות בנייה

ישנם נכסים רבים הכוללים אפשרויות הרחבה שונות. כמו כן פעמים רבות ניתן להוציא אפשרויות אלה. ניצול מרבי של זכויות הבנייה יביא להשבחה משמעותית. דירה בת 80 מטרים ו 3 חדרים שהופכת לדירה בת 120 מטרים ו 5 חדרים תאפשר לכם ליהנות מהשבחה של מאות אלפי שקלים. גם כאן יש דגשים חשובים שחשוב להכיר – יש להתאים את גודל הנכס לנכסים המבוקשים באזור ולוודא שעלויות הבנייה אינן עולות על הרווח הצפוי (התאימו את סטנדרט הבנייה!).

חלוקת פנים הנכס

נכון לכתיבת שורות אלה, רוב הדירות החדשות הכוללות 90 מטרים רבועיים מחולקות ל 4 חדרים (לפחות במרכז הארץ). בעבר, דירות עם 90 מטרים רבועיים היו נבנות אחרת, ורבות מהן כוללות 3 חדרים בלבד – מה שמאפשר לכם ליהנות מהשבחה אקטיבית פשוטה יחסית. כל שעליכם לעשות זה לאתר נכס גדול המחולק ל 3 חדרים ומאפשר חלוקה חדשה. בעזרת קירות גבס בלבד ניתן יהיה לחלק את הנכס ל 4 חדרים. בעת המכירה תוכלו לשווק את הדירה כבת 4 חדרים, מה שכמובן יקפיץ את מחירה בכמה מאות אלפי שקלים.

פיתוח סביבתי

השקעה נכונה תכלול בחירה מוקפדת במיקום מנצח. מיקום שצפוי לעבור פיתוח סביבתי כלשהו, ישביח את כלל הנכסים בחלקתו. השבחות אפשריות:

בניית תחנת רכבת חדשה
בניית מרכז מסחרי
בניית מרכז תעסוקה
התחדשות עירונית

שכירות חודשית

הגענו לאפיק המוכר מכולם – ההכנסה החודשית. אפיק זה יניב למשקיעים לטווחי זמן ארוכים בין 2.5% ל 4.5% תשואה בכל שנה. חשוב שתכירו – ככל שמחיר הנכס גבוה יותר, כך התשואה שהוא מניב מידי שנה תהיה נמוכה יותר. כלל זה תקף ברוב המקרים. רוצים ליהנות מתשואה גבוהה מהשכרת הנכס? כדאי לכוון לנכסים הסמוכים למרכזים ללימודים גבוהים וממוקמים באזורי הדרום/הצפון.

מינוף

איך מינוף קשור לאפיקי רווח אתם שואלים? המינוף הוא החבר הטוב ביותר של המשקיע. לא נכנס כרגע לסוגיית פיצול ההון העצמי לטובת מינוף באחוז גבוה ורכישת מגוון נכסים, אבל חשוב לגעת בנקודה פשוטה שתבהיק כמה המינוף מסייע למשקיעים. אחוז התשואה המחושב מהשכרת הנכסים שהזכרנו בנקודה לעיל, אינו מחושב רק על ההון העצמי שהשקעתם, אלא גם על סכום ההלוואה שלקחתם.

לדוגמא – נניח שרכשתם נכס ב 1,000,000 שקלים עם הון עצמי של 250,000 שקלים ומשכנתא של 750,000 שקלים. בעזרת חקר שוק מעמיק וליווי מקצועי הצלחתם לבחור נכס שיניב כ 4% תשורה בכל שנה. הרווח השנתי שלכם יהיה 40,000 שקלים, כלומר 4% מ 1,000,000. זאת בניגוד גמור למסלול חיסכון בנקאי שיניב לכם אותה תשואה בדיוק בת 4%, אבל רק על ההון העצמי. אז תרוויחו 10,000 שקלים בלבד על אותו סכום שהשקעתם כהון עצמי של 250,000 שקלים.

