כך תימנעו מביטול חוזה ומתשלומי קנסות על סך מאות אלפי שקלים!
# טיפ מס 15 - לא רוכשים לפני שמקבלים אישור עקרוני למשכנתא! אנשים רבים שהחליטו להשקיע את חסכונותיהם בענף הנדל"ן בטוחים כי המסוכה הבלעדית העומדת לנגד...
# טיפ מס 15 - לא רוכשים לפני שמקבלים אישור עקרוני למשכנתא!
אנשים רבים שהחליטו להשקיע את חסכונותיהם בענף הנדל"ן בטוחים כי המסוכה הבלעדית העומדת לנגד עיניהם היא מציאת נכס אטרקטיבי להשקעה. לכן, חשוב להדגיש את חשיבות אפשרויות המימון. סביר להניח שאתם מכירים את העובדה שהבנקים השונים מעמידים לרשות הרוכשים עד 75% משווי הנכס לקניית דירה ראשונה. אך כלל לא בטוח שאתם מכירים את ההגבלות השונות שעלולות למנוע מכם קבלת מימון מקסימלי. אז רגע לפני שאתם מתקדמים עם שלבי הרכישה, חשוב שתכירו את החשיבות הרבה בקבלת אישור עקרוני למשכנתא!
מהו אישור עקרוני למשכנתא?
אישור עקרוני למשכנתא הינו אישור עקרוני לקבלת מימון להשלמת העסקה הספציפית שלכם. בשביל לקבל אישור עקרוני למשכנתא, הבנק ידרוש מכם פירוט הכנסות והוצאות, מחיר הנכס וסכום ההלוואה שאתם מבקשים. לאחר בחינת הדברים (מה שיכול לקחת עד חודש ימים), תקבלו תשובה עקרונית - אם תוכלו לקבל את ההלוואה שביקשתם או שלא.
דגשים חשובים לגבי האישור העקרוני:
מדובר באישור שתקף ל 3 חודשים בלבד. מדובר באישור עקרוני שאינו מחייב - בהמשך התהליך הבנק ידרוש מכם הוכחות לסך הכנסותיכם והוצאותיכם.
בטוחים שתקבלו משכנתא של 75% משווי נכס ראשון - זה כלל לא בטוח!
משקיעים רבים בתחילת דרכם רכשו נכסים על בסיס הידיעה שהבנקים השונים יעמידו לרשותם הלוואה על סך 75% משווי הנכס, ורק לאחר חתימת החוזה וניסיון לקבל את המשכנתא הרצויה, התברר כי הבנק אינו מוכן להעמיד לרשותם את הסכום שמבקשים. מצב זה עשוי לגרור קנסות גדולים מאוד על הפרת חוזה מול הקבלן או ניסיון לגיוס מגוון הלוואות בריביות גבוהות להשלמת הון עצמי והקטנת הלוואת המשכנתא. כך או כך, מדובר על מצב מורכב שאתם לא רוצים להתמודד איתו. אז מה חשוב לדעת על הלוואת המשכנתא לפני שחותמים על חוזה? ריכזנו עבורכם מספר דגשים חשובים.
אז מה משפיע על החלטות הבנק בהעמדת הלוואות משכנתא?
