רוכשים דירה מקבלן? וודאו שאתם מקבלים את כל המגיע לכם!
בפוסט הקודם עסקנו בעיקר בשלל בדיקות שיש לבצע לקבלן ובעיגון כל הסכם במו"מ בסעיף ברור בחוזה. במאמר הקרוב נגע בבדיקות נוספות שיש לבצע טרם חתימת החוזה...
מבוא
בפוסט הקודם עסקנו בעיקר בשלל בדיקות שיש לבצע לקבלן ובעיגון כל הסכם במו"מ בסעיף ברור בחוזה. במאמר הקרוב נגע בבדיקות נוספות שיש לבצע טרם חתימת החוזה וכן בחידוד כל הזכויות המגיעות לכם במפרט הדירתי. קבלנים רבים משאירים סעיפים מעומעמים בכל הקשור למפרט הנכס, מה שעלול לגרור אי הבנות מיותרות ופערים של עשרות אלפי שקלים. בדיקה קפדנים וחידוד הדברים טרם חתימת החוזה תחסוך לכם זמן יקר, כסף רב ולא מעט עוגמת נפש.
אל תתפשרו על עורך הדין שלכם
נשמע ארוך ומייגע? האמת, שעם עורך דין מקצועי ומנוסה הליך זה יכול להיות קצר, ענייני וממוקד. אבל גם אם לא, זכרו אתם רוכשים נכס בשווי מאות אלפי שקלים לכל הפחות. אנשים רבים משקיעים זמן רב בבדיקות קפדניות כשנדרשים להחליף רכב בעודם מתעצלים להשלים בדיקות נדרשות ברכישת נכס. כל פער קטן בחוזה עלול להוביל לסטייה בעלויות בשיעור גבוה מעלות הרכב כולו. אז תקחו אוויר, תתאזרו באורך רוח ובשבילכם, השלימו את כל הבדיקות הנדרשות.
בדיקות שעורך הדין שלכם נדרש לבצע - חשוב לוודא שאכן עושה זאת
נתחיל ממספר בדיקות פשוטות שעורך הדין שלכם נדרש להשלים, אך חשוב שתכירו אותן בשביל לוודא שהוא אכן השלים את כולן. רישיון של הקבלן חשוב לוודא שהקבלן שלכם מחזיק ברישיון תקף ורלוונטי. אם אין לו רישיון או שרישיונו אינו תקף או אינו רלוונטי, וותרו על העסקה. בעלות קרקע חשוב לוודא שהקבלן הוא הבעלים של הקרקע ושהיא נקייה משיעבודים שונים. מדובר בקרקע של מנהל? יש לבדוק שעלויות ההיוון שולמו. היתר בנייה חשוב לוודא כי יש לקבלן היתר בנייה בתוקף. הוועדה המקומית חייבת להעניק לקבלן היתר בנייה לפני תחילת שלבי הירידה לקרקע. ללא היתר בנייה, העסקה ברמת סיכון גבוהה. ייתכן שההיתר ינתן בקרוב, אך רכישה לפני היתר בנייה מגלמת סיכון גבוה שחייב להיות מגולם במחיר.
הנושאים הנפיצים - קראו היטב את סעיפי החוזה בעניינם!
כעת, חשוב שתכירו עוד מספר דגשים חשובים שעשויים להתעורר בעניינם ויכוחים ואי הבנות. הניסיון מלמד על מספר סעיפים בחוזה שלא אחת יצרו אי הסכמות בין הקבלן לבין רוכשיו. חשוב שתכירו את הנקודות הללו ותדייקו אותן עוד טרם החתימה על החוזה. דוד שמש - התקנה או הכנה? מגיע לכם דוד שמש? חשוב לוודא שהתקנה וחומרים כלולים. קבלנים רבים מכניסים סעיף מעומעם לחוזה מה שמאפשר להם להסתפק בהכנה לדוד שמש בלבד (ללא הדוד עצמו והתקנתו). מחיר הדירה - סופי או נתון לשינויים? אחת הנקודות הכואבות - מחיר שאינו סופי. חשוב לוודא כבר בשלב המשא ומתן שהמחיר שנקבע הוא המחיר הסופי ללא כל תוספת. ללא תוספת מע"מ, ללא תוספת פיתוח, ללא תוספת חיבורים לתשתיות, ללא תוספות רישום בטאבו וללא תוספת כלל. אם לא תוודאו זאת, ללא ספק תידרשו לשלם תוספות בעת השלמת הבנייה.
פיתוח - על הקבלן או על בעלי הנכסים?
