נדל"ן מסחרי VS נדל"ן למגורים - חלק ב'

מבוא

בחלק הראשון של הפוסט נגענו במסלול המוביל בתחום הדיור - נדל"ן מניב. הכרנו את מאפייניו, אפיקי הרווח המרכזיים, היתרונות והחסרונות. כעת, בשורות הבאות נעמיק במסלול המתחרה - נדל"ן מסחרי. גם במסלול זה ישנם אפיקים רבים ונגע במרכזיים שבהם - משרדים וחנויות.

הכירו את המאפיינים המרכזיים של ההשקעה בנדל"ן מסחרי

חושבים להשקיע בנדל"ן מסחרי? חשוב שתכירו טוב את הכלה שלכם. המסלולים המרכזיים להשקעה בנדל"ן מסחרי כוללים רכישה של משרדים או חנויות במטרה להשכירם לטווחי זמן ארוכים - דומה מאוד למסלול ההשקעה למגורים. דימיון נוסף - גם במסלול זה אפיקי הרווח המרכזיים הם התשואה השוטפת מהשכרת הנכס ועליית ערכו במרוצת השנים. אז מהם בכל זאת ההבדלים? יש לא מעט.

ביקושים תנודתיים

ראשית, חשוב להבין שהביקוש לנדל"ן מסחרי שונה בתכלית מהביקוש לנדל"ן למגורים. מגפת הקורונה שפרצה אל חיינו בסערה בשנת 2019 הוכיחה לעולם כולו שאפשר להסתדר גם ללא משרדים. עובדי משרד רבים הוצאו לעבודה מהבית ובאותם ימים הביקושים למשרדים צנחו בעשרות אחוזים. יכולים לדמיין תרחיש דומה שיפגע כך בנדל"ן למגורים? לא ממש. הביקוש למגורים קשיח וכמעט שלא נתון להשפעות חיצוניות. בשורה תחתונה - מדובר על השקעות בעלות רמות סיכון שונות!

אחוזי תשואה גבוהים

שנית, אחוז התשואה המתקבל מהשכרת הנכסים. נכסי מגורים יניבו למשקיעים בהם בין 2.5% ל 5% תשואה מידי שנה בעוד שנכסים מסחריים יניבו למשקיעים בהם בין 5% ועד 10% בממוצע. משקיעים רבים בוחרים את השקעתם על בסיס אחוז התשואה המתקבל מהשכרת הנכס, ולכן רבים מהם בוחרים לרכוש נכסים מסחריים למטרות השקעה. חשוב להדגיש כי אפיקי הרווח הן בנכסים המסחריים והן בנכסי המגורים נגזרים גם מהשכרתם וגם מעליית ערכם. הבוחרים בנדל"ן המסחרי בגלל אחוז התשואה הגבוה חייבים לקחת בחשבון שעליית ערך הנכס צפויה להיות מתונה יותר בהשוואה לנכסי מגורים

טווחי זמן ארוכים

שלישית, טווחי זמן ההשכרה. נכסי מגורים המיועדים להשכרה כוללים ברוב המקרים חוזים חד שנתיים. במקרים חריגים ניתן יהיה להחתים את השוכרים על חוזה לשנתיים. דיירים רבים בוחרים להאריך חוזה קיים גם לשנים ארוכות, אבל ברוב המקרים זה לאחר סיום החוזה הישן וחתימה על חוזה חדש. מנגד, נכסים מסחריים רבים מושכרים למספר שנים מראש. אנשים המשכירים משרד לטובת עסקים שונים או פותחים חנויות, מתכננים את בית העסק שלהם לשנים ארוכות. רוצים שוכרים לטווחי זמן ארוכים ללא התעסקות בחוזים מידי שנה? נכסים מסחריים הם הפיתרון עבורכם.

מחירים נמוכים

רביעית, מחירי הנכסים המסחריים. כידוע, מחירי הדיור בישראל בשיא כל הזמנים והשלימו מהלך עליות של עשרות אחוזים רק בשנים האחרונות. העליות הללו העלו את המחיר הממוצע לדירה בת 4 חדרים אל מעבר ל 2,000,000 שקלים. לכן מדובר בהבדל מהותי בין הנדל"ן למגורים לבין הנדל"ן המסחרי, שמחיריו נעו במגמת עלייה קלה בלבד. במילים אחרות, חושבים לרכוש נכס מגורים למטרות השקעה, קחו בחשבון שזה יעלה לכם הרבה יותר בהשוואה לנכסי מסחר שונים.

