שמאות מוקדמת - מתי כדאי להקדים שמאות לחתימת חוזה?
מתכננים לרכוש נכס עם הלוואת משכנתא? תהיו חייבים לפגוש את שמאי המקרקעין במהלך שלבי הרכישה. מטרתו של השמאי היא לשכלל את מצב הנכס מכל הבחינות ולהעניק לו...
מבוא
מתכננים לרכוש נכס עם הלוואת משכנתא? תהיו חייבים לפגוש את שמאי המקרקעין במהלך שלבי הרכישה. מטרתו של השמאי היא לשכלל את מצב הנכס מכל הבחינות ולהעניק לו שווי הוגן. על בסיס הערכה זו תוכלו לקבל את הלוואת המשכנתא שלכם. חשוב להדגיש - הערכת שמאי עלולה לקבוע הערכת חסר בהשוואה לסכון הנקוב בחוזה המכר. מעבר לכך היא אף עלולה לפסול את בקשת הלוואת משכנתא. אז רגע לפני שאתם ממהרים לחתום על חוזה לרכישת נכס בישראל, כדאי שתמשיכו לקרוא את השורות הבאות.
מה זה דו"ח שמאי?
ישנן דירות רבות הנפסלות מלקבל הלוואת משכנתא בגין רכישתן. הסיבה המרכזית לכך היא בעיות חוקיות שונות כמו חריגות בנייה המורידות באופן משמעותי את שווי הנכס. קרוב לעשירית מכל בקשות הלוואת המשכנתא נפסלות כתוצאה מדו"ח שמאי המביא לידיעת הבנקים השונים את מצבו האמיתי של הנכס. מקרים רבים נוספים כוללים הערכת חסר של השמאי ביחס למחיר המכירה הנקוב בחוזה המכר. מצב זה עלול להוות בעיה עבור לווים שתכננו לרכוש נכס באחוזי מימון גבוהים, נפרט מטה. במקרים אלה הרוכשים ידרשו להמציא את שארית התשלום להשלמת הרכישה ממקור אחר או לבטל את העסקה ולשלם קנסות גדולים בגין ביטולה. בקיצור - דו"ח שמאי הוא חלק בלתי נפרד מעסקה מוצלחת ומאוזנת! חשוב לוודא שאתם בוחרים בשמאי מקצועי הממורשה לעבוד עם הבנקים. רק כך הדו"ח שהוא יפיק יקבל תוקף מבחינת הבנקים השונים.
הכירו את השמאות המוקדמת - לפני חתימת החוזה!
בשורות הבאות נציג את הדרך הבטוחה ביותר להימנע מהפתעות לא רצויות בדו"ח השמאי שעלולות לגרור קנסות כבדים.
שמאות מוקדמת
שמאות מוקדמת היא שמאות הנערכת על ידי שמאי מקרקעין מקצועי טרם חתימת החוזה. בהליך הטבעי של רכישת נכס בישראל השמאות מתבצעת לאחר חתימת החוזה ורגע לפני קבלת הלוואת המשכנתא. בשורות הבאות נרחיב מעט על האפשרות הבטוחה יותר - שמאות מקצועית טרם חתימת החוזה, כך שגם אם תתגלה בעיה שתחייב ויתור על העסקה, לא תידרשו לשלם על כך קנסות כבדים.
הסיבות המרכזיות בגינן אסור לכם לוותר על שמאות מוקדמת!
חשוב להדגיש כי השמאות המוקדמת עולה מעט יותר מהשמאות המקובלת לשם קבלת הלוואת המשכנתא והשלמת העסקה. אך יחד עם זאת, ישנם מקרים בהם אסור לכם לוותר עליה. הנה לכם המקרים המרכזיים בהם אסור לכם לוותר על השמאות המוקדמת -
חריגות בנייה
מתכננים לרכוש נכס עם חריגות בנייה? אסור לכם לוותר על שמאות מוקדמת! נכסים רבים בישראל נמכרים עם חריגות בנייה שנעשו במרוצת השנים על ידי בעליהם. שמאי מקרקעין מקצועי ידע להעריך את חומרת החריגה ולדייק את שווי הנכס בשילוב הבעיה החוקית המצוייה בו. חשוב לחזור ולהדגיש - חריגות בנייה, על אף שהן ברוב המקרים מגדילות את הנכס, מורידות את ערכו. לכן, אל לכם לנסות ולהעריך את ירידת ערך הנכס בעצמכם כחלק מניסיון משא ומתן מול המוכרים, השאירו את המשימה לשמאי מקרקעין מקצועי שיגיע פיזית ויבחן את הדברים.
אחוזי מימון גבוהים
מתכננים לרכוש את הנכס במימון של 75% הלוואת משכנתא או קרוב לכך? אתם חייבים שמאות מוקדמת! חשוב להבין - הבנקים יעמידו לרשותכם הלוואת משכנתא בשיעור של 75% (בהנחה שאתם עומדים בעוד כמה שלבים לשם כך) מהערכת השמאי ולא מהמחיר הנקוב בחוזה! כלומר, אם רכשתם את הנכס ב 2,000,000 שקלים בתקווה לקבל הלוואת משכנתא מקסימלית בשיעור של 1,500,000 (75% מ 2M), אך השמאי העריך את הנכס ב 1,900,000 שקלים בלבד, המקסימום שתוכלו לקבל זה 75% מ 1,900,000 שקלים, שהם 1,425,000 שקלים.
רוצים להימנע מקנסות כבדים? אל תוותרו על השמאות המוקדמת!
במקרה זה הפער שנוצר הוא של 75,000 שקלים בלבד, אך שכיחים המקרים בהם הערכת השמאי נמוכה משמעותית מהמחיר הנקוב בחוזה, מה שעלול לייצר בעיה של ממש להשלמת העסקה. וכאמור - ביטול חוזה כולל תשלום קנסות כבדים. רוצים להימנע מכך? אל תוותרו על שמאות מוקדמת במקרים שהובאו מעלה, ובכלל. משרדנו אשמח להעניק לכם שירות מקצועי בכל צורך, לרבות שמאות מקרקעין מקצועית ומורשת המתקבלת אצל כל הבנקים. ביצעתם בעבר שמאות מוקדמת לנכס שרציתם לקנות? שתפו אותנו בתוצאות כאן בתגובות!