אז גם אם הבנקים השונים מציעים מסלולי חיסכון עם אחוזי תשואה דומים לאלה שניתן לקבל מהשכרת נכסים, זכרו שענף הנדל"ן מעניק לכם אפיקי רווח רבים נוספים. חוששים שלא תצליחו לאתר עסקה מנצחת שתאפשר לכם ליהנות מכלל אפיקי הרווח הללו? מלווה משקיעים הוא התשובה עבורכם. מלווה משקיעים מקצועי ילווה אתכם מתחילת הליכי החיפוש ועד לחתימת החוזה ואיתור שוכרים עבור הנכס שרכשתם. בהצלחה!

@yoniabramov1

הסיפור שלנו:

הכל התחיל כחלום לאגד את כל אנשי המקצוע תחת קורת גג אחת
ולתת מעטפת לליווי הכי מקצועי שיש
עניין רכישת הדירה למגורים ולהשקעה זה לא דבר פשוט
לא כמו לקנות לחם או חלב
זה העסקה היקרה ביותר וחשוב מאוד לתת ביטחון ולדעת שבאמת אנחנו עושים את העסקה הכי נכונה בשבילנו. ופה החלטנו לאגד את כולם על תחת קורת גג אחת שמאים, יועצים משפטים, מהנדסים (לבדק בית),יועצי מס, קבלנים, מעצבי פנים ועוד

יונתן אברמוב – שמאי מקרקעין וכלכלן בעל תואר שני עם התמחות במימון.

יונתן אברמוב הינו שמאי מקרקעין וכלכלן בעל תואר שני עם התמחות במימון ופיננסים.
החל את דרכו הארוכה בענף הנדל"ן לפני יותר מ-10 שנים. במהלך השנים הללו צבר ותק רב וניסיון עשיר ביותר מול מגוון רחב של בעלי מקצוע, לקוחות, רשויות מקומיות, ועדות תכנון ועוד.

כיום, יונתן הינו חבר בלשכת שמאי המקרקעין בישראל. בנוסף לכך הינו חבר בלשכת יועצי הנדל"ן בישראל וגם חבר בלשכת מתווכי הנדל"ן.

החזון של יונתן אברמוב

"לפני יותר מעשור, עבדתי כמתווך דירות בצפון הארץ. התחלתי לעבוד עם אנשים באופן יום יומי, להכיר סיפורים מרגשים במיוחד ולמעשה זו הנקודה שבה הבנתי – זה המקצוע בו אני הולך להתמקד בחיי, זו השליחות שלי." משתף יונתן אברמוב, בעלי קבוצת אברמוב השקעות נדל"ן.

"הבנתי שהייעוד שלי בחיים הוא לעזור לכמה שיותר אנשים להגשים את החלום הפיננסי החשוב ביותר בחייהם."

איך קמה קבוצת אברמוב השקעות נדל"ן?

יונתן נכנס לתחום השמאות, שם החל לכתוב חוות דעת לבנקים השונים.

כאשר היה מקבל לידיו חוזי מכר מכל הסוגים, של דירות, של מבנים מסחריים, משרדים ועוד. מהנקודה הזו בה מצא את עצמו מפיק עשרות דוחות שמאות בצורה מקצועית ואחראית, השוק פתאום היה נראה בעיניו אחרת ממה שהכיר עד לנקודה זו. וכך הוא מספר:
"ואז הבנתי דבר נורא, המון המון אנשים קונים דירות מעל שווי השוק שלהם מבלי שהם בכלל יודעים זאת!
הנה דוגמא למשל שעד היום לא יוצאת לי מהראש. בשנת 2019, פנה אליי חבר וביקש שאני אעזור לו באופן אישי למצוא לו דירה לרכישה. לאחר מחקר מעמיק וסקר שוק כפי שאנחנו יודעים לעשות, מצאתי לו דירה בעלות של ₪800,000 כאשר לפי דעתי, למחירי השוק של אותה שנה, זה היה השווי הנכון של הדירה. אך אם נדבר בכנות, זו לא הייתה בדיוק הדירה שנהוג לעשות עליה "פליפ".

