עסקת אקזיט - כך משקיעים רבים נהנים מאחוזי תשואה גבוהים במספר חודשים בודדים!

מבוא

משקיעים? כדאי שתפנו את הדקות הקרובות. בשורות הבאות נכיר את מסלולי ההשקעה השכיחים ביותר בענף הנדל"ן, בדגש על מסלול האקזיט. מסלולי ההשקעה הקיימים בענף שונים זה מזה ומציעים רמות סיכון לבחירתכם. חשוב להדגיש כבר בפתיחת הדברים כלל אצבע הרלוונטי למרבית ההשקעות בענף - ככל שהסיכון נמוך יותר, כך גם התשואה הצפויה להתקבל מההשקעה, וכן להיפך. במאמר הקרוב נעמיק באחד ממסלולי ההשקעה המהירים והמתגמלים ביותר בענף - מסלול האקזיט. במסגרת מסלול זה המשקיע רוכש נכס מתחת למחיר השוק, משביח אותו במגוון דרכים ומוציאו למכירה לאחר מספר חודשים בודדים. עסקה מוצלחת צפויה להניב למשקיע עשרות אחוזי תשואה בטווח זמן קצר. איך עושים את זה נכון? המשיכו לפסקאות הבאות.

הכירו את מסלולי ההשקעה הקיימים בענף

תחילה, חשוב שתכירו את כלל מסלולי ההשקעה הקיימים בענף. סיכמנו עבורכם את הדגשים שחשוב שתכירו.

מסלולי ההשקעה המרכזיים בענף הנדל"ן:

נדל"ן מניב

היכרות עם המסלול: מסלול השקעה זה נחשב למסלול הגדול, הבטוח והיציב מכולם. במסגרתו המשקיע רוכש נכס ומשכירו לטווחי זמן ארוכים. מסלול זה גם אינו דורש התערבות בתדירות גבוהה ומאפשר למשקיע ליהנות מהכנסה חודשית קבועה וכמעט פסיבית. טווחי זמן ההשקעה: השקעה ארוכת טווח, למשך שנים. אפיקי הרווח במסלול: אפיקי הרווח במסלול נדל"ן מניב הם השכירות החודשית ועליית ערך הנכס עם השנים. תשואה ממוצעת מהשכרת נכסים בישראל נעה בין 2.2% ל 5% מידי שנה. עליית ערך הנכס משתנה מאוד בהתאם למיקום ולהשבחות שונות במרוצת השנים.

נדל"ן על הנייר/פריסייל

היכרות עם המסלול: מסלול השקעה זה כולל רכישת דירה על הנייר במחירים נמוכים ממחירי השוק. רכישה על הנייר כוללת חסרונות וסיכונים (כשעושים את זה נכון, מדובר בחסרונות קטנים סיכונים נמוכים), המגולמים במחיר. ככל שתרכשו את הנכס בשלב מוקדם יותר, כך תיהנו מהנחות גדולות יותר. מעבר להנחות, עסקאות אלה מאופיינות בתנאי מימון אטרקטיביים. מימוש העסקה יהיה בסמוך לקבלת המפתח או מעט לאחר מכן. בעת המכירה מחיר הנכס עלה (עם התקדמות שלבי הבנייה) כך שניתן למכור אותו ברווח לא מבוטל. טווח זמן ההשקעה: ברוב המקרים בין שנתיים לארבע שנים - משך זמן השלמת הפרויקט. אפיקי הרווח במסלול: הרווח המרכזי מגיע מעליית מחיר הנכס עם התקדמות הבנייה. ההנחה שניתנה בשלביו הראשונים של הפרויקט נסגרת עם התקדמותו (ככל שהסיכונים והחסרונות ברכישה על הנייר מצטמצמים). לדוגמא אם המשקיע רכש דירה בשווי 2,000,000 וקיבל הנחה של 15%, הוא נדרש לשלם 1,700,000 שקלים בלבד. בתום שלבי הבנייה שווי הדירה יעמוד על 2,000,000 שקלים, וזה ללא חישוב עליית הערך. אפיק רווח נוסף הוא כמובן עליית הערך במשך כל שנות הבנייה.

נדל"ן לאקזיט/פליפ

בפסקאות הבאות נעמיק באחד המסלולים האקטיביים, הקצרים והמתגמלים ביותר בענף - מסלול עסקאות האקזיט. איך עושים את זה? בגדול - רוכשים נכס במחיר נמוך ממחיר השוק, ומוכרים אותו במחיר השוק ולעיתים אף מעט למעלה מכך. איך מוצאים נכס מתחת למחיר השוק ואיך לאחר מספר חודשים בודדים מצליחים למכור אותו במחיר שוק ואף למעלה מכך? ריכזנו עבורכם את כל התשובות.