הלוואה לדירה ראשונה עד 75% משווי הנכס - על בסיס הערכת שמאי מקצועי הבנקים השונים אכן מציעים הלוואות משכנתא של עד 75% משווי דירה ראשונה, אך לנתון זה יש כמה וכמה סייגים. חשוב להדגיש כי הבנק יתן הלוואה על סך 75% מהערכת שווי הדירה על ידי שמאי מקצועי, ולא על בסיס מחיר הרכישה. רכשתם דירה ב 1,000,000 שקלים ורוצים לקבל עליה 750,000 שקלים הלוואת משכנתא? אם השמאי יעריך ששווי הדירה הוא 900,000 שקלים בלבד, תוכלו לקבל עד 675,000 שקלים בלבד (75% מ 900,000). פער של כ 75,000 שקלים שעשוי להקשות על השלמת העסקה, וזה בהנחה שההפרש בין מחיר הרכישה לבין הערכת השמאי עומד על כ 100,000 שקלים בלבד (לעיתים יש פערים משמעותיים הרבה יותר). גם אם הערכת השמאי שווה למחיר הרכישה, עדיין לא בטוח שתוכלו לקבל 750,000 שקלים, שהם 75%. ישנן עוד לא מעט בדיקות שהבנק נדרש לעשות בכדי לאשר את ההלוואה. בנקודות הבאות נגע בעיקריות שבהן. הלוואה לדירה שניה עד 50% משווי הנכס יש כבר דירה על שמכם? הבנקים בישראל יציעו לכם הלוואה על סך 50% משווי הנכס לכל היותר. חשוב להביא זאת בחשבון, מדובר על פער משמעותי של מאות אלפי שקלים לפחות. יציבות תעסוקתית לא עובדים במקום קבוע? הבנק יחשוש להעמיד לרשותכם הלוואת משכנתא גדולה. חשוב להבין, הבנק מנהל סיכונים במתן ההלוואות. אם ישנם סימנים להלוואה בסיכון גבוה, הבנק יכול להחליט שהוא אינו מאשר את ההלוואה. לכן, כבר בשלב הראשוני הבנק דורש תלושי שכר של 3 חודשים אחרונים. אך חשוב להבהיר שגם אם יש לכם ותק של 3 חודשים ואף יותר במקום העבודה, עדיין הדבר אינו מחייב את הבנק להעמיד לרשותכם את ההלוואה. ישנם שיקולים נוספים כמו תחום התעסוקה, זוג או לווה רווק ועוד. הכנסה פנויה וגובה ההחזר החודשי נקודה קריטית בהליך קבלת הלוואת המשכנתא - חישוב ההכנסה הפנויה שלכם. נקדים ונאמר שגובה ההחזר החודשי נגזר מסך ההלוואה לחלק לסך חודשי ההחזרים. אם אתם מבקשים לקבל הלוואת משכנתא על סך 1,000,000 שקלים, סביר להניח שההחזר החודשי שלכם ינוע סביב 5,000 שקלים למשך 30 שנה. הבנק בוחן את היכולת שלכם לעמוד בהחזר חודשי של 5,000 שקלים על בסיס חישוב ההכנסה הפנויה שלכם. הכנסה פנויה - סך ההכנסה לאחר ניקוי כל ההורדות הקבועות. אם אתם מרוויחים יחד כ 15,000 שקלים אך יש לכם הורדות קבועות (שלל התחייבויות) על סך 6,000 שקלים, מבחינת הבנק, ההכנסה הפנויה שלכם עומדת על 9,000 שקלים בלבד. על בסיס היכרות עם ההכנסה הפנויה שלכם, הבנק מחליט אם תצליחו לעמוד בכל שנות ההחזרים ללא כל בעיה. נכון לכתיבת שורות אלה הבנקים בישראל אינם מאשרים החזר חודשי העולה על 50% מסך ההכנסה הפנויה שלכם. כלומר, אם ההכנסה הפנויה שלכם היא 9,000 שקלים, הסכום המקסימלי שתוכלו להחזיר מידי חודש להלוואת המשכנתא הוא עד 4,500 שקלים, ולעיתים אף פחות. במילים אחרות, לא תוכלו לקבל הלוואת משכנתא על סך 1,000,000 שקלים.
כך תעשו את זה נכון - ליווי מקצועי להשלמת עסקה מנצחת!
אישור עקרוני למשכנתא טרם חתימת החוזה יקטין משמעותית את הסיכוי שלא תצליחו להעמיד לטובת העסקה את ההלוואה הנדרשת. מלווה משקיעים מקצועי יכוון אתכם לביצוע עסקה מנצחת בשלבים הנכונים. החל מקבלת אישור עקרוני וכלה במציאת שוכרים איכותיים להכס שלכם. מלווה מקצועי עובד עם כל אנשי המקצוע שאתם צריכים, לרבות עורך דין, שמאי מקרקעין ויועץ משכנתאות, כך שתוכלו ליהנות ממעטפת של אנשי מקצוע מיומנים וטובים. בהצלחה!