למחרת בדיוק, הגעתי למשרד, וקיבלתי הזמנה לשמאות לדירה עם נתונים דומים, ולא סתם דומים – באותו בניין בדיוק! אני פותח את חוזה הרכישה של הקונה, ואני נדהם לגלות שהדירה נמכרה ב-₪1,000,000!!!

אנחנו מדברים כאן על אותם נתונים בדיוק, אחד לאחד. רק שהחבר שעבורו איתרתי את הנכס, רכש בקומה שלישית (בלי מעלית) והדירה בשווי מיליון ש' נמצאת בקומה הראשונה. אך הפער בשווי כ-20% הוא בלתי נתפס!

ואז קיבלתי החלטה…

"ואז קיבלתי את ההחלטה שהייתה נקודת מפנה בקריירה שלי – אני הולך לעזור לאנשים לעשות את העסקה הכי חשובה בחיים שלהם בצורה הראויה ביותר והנכונה ביותר!"

קבוצת אברמוב הינה חברה מובילה בתחום ליווי משקיעי נדל"ן

אנו מתמחים בליווי מקצה לקצה עד לקבלת המפתח.

הקבוצה שלנו כוללת את כל המומחים הנדרשים כדי להבטיח את הצלחות ההשקעות של לקוחותינו.
עם ניסיון עשיר בתחום אנו מבינים את השוק ויודעים לגשת לנכסים שאינם מפורסמים לקהל הרחב ולקבל עליהם מחירים משתלמים במיוחד דרך הבנקים הגדולים ,דירות ממנהלי עיזבון (דירות ירושה), דירות נטושות, חיבור ישיר ובלעדי לסוכני שטח מיוחדים שמסייעים בכל היבטי איתור דירות מתחת למחיר השוק.

הליווי שלנו כולל:

✅ תכנית עסקית מותאמת אישית לרכישת דירה.
✅ מציאת הדירה המתאימה.
✅ בדיקת אזור ההשקעה.
✅ בדיקות מקיפות על הדירה.
✅ משא ומתן מול המוכרים.
✅ סיוע בהשבחת הנכס.
✅ סיוע בהשכרת הדירה.
✅ סיוע במכירה(פליפ).

אנו מאגדים את כל אנשי המקצוע הדרושים על מנת לוודא
ש…

המשקיעים שלנו עושים את העסקה על הצד הטוב ביותר. בחברתנו נמנים כמה וכמה מלווי משקיעים, שמאיי מקרקעין, מהנדסי בניין שמתמחים באיתור ליקוי בניה, יועצי משכנתאות ועוד.

כל הדירות המוצעות למשקיעים שלנו בתהליך הליווי עוברות בדיקות מקיפות ע"י עורכי דין ושמאים המסייעים בצד המשפטי התכנוני ורישויי על מנת לוודא שמדובר בעסקה איכותית ושניתן לקבל עליה משכנתא.

ברגע שיש אור ירוק על כל הפרמטרים שציינו למעלה אנו מגיעים להחלטה משותפת עם הלקוח שהעסקה עושה שכל ושאפשר להתקדם לחתימת חוזה.

בדיקות שאנחנו עושים שאסור לוותר עליהן

הבדיקות מבוצעות על מנת לבדוק שניתן יהיה לקבל על הדירה משכנתא וגם לוודאות שאתם באמת עושים עסקה טובה

1.מצב משפטי – בודקים שאין הערות אזהרה חלילה כאלו ואחרות שיכולות לגרום לנו לבעיות לקבל משכנתא שבית רשום בפנקס הבתים המשותפים ועוד.

2. מצב תכנוני – בודקים האם יש תב"ע מאושרת בסביבה שיכולה להשביח לנו את הנכס לדוגמא תוכנית לרכבת קלה תוכנית לקנטרי ועוד…
כנגד בודקים את המצב התכונית לבדוק שאין תוכניות שיכולות לפגוע בשווי הנכס לדגומא בית משוגעים, תוכנית למסילות רכב בסמוך לדירה.

3. רישוי – סטטוס הרישוי.

