נדל"ן מסחרי VS נדל"ן למגורים - חלק א'
משקיעים רבים מתלבטים ארוכות על בחירת מסלול ההשקעה הנכון עבורם. בשורות הבאות נציג את היתרונות והחסרונות של שתיים מהאפשרויות השכיחות ביותר - נדל"ן...
מבוא
משקיעים רבים מתלבטים ארוכות על בחירת מסלול ההשקעה הנכון עבורם. בשורות הבאות נציג את היתרונות והחסרונות של שתיים מהאפשרויות השכיחות ביותר - נדל"ן מסחרי ונדל"ן למגורים. ראשית, חשוב לפתוח ולומר כי ישנם הבדלים משמעותיים בין המסלולים. למרות שלעיתים מדובר במבנה דומה ובגדול דומה המושכר לאנשים דומים, שור הדיור והשוק המסחרי שונים בתכלית וחשוב שתכירו את ההבדלים המרכזיים בין השניים. שנית, אין מסלול טוב ממשנהו. לכל אחד מהמסלולים יתרונות וחסרונות שתכירו בשורות הבאות. הבחירה שלכם צריכה להיות במסלול המתאים עבורכם. הן מבחינת עלויות, הן מבחינת רווחים והן מבחינת רמת סיכון. לאחר הקדמה קצרה, אפשר לעבור להיכרות עמוקה עם מסלולי ההשקעה השונים. נתחיל במסלול המוכר יותר - נדל"ן למגורים.
נדל"ן למגורים
מסלול השקעה בנדל"ן למגורים כולל מגוון רחב של אפשרויות השקעה שונות, היום נגע באפשרות הגדולה והשכיחה ביותר - נדל"ן מניב למגורים. במסגרת מסלול זה, המשקיע רוכש דירת מגורים ומשכיר אותה לטווחי זמן ארוכים. ברוב המקרים, השוכרים יחתמו על חוזה לשנה בלבד, לעיתים ניתן למצוא שוכרים החלטיים יותר שיסכימו לחתום על חוזה מעט ארוך יותר.
אפיקי הרווח המרכזיים
אפיקי הרווח המרכזיים במסלול זה הם התשואה השוטפת מהשכרת הנכס וכן עליית ערך הנכס. התשואה הממוצעת באזורי מרכז הארץ עומדת כיום על 2.5%-3.5% תשואה בעוד התשואה המקובלת באזורי פריפריה מעט גבוהה יותר ועומדת על כ 3.5%-5% תשואה בכל שנה. כלל אצבע שחשוב שתזכרו - ככל שמחיר הנכס נמוך יותר, כך התשואה שתתקבל מהשכרה שלו תהיה גבוהה יותר. הסיבה לכך היא שאחוז התשואה נגזר הן מגובה השכירות והן ממחיר הנכס.
יתרונותיו המרכזיים של מסלול זה:
רמת סיכון נמוכה מסלול זה נחשב למסלול סולידי עם רמת סיכון נמוכה. הסיבה לכך היא שמדובר בדירת מגורים שתמיד צריכים, שתושכר לטווחי זמן ארוכים. שני אפיקי רווח שונים אפיקי הרווח במסלול זה הם - התשואה השוטפת מהשכרת הנכס וכמובן עליית ערכו במרוצת השנים. חשוב להדגיש - משקיעים רבים בוחנים את כדאיות ההשקעה על בסיס שיעור אחוז התשואה מהשכרת הנכס. פעמים רבות שאפיק הרווח המשמעותי יותר הוא דווקא עליית הערך במרוצת השנים. לכן, אל לכם לבחור את ההשקעה הבאה שלכם על בסיס אחוז התשואה בלבד! ביקושים קשיחים הביקוש לדיור הוא ביקוש קשיח. ביקוש קשיח פירושו ביקוש שאינו צפוי לתנודות כמעט בכלל. הסיבה לכך - אנשים תמיד יצטרכו קורת גג לגור בה, ולא משנה איזה וירוס יפרוץ בעולם או איזה משבר כלכלי, מדיני או בטחוני נעבור. הביקוש לדיור ישאר כמעט ללא תזוזה. מדוע זה יתרון? מהסיבה הפשוטה שתמיד יהיו קונים/שוכרים שיהיו מוכנים לשלם תמורת הנכס שלכם. המחירים נגזרים מהיחס שבין הביקוש להיצע. ככל שהביקוש גבוה יותר ביחס להיצע, המחירים עולים, ולהיפך. כלומר, בהשקעות בהן הביקושים אינם קשיחים, ובשל אירוע כלשהו הביקושים צונחים, צונחים איתם גם המחירים, מה שלא צפוי לקרות בענף הנדל"ן למגורים. יחס היצע וביקוש המנבא המשך עליות מחירים מחירי הדיור בישראל הרקיעו שחקים בעשורים האחרונים. הסיבה לכך - ביקוש גבוה ביחס להיצע הקיים. כל עוד זאת המשוואה, המחירים ימשיכו לעלות. איך נדע אם משוואה זו צפויה להישאר ביחס דומה גם בעתיד? בעזרת בחינת הביקוש וההיצע העתידיים. הביקוש העתידי הוא קצב גידול האוכלוסיה, כמות הגירושין בארץ (כל זוג שצרך דירה אחת יצרוך 2 דירות לאחר הגירושין), הגירה חיובית ועוד. ההיצע העתידי הוא קצת התחלות הבנייה החדשות. בחינת המשתנים מעלה תמונה ברורה, קצב התחלת הבנייה החדשה איטי ואינו מדביק את הפער שפותח הביקוש. במילים אחרות, לא נראה שהמשוואה שהכרנו מהעשורים האחרונים בישראל צפויה לעבור שינוי משמעותי בעתיד הקרוב.
חסרונותיו המרכזיים של מסלול זה:
אחוז תשואה נמוך אחוז התשואה מהשכרת נכסי מגורים בישראל נשחק עם השנים. עליית המחירים שחקה את אחוז התשואה הממוצע ברוב חלקי הארץ. כפי שהזכרנו מעלה, ככל שהדירה יקרה יותר, כך אחוז התשואה שהיא תניב צפויה להיות נמוכה יותר. אחוז התשואה המקובל באזורי המרכז נע בין 2.5% ל 3.5% בלבד. באזורי פריפריה, שם מחירי הדיור נמוכים יותר, ניתן למצוא נכסים המניבים אחוז תשואה מעט גבוה יותר - בין 3.5% ל 5% תשואה בכל שנה. עלויות גבוהות מחירי הדיור בישראל גבוהים. המחירים הגבוהים מהווים חיסרון עבור חלק גדול מציבור המשקיעים. משקיעים קטנים עם הון עצמי מוגבל נאלצים לוותר על חלק גדול מהנכסים באזורי פריים לוקיישן. אגב - בפוסט אחר דיברנו על אפשרויות מימון רבות המאפשרות רכישת נכסים עם הון עצמי נמוך או אף ללא הון עצמי כלל, אך מרבית המשקיעים בתחילת דרכם בוחרים להשקיע עם ההון העצמי העומד לרשותם בלבד. בחלקו השני של הפוסט נכיר מקרוב את הנדל"ן המסחרי על כלל יתרונותיו וחסרונותיו.