אז לסיכום עיקרי היתרונות והחסרונות של המסלול המסחרי -

יתרונות המסלול המסחרי:

אחוזי תשואה גבוהים אחוז התשואה הממוצע המתקבל מהשכרת נכסים מסחריים בישראל נע בין 5% ל 7.5% בכל שנה. זאת לעומת 2.5% ועד 5% תשואה מידי שנה מהשכרת נכסי מגורים. חוזי שכירות ארוכי טווח בעלי עסקים השוכרים מקום לטובת משרד או עסק מתכננים להישאר במקומם, לבנות את שמם ולהשתקע למשך שנים ארוכות. לכן, ברוב המקרים נכסים מסחריים יושכרו לטווחי זמן ארוכים, בעוד שמרבית דירות המגורים יושכרו לשנה בודדת בלבד. חוזי שכירות ארוכי טווח חוסכים לבעל הנכס את ההתעסקות השנתית עם נושא זה. מעבר לכך, הדבר מבטיח לו הכנסה חודשית קבועה למשך שנים ארוכות - יתרון פסיכולוגי משמעותי. מחירים נמוכים מחירי הנכסים המסחריים נמוך משמעותית ממחירי הדיור בישראל. נתון זה יכול להקל על משקיעים קטנים עם הון עצמי נמוך להתחיל ולהשקיע את חסכונותיהם גם ללא משכנתא הכוללת החזרי ענק למשך עשרות שנים.

חסרונות המסלול המסחרי:

ביקושים נתונים לתנודתיות הביקושים לנכסים מסחריים נתונים לתנודתיות גדולה בהשוואה לנכסי המגורים. במגפת הקורונה ראינו איך זמן קצר לאחר שפרצה, הביקושים למשרדים צנחו ועובדים רבים החלו לעבוד מהבית ללא כל צורך במשרד. אמנם לרוב מדובר על מצבי קיצון המשפיעים בעוצמה על הביקושים, אך חשוב לקחת בחשבון שזה יכול לקרות. סיכון גבוה ביחס למסלול ההשקעה במגורים העובדה שהביקושים לנכסים מסחריים אינם קשיחים מעלה את רמות הסיכון. כאשר הביקושים יורדים, איתם יורדים גם המחירים. במצבים של צניחת ביקושים כמו שראינו במגפת הקורונה, בעלי נכסים מסחריים רבים נשארו ללא שוכרים לטווחי זמן ארוכים. במקרים רבים גם לאחר חזרתם של השוכרים, מחירי השכירות המקובלים נחתכו בעשרות אחוזים, מה שהצריך מרבים להוריד מחירים באופן משמעותי. עליית ערך איטית ביחס למסלול ההשקעה במגורים מחירי הנכסים המסחריים אמנם נמצא במגמת עלייה, אך איטית בהרבה ממגמת העלייה של נכסי המגורים בישראל. שוב חוזרים לביקושים, אבל מכיוון קצת אחר. העובדה שכמות המתגרשים בישראל גבוה מאוד, שיש הגירה חיובית מידי שנה ושאחוז הילודה גבוה, מגדילים ביקושים בקצב מהיר. מהיר הרבה יותר מקצב הגדלת ההיצע על ידי בנייה חדשה. במילים אחרות, אל תצפו שערכו של נכס מסחרי יעלה בקורלציה לנכס המיועד למגורים. לסיכום שני חלקי הפוסט - השקעה בנכסי מגורים כוללת יתרונות שאינם קיימים בהשקעה בנכסים מסחריים וכן להיפך. לכן, קשה לענות על השאלה מה מבין ההשקעות טובה יותר. השאלה שצריכה להישאל ועליה קל להשיב תשובה מדוייקת - מה ההשקעה המתאימה ביותר לכל משקיע על בסיס צרכיו, יכולותיו ושאיפותיו. רוצים הכוונה? במסגרת תוכנית הליווי שלנו אנחנו קודם כל יושבים לכוס קפה עם המשקיע למטרת היכרות מעמיקה עם כל המשתנים הרלוונטיים שעשויים להשפיע על בחירת ההשקעה. ללא היכרות מעמיקה, לא ניתן להתאים השקעה מדוייקת. בהצלחה! מהי לדעתכם ההשקעה הטובה מבין השתיים?