הסיבות השכיחות למכירה מתחת למחירי השוק

נכסים לשיפוץ

ראשית, חשוב להבין כי נכס הנמכר במחיר נמוך באופן משמעותי ממחיר השוק עלול לכלול מגוון בעיות. החל מהזנחה המחייבת שיפוץ יסודי, וכלה בבעיות בנייה, בעיות תשתיות או חריגות שונות. בקיצור, חשוב להתחיל את שלבי החיפושים עם חשדנות ונכונות לבחון לעומק את פרטי הפרטים. כמו כן חשוב להדגיש כי מסלול השקעה זה מחייב מעורבות בתדירות גבוהה של המשקיע. רוב המשקיעים בעסקאות אלה הם משקיעים מנוסים שיש להם ידע נרחב ולא מעט זמן להשקיע. מרבית עסקאות האקזיט המוצלחות נעשות בנכסים מוזנחים המחייבים שיפוץ.

נכסים מירושה

פעמים רבות שנכסים המתקבלים בירושה נמכרים במחירים נמוכים ממחירי השוק. הסיבות לכך: פעמים רבות שהיורשים רוצים למכור את הנכס מהר ככל הניתן ובכך להימנע מהתעסקות בשיפוצו והשכרתו. במטרה לקצר את זמן המדף, לעיתים הם יהיו מוכנים להתגמש במחיר. כל הורדת מחיר מתחלקת בין כלל היורשים. לדוגמא דירת ירושה המועברת באופן שווה ל 4 יורשים ונמכרת ב 200,000 שקלים מתחת למחיר השוק, תצריך מכל יורש לוותר על 50,000 שקלים בלבד, סכום שהרבה יותר קל לקבל גמישות עליו בהשוואה ל 200,000 שקלים בדירה עם בעלים יחיד.

נכסים נטושים

נכון לכתיבת שורות אלה ישנן אלפי דירות נטושות ברחבי ישראל, ולא רק באזורים פריפריאליים. ישנן לא מעט שיטות לזהות את הדירות הנטושות, חלק מהן - בדירות נטושות פעמים רבות ניתן לראות יונים שנכנסות ויוצאות ללא מפרע, ניתן לראות תיבות דואר עמוסות, מה שמעיד שאף אחד לא מתגורר בנכס, צמחייה הגדלה ללא עבודות גיזום ותחזוקה. פעמים רבות שבעלי הדירות הנטושות יסכימו למכור אותן במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק.

הימנעו מנכסים הכוללים בעיות חוקיות!

ישנן עוד לא מעט סיבות בגינן נכסים נמכרים במחירים נמוכים ממחירי השוק. אחת מהן היא בעיות משפטיות של הנכס. דירות הכוללות חריגות בנייה עלולות לגרור בעיות משפטיות רבות וקנסות גדולים. לכן, מומלץ להימנע מרכישת נכסים עם בעיות חוקיות כלשהן!

השיטה הפשוטה להשבחה משמעותית בזמן קצר - כך תצליחו למכור במחירי שוק!

מצאתם נכס הנמכר במחיר נמוך ממחיר השוק באזור ביקוש שיאפשר מכירה תוך זמן קצר? כעת תעברו לשלב בו תעשו את השינוי הגדול שיאפשר למכור את הנכס במחיר שוק ואף למעלה מכך. הדרך המרכזית לשינוי פני הנכס ומחירו היא שיפוץ. בשלב זה חשוב לעבוד על פי תוכנית עסקית המחשבת את ההוצאה המקסימלית עבור עבודות שיפוץ. כלל אצבע שיכול לכוון אתכם בעסקאות מעין אלה - עלות הנכס + עלות שיפוץ + הוצאות נלוות לא יעלו מעל ל 70% משווי השוק של הנכס. משוואה פשוטה זו תשאיר אתכם עם רווח של 30% לכל בפחות בעת המכירה. חשוב להדגיש כי שיפוץ למטרות מכירה אינו כולל החלפת תשתיות או פירוק מרצפות. עיקרו מתמקד בהדבקת ריצוף חדש על הקיים, צביעת קירות, הוספת וילונות והחלפת רהיטים.

אחת ממטרות העסקה החשובות ביותר - מכירה מהירה!

דגש אחרון שחשוב שתכירו - חשיבות זמן המדף של הנכס. משקיעים רבים בתחילת דרכם לא מבחנים את חשיבות המכירה המהירה. הדרך הטובה ביותר להבהיר את הנקודה היא על ידי דוגמא פשוטה - אם הדלתא (הפער בין מחיר הרכישה למחיר המכירה) עומדת על כ 150,000 שקלים והצלחתם למכור את הנכס לאחר 3 חודשים מיום הרכישה, הצלחתם ליהנות מרווח חודשי של 50,000 שקלים. מנגד, אם מכרתם את אותו נכס בדיוק לאחר 10 חודשים, הרווח החודשי שלכם מצטמצם משמעותית ל 15,000 שקלים בלבד. אז לסיכום, עסקאות אקזיט אמנם נשמעות חלומיות, אך אינן תמיד פשוטות. הן מחייבות חקר שוק מעמיק ולא מעט שעות של עבודת שטח. כמו כן הן מחייבות מעורבות רבה במהלך ניהול העסקה, התנהלות מול אנשי מקצוע ולא מעט זמן מיותר. מלווה משקיעים מקצועי ידע לסייע לכם הן בשלבי איתור הנכסים הנמכרים מתחת למחירי השוק, הן בבדיקת הנכס מבחינה חוקית והן בהשלמת כל שלבי השיפוץ להשבחתו. בהצלחה!