חייבים להכיר את ההוצאות הנלוות טרם השלמת העסקה!
אנשים רבים לא מביאים בחשבון את ההוצאות הנלוות לעסקת נדל"ן בחישוב כדאיות העסקה. מעבר לעובדה שאי חישובן של ההוצאות הנלוות פוגע במאזן הכדאיות ועשוי...
מבוא
אנשים רבים לא מביאים בחשבון את ההוצאות הנלוות לעסקת נדל"ן בחישוב כדאיות העסקה. מעבר לעובדה שאי חישובן של ההוצאות הנלוות פוגע במאזן הכדאיות ועשוי להכניס אתכם לעסקה מסוכנת, אתם גם עשויים להתמודד עם קנסות גדולים בגין ביטולי חוזים. אז רגע לפני שאתם מתחילים בחישובי כדאיות העסקה שלכם, כדאי שתפנו מספר דקות ותכירו מקרוב את כל ההוצאות הנלוות שאתם חייבים להביא בחשבון!
כל ההוצאות שאתם חייבים להביא בחשבון לקראת עסקה
בפוסט הקרוב נציג בפניכם את ההוצאות הנלוות השכיחות ביותר לכל עסקת נדל"ן בישראל. חשוב להדגיש כבר בפתיחת הדברים - ההוצאות הללו יצאו מכיסכם, ולא מהלוואת המשכנתא (בהנחה שאתם בונים על מימון מקסימלי בשיעור 75% משווי הנכס). משקיעים רבים בתחילת דרכם גילו זאת בדרך הקשה - מה שפעמים רבות הוביל לפיצוץ העסקה. אז רגע לפני שאתם חותמים - ריכזנו עבורכם את ההוצאות הנלוות השכיחות היותר.
ההוצאות הנלוות המרכזיות ברוב ככל עסקאות הנדל"ן בישראל:
הוצאות תיווך חלק גדול מאוד מכלל הנכסים שמתפרסמים למכירה מתפרסמים על ידי מתווכים. הגעתם לנכס שלכם בעזרת מתווך? תידרשו לשלם לו כ 2% מעלות הנכס. לעיתים ניתן לנהל משא ומתן על נתון זה ולהוריד כ 0.5% מתשלום זה. מתכננים לרכוש דירה בעלות של כ 1,500,000 שקלים? בעסקה כזו עלות התיווך בלבד תדרוש מכם להוציא מכיסכם כ 30,000 שקלים! עורך דין כל עסקה מחייבת ליווי צמוד של עורך דין המתמחה בתחום על מנת להשלים את כל התהליכים המשפטיים בעסקה. בהנחה שאתם נדרשים לשלם עבור עורך דין שלכם בלבד (ולא עבור עורך דין נוסף מטען הקבלן), תידרשו להיפרד מ 0.5% נוספים משווי הנכס. נמשיך בדוגמא שלעיל - ברכישת דירה בשווי 1,500,000 שקלים, עלות עורך הדין תהיה כ 7,500 שקלים. וזאת בהנחה שהצלחתם לקבל הנחת מע"מ. יועץ משכנתאות פרטי מתכננים לקחת הלוואת משכנתא? יועץ משכנתאות פרטי הוא לגמרי לא מותרות! יועץ משכנתאות פרטי מכיר היטב את כל המסלולים הקיימים, הריביות הטובות בשוק והתנאים המיטביים שניתן לקבל. מתוקף תפקידו הוא מייצג לקוחות רבים בבנקים השונים, מנהל משאים ומתנים רבים ומכיר כל פרט שיוכל להוזיל את החזרי התשלום שלכם. חשוב להדגיש - גם הבנקים מעמידים יועצי משכנתאות לטובת לקוחותיהם. אבל היועצים הללו אינם יוצאים מגדרם בשביל להעניק לכם את המסלולים האטרקטיביים והריביות הנמוכות שניתן לקבל, וזאת בלשון המעטה. לכן, אל לכם לוותר על יועץ משכנתאות פרטי, הוא יכול לחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים במרוצת השנים! בשונה מאנשי המקצוע שהובאו מעלה, עלותו אינה נגזרת ממחיר הנכס. מחירו של יועץ פרטי נע בין 6,000 ל 10,000 שקלים. שיפוץ הנכס מתכננים לשפץ? חשוב שתביאו בחשבון את הוצאות השיפוץ. ישנם שני סוגי שיפוצים שעלותם שונה בתכלית, והם: שיפוץ קוסמטי - שיפוץ קוסמטי כולל בעיקר שינוי בנראות הנכס. השיפוץ יכלול לרוב הדבקת ריצוף/פרקט, צביעת קירות/הדבקת טפטים, הוספת וילונות, הוספת עבודות גבס. עלות השיפוץ משתנה בהתאם לגודל הנכס ונעה בין 10,000 שקלים ועד כ 80,000 שקלים. שיפוץ יסודי - שיפוץ יסודי כולל שינוי משמעותי בחלל הנכס. השיפוץ יכלול הרמת ריצוף וחידושו, תשתיות חשמל חדשות, תשתיות אינסטלציה חדשות ולעיתים אף שינוי בחלוקת החלל על ידי שבירה או בנייה של קירות. עלות השיפוץ משתנה בהתאם לגודל הנכס ונעה בין 100,000 שקלים ועד כ 500,000 שקלים. מס רכישה רוכשים דירה שניה? תידרשו לשלם 8% מס רכישה. ברכישת דירה בשווי 1,500,000 שקלים, תידרשו לשלם