מרגישים מבולבלים ומפוזרים בהליך חיפוש הנכס הבא שלכם? התמקדו!
שלבים פרקטים למיקוד מדויק אנשים רבים המחפשים נכסים הן למגורים והן להשקעה, מוצאים את עצמם חולשים על אזורים רבים הכוללים נכסים שונים במחירים שונים....
שלבים פרקטים למיקוד מדויק
אנשים רבים המחפשים נכסים הן למגורים והן להשקעה, מוצאים את עצמם חולשים על אזורים רבים הכוללים נכסים שונים במחירים שונים. ברוב המקרים, התפזרות זו עשויה להוביל לבלבול של ממש ובחירה שאינה מדוייקת. לכן, בשורות הבאות נגע במספר טיפים פשוטים שיעזרו לכם למקד את בחירתכם ולבחור נכון בנכס המדוייק ביותר עבור הצרכים שלכם.
ההבדלים המרכזיים בין הערים השונות בישראל
ראשית, חשוב להבין כי קיימים הבדלים משמעותיים בין נכסים הממוקמים בערים שונות ברחבי הארץ. המרכזיים שבהם: מחיר - מחירי הדיור משתנים בין ערי ישראל. בעוד שהמחיר הממוצע בערי המרכז הרקיע שחקים ונושק ל 3M שקלים, המחירים באזורים פריפריאליים לדירה ממוצעת נעים בסביבות 1.6M שקלים בלבד. גודל - גודלן של הדירות שונה בין הערים השונות. דירה בת 4 חדרים באזור המרכז תכלול כ 90 מטרים רבועיים בממוצע בעוד שבאזורי הצפון והדרום דירה ממוצעת בת 4 חדרים תכלול בין 100 ל 120 מטרים רבועיים. מפרט - מפרט הדירות אך הוא שונה. בערי המרכז כבר קשה למצוא נכסים חדשים עם מחסנים צמודים או חניות תת קרקעיות בעוד שבאזורי הצפון והדרום מדובר בסטנדרט בסיסי. סביבה - רוב ערי המרכז נהנות ממרכזי תעסוקה גדולים, מבחר קניונים, מסעדות ומרכזי בילוי ופנאי במרחק הליכה או נסיעה קצרה, בעוד שבאזורים רבים בדרומה ובצפונה של הארץ, דיירי המקום נדרשים לנסוע לאזורי המרכז בשביל מקומות עבודה או מרכזי פנאי ובילוי. תשואה - מחפשים דירה להשקעה וחשובה לכם התשואה השנתית? כפי שהזכרנו בכמה פוסטים קודמים, השקעה מנצחת אינה מתבססת על תשואה שנתית גבוהה בלבד. אבל לענייננו - אחוז התשואה הממוצע מהשכרת נכס באזור המרכז נע בין 2.5% ל 3.5% בלבד בעוד שבאזורי פריפריה ניתן לקבל אף 5% תשואה בכל שנה. הבדלים אלה ועוד רבים אחרים עלולים לגרור בלבול של ממש. ללא מיקוד מדוייק תמצאו את עצמכם מנסים להשוות עסקאות שונות בתכלית, ולרוב התוצאה אינה מוצלחת בכלל.
כך תבחרו את המיקום המדויק עבורכם
אז איך בוחרים נכון את הדירה הבאה שלכם? בעזרת מספר צעדים פשוטים!
היכרות עמוקה ומדויקת עם הצרכים שלכם
בשלב הראשון למיקוד מדוייק אתם חייבים לערוך היכרות עמוקה עם רצונותיכם, מטרותיכם ויכולותיכם, מה שנקרא - תוכנית עסקית. בשלב זה עליכם להשקיע לא מעט זמן בחשיבה אודות המטרות שלכם והסיבה המרכזית בגינה אתם מתכננים לרכוש את הנכס. נוסף על כך, חשוב להביא בחשבון את המגבלות האישיות שלכם - לדוגמא אם מתכננים לרכוש דירה למגורים, חשוב לכם שהיא תהיה קרובה לבני משפחה? באזור בו החינוך טוב? וכו. כמו כן חשוב לערוך היכרות כלכלית מדוייקת לקראת הרכישה. לפני היציאה לחיפושים, חשוב שתכירו היטב את הסכום שתוכלו להשקיע מכיסכם כהון עצמי וכך תוכלו לכוון למחיר יעד של נכס בהתאם ליכולותיכם. דירה ראשונה? מומלץ לא לבנות על 75% מימון. לא תמיד מקבלים מימון מקסימלי. הערכת שמאי נמוכה או החזר חודשי גבוה עלולים לפגוע בהיתכנות ההלוואה. משקיעים רבים בתחילת דרכם מרגישים בשלב זה בזבוז זמן ולא מקדישים לו את החשיבות הנדרשת ולכן חשוב להדגיש - מדובר באחד השלבים החשובים ביותר באיתור מדוייק של נכס מנצח ומדוייק עבורכם. השקיעו בו זמן וכובד ראש!
מיקוד
לאחר השלמת השלב הראשון ובניית תוכנית עסקית מדוייקת עבורכם, עוברים לשלב המיקוד. מטרתו של שלב זה הוא למנוע מכם בלבול, בזבוז זמן מיותר ובחירות שגויות. איך מתמקדים? אחת השיטות האפשריות היא בעזרת שיטת השלילה. ראשית, עליכם לסמן את האזורים המתאימים לתוכנית העסקית שלכם. סביר שכבר בשלב הראשוני חלק בלתי מבוטל מאזורי הארץ אינו רלוונטי עבורכם (רחוק מהמשפחה, לא בתקציב, אחוזי תשואה נמוכים, ללא מרכזי תעסוקה וכו). שנית, התחילו להשוות את כל האזורים המסומנים והכירו אותם לעומק. ניתן לערוך רשימה הכוללת את כל הפרמטרים החשובים שלכם בכל עיר. לדוגמא, אם הערים המתאימות לתוכנית העסקית שלכם הן: גבעתיים, רמת גן, פתח תקווה וקריית אונו - ערכו רשימה הכוללת את כל הערים הללו תוך פירוט אודות המחיר הממוצע בכל עיר, המרחק מהמשפחה, החינוך המקומי, אחוז התשואה הממוצע, מרכזי התעסוקה והפנאי הקיימים בכל עיר, אפשרויות תחבורה ועוד. ניתן להוסיף עוד לא מעט פרמטרים להשוואה בהתאם לדגשים החשובים לכם. בעזרת רשימה מפורטת זו תוכלו לאט לאט להסיר מהרשימה את המקומות האחרונים העונים על פחות מהצרכים שלכם, עד שתישארו עם המיקום המדוייק עבורכם. בדומה לשלב הראשון, גם בשלב זה רבים מקלים ראש. זכרו, חיפוש שאינו ממוקד יוביל אתכם לבחירה לא נכונה. חכו עם החיפושים ותחסכו זמן יקר ובלבול מסוכן.
התחילו החיפושים
איך מחפשים? ישנן לא מעט שיטות. ראשית, הרשת מלאה בלא מעט מקורות מידע אמינים ואיכותיים שיאפשרו לכם להתחיל בחיפוש מדוייק מהבית. בעזרת מגוון שכבות סינון תוכלו לאתר נכסים הממוקמים אך ורק במיקום המדוייק שבחרתם בשלב הקודם. שנית, הסתייעו במתווכים. בניגוד לדעה הרווחת, יש לא מעט מתווכים מקצועיים ואמינים שישמחו לעזור לכם. כמובן שרובם לא פילנתרופים, אך האינטרס המשותף שלכם יכול לעבוד ולייצר לא מעט עסקאות טובות. זכרו, המתווכים המקצועיים באזורכם עובדים בזה. הם מכירים כל שינוי, כל דירה וכל מחיר בכל בניין. יודעים מאיפה כדאי להתרחק ומה הסיבה למחיר הנמוך/הגבוה בכל אזור. במילים אחרות, הידע שלהם יכול לחסוך לכם לא מעט זמן ולמקד אתכם לבחירה מדוייקת ובטוחה. דגש חשוב! חשוב לבחור נכון מתווכים מיומנים, מקצועיים ואמינים שיסייעו לכם בהליך הרכישה.
הכירו את מחירי הדיור באזור
חשוב לעשות שיעורי בית בעצמכם ולא לסמוך על המתווך שלכם בעיניים עצומות. איך עושים את זה? מכירים את מחירי השוק באזורכם. כיום יש מאגרי מידע ממשלתיים המפרסמים את המחירים בהם נמכרו דירות באזורכם. חשוב לבחון נכסים הדומים ככל הניתן לנכס שאתם מחפשים - מבחינת גודל, מיקום, כמות חדרים, קומות, מפרט הדירה, חנייה צמודה ועוד. דגש חשוב! לא ניתן להעריך נכון מחיר נכס על סמך פרסומים של נכסים דומים באזור למכירה. כנראה שיש סיבה שהם עדיין לא נמכרו. בכל מקרה זכרו - הערכת שווי מבססים על סמך דירות שנמכרו ולא על סמך דירות המוצעות למכירה.
עבודת שטח
לסיום, חשוב לקום מהספה ולנסוע לאזור היעד שלכם. חשוב שתכירו את הסביבה ושתגיעו גם בשעות הבוקר, גם בשעות הצהריים וגם בשעות הערב - ויותר מפעם אחת. לסיורים הללו אין תחליף. תרגישו את השטח, תכירו את המקום. תכירו את הסביבה ואת אופי ההתנהגות באזור. לעיתים רק בסיורים אלה ניתן לגלות שישנם אנשים מפוקפקים או לחילופין אנשים מדהימים המתגוררים באזור היעד שלכם. אל תתעצלו, זה שווה את זה! לסיכום הדברים - עבודה נכונה ומדוייקת על פי השלבים שהובאו מעלה תבטיח לכם בחירה נכונה בנכס המדוייק ביותר למידותיכם. למרות הפיתוי, אל תדלגו על השלבים! אל תקלו ראש בשבים הראשוניים. הקדישו זמן ומחשבה, בנו תוכנית עסקית מדוייקת, בחרו אזור יעד מדוייק והתחילו לעבוד! רוצים ליווי צמוד ומקצועי לכל התהליך? אנו מציעים לכל לקוחותנו ליווי צמוד הכולל היכרות מעמיקה, בניית תוכנית עסקית מפורטת, מיקוד אזורי חיפוש ומעטפת מקצועית הכוללת מתווכים, עורכי דין, שמאים ויועצי משכנתאות.