4. היתרי בניה – בודקים שקים היתר הבניה ושהיתר תואם לשימוש בפועל.

5. חריגות בניה – בודקים שבדירה אין חלילה חריגות בניה.

6. זיהוי נכס – מגעים לעשות זיהוי לדירה שהוא תואמת לתשריט ולתוכנית היתר שחניה תואמת ומחסן.

7. מדידות נכס – מודדים את הנכס ורואים שהוא תואם למה שדווח לנו לא פעם מה שציינו בפנינו השטח המדוד קטן יותר.

8. מבנה מסוכן – בודקים שאין חלילה הערות במחלקת ההנדסה או בנסח טאבו על מבנה מסוכן.

9. צו הריסה – בודקים שלא חל על המבנה או על הדירה צו הריסה.

10.בדיקת שווי הדירה – הבדיקה החשובה ביותר זאת שנותן לנו את האור הירוק להתקדם על העסקה בודקים שווי הדירה באמת משקף את המחיר שבעלי הנכס דורשים.

משקיעים ממליצים:

נתונים שכדאי להכיר:

שאלה	תשובה
כמה דירות קיימות בישראל נכון לשנת 2023?	כ-2,900,000 דירות/יחידות דיור
כמה דירות נבנות במדינת ישראל בשנה?	בשנת 2017: כ-47.4 אלף דירות בשנת 2018: כ-50.3 אלף דירות בשנת 2019: כ-51.7 אלף דירות בשנת 2020: כ-48.5 אלף דירות בשנת 2021: כ-46.7 אלף דירות בשנת 2022: כ-51.9 אלף דירות בשנת 2023: כ-48 אלף דירות
כמה דירות חדשות נבנות בישראל מדי שנה	בישראל נבנות כ-40-60 אלף דירות חדשות בממוצע מדי שנה
מהו מחיר דירה ממוצעת בישראל?	כ-1.965 מיליון שקלים
כמה דירות ריקות עומדות בישראל בלי שגרים בהן?	כ-200,000
כמה דירות חדשות נמכרות בישראל לפי שנה:	בשנת 2018: כ-22 אלף דירות בשנת 2019: כ-33 אלף דירות בשנת 2020: כ-39.5 אלף דירות בשנת 2021: כ-56 אלף דירות בשנת 2022: כ-40.4 אלף דירות בשנת 2023: כ-27.9 אלף דירות

מקור הנתונים: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

שאלות ותשובות:

כמה זמן נמשך תהליך הליווי?

תהליך הליווי נמשך בין 3-6 חודשים בממוצע (פינוי הנכס תלוי במוכר ולעתים יכול להתעכב, לפעמים נדרש שיפוץ וכו')

מתי בעצם מתחילים להרוויח?

תלוי במטרה שלכם ובעסקה שיצרנו לכם. בעקרון, אפשר להתחיל להרוויח מהרגע שמסתיים התהליך כי השאיפה שלנו היא לרכוש דירות מתחת למחיר השוק. מצד שני, יש נכסים שצריך לממש אחרי מספר שנים.

מה אם אני לא יודע איך משקיעים בכלל בנדל''ן?

אין עם זה שום בעיה, אין צורך ברקע קודם בתחום. המומחים שלנו יסבירו הכל בצורה ברורה וידריכו אותך לכל אורך הדרך עד לקבלת המפתח.

האם קיימים סיכונים בהשקעות נדל''ן?

השקעות נדל"ן נחשבות הרבה יותר מבוססות ובטוחות אם מבצעים השוואה לאפיקי השקעה אחרים.

כדאי בכלל לקנות נכס עם הריביות של היום?

הזמן הטוב ביותר לעסקת נדל"ן הוא עכשיו. במשך השנים תמיד ניתן יהיה לבצע מחזור למשכנתא שלכם ולשפר את הריביות.

איך מקבלים מימון להשקעה בנדל''ן?

יש לנו את יועצי המשכנתאות הטובים ביותר בשוק שיעזרו לכם למצות את התהליך על הצד הטוב ביותר.