הפיתוח הסביבתי פעמים רבות נופל על רוכשי הנכסים בבניין. קבלנים רבים טוענים שתוספות אלה אינן כלולות בחוזה ומחייבות את הרוכשים. חשוב לוודא שגם הוצאות הפיתוח כלולות במחיר והרוכשים אינם ידרשו בהמשך להוסיף כספים עבור הפיתוח הסביבתי. חניה - תת קרקעית או תחת כיפת השמיים? מגיעה לכם חניה? חשוב לסמן אותה במדויק. פעמים רבות שרוכשים שהבינו מהקבלן שיקבלו חניה תת קרקעית מגלים שקיבלו חניה תחת כיפת השמיים ולהיפך. לכן, חשוב לוודא את מיקום החנייה במדויק. תאריך רישום בטאבו חשוב להגדיר תאריך אחרון לרישום בטאבו. פעמים רבות שעורכי הדין של הקבלנים מגדירים את הסעיף הזה בחוזה ללא תאריך מדוייק, אלא כתקוםת זמן לאחר סיום הבניה וכו. סעיף כזה עלול לגרור אי הבנות רבות ולדחות את מועד הרישום בטאבו - וודאו שנקוב בחוזה תאריך מפורש ומדוייק. מסירת דירה באיחור הקבלן מאחר במסירת הדירה? חשוב מאוד לוודא שיש סעיף מפורש בחוזה המורה על פיצוי ראוי. ברוב המקרים מדובר על תשלום שכירות בהתאם לשכירות המקובלת לדירה דומה לשלכם. באיחור גדול יותר ניתן לקבל גם פי 1.5 מגובה השכירות המקובלת מידי חודש. בגלל שכיחות המקרים בהם הקבלן מאחר במסירת הדירה, חשוב שהדברים יהיו ברורים! הערת אזהרה לטובתכם אתם חייבים לרשום הערת אזהרה לטובתכם בנסח הטאבו. הערת אזהרה זו תבטיח שהקבלן לא יוכל למכור שוב את דירתכם ולבצע עוד מגוון רחב של הונאות שונות ומשונות. חשוב לוודא שהחוזה אינו כולל סעיף שאינו מתיר לכם לרשום הערת אזהרה לטובתכם. במידה והוא כולל סעיף כזה, יש למחוק אותו כליל ולוודא שתועלו לרשות את הערת האזהרה. גודל הדירה - נטו או ברוטו? חשוב לבדוק איך מחשבים את גודל הדירה שלכם. אם הגודל שהובטח לכם הוא גודל ברוטו, חשוב לדעת ששטח פנים הדירה בנטו יהיה קטן יותר. מנגד, אם הגודל שהובטח לכם הוא גודל נטו, תוכלו להיות בטוחים בגודל הדירה איליה אתם נכנסים. נתון זה משפיע על מחיר הנכס, שכן דירה בת 100 מטרים נטו שווה יותר מדירה בת 100 מטרים ברוטו - בהנחה שגודל הדירה הוא גודל ברוטו, תוכלו להיעזר בכך במשא ומתן. מפרט ואיכות חומרים המפרט של הדירה ואיכות החומרים חשוב במיוחד. בסוף, הגימורים של הדירה הם אלה שיקבעו את המראה הכללי, האיכות והנוחות. אל תתפשרו על מפרט עשיר וחומרים איכותיים! מפרט דל ישאיר אתכם עם ריצוף 60×60 שכבר מזמן עבר מן העולם בדירות חדשות, ברזים לא איכותיים, כלים סניטריים זולים, מטבח בסיסי ועוד. על הכל ניתן למהל משא ומתן, רק חשוב לוודא שהדברים שאתם סוגרים כתובים בחוזה! שינויים אנשים רבים בוחרים לערוך שינויים מגוונים בפנים הדירה בשלבי הבניה. המשא ומתן נכון ניתן לקבל לפחות את חלקם ללא תוספת תשלום. הגשתם נספח שינויים? חשוב לוודא שהוא יוכנס לחוזה. אחרת, סיכוי סביר שהוא ישכח וידרש מכם תשלום על כל שינוי. השינויים השכיחים - הוזזת/הוספת נקודות חשמל, הוזזת/הוספת נקודות מים, מטבח חדש ומשודרג, הנמכות גבס למזגן מיני מרכזי, ביטול קירות או אף הוספת קירות באזורים שונים ועוד. חושבים שיש דגשים נוספים שמניסיונכם חשוב לעמוד עליהם ברכישה מקבלן? כתבו לנו מהם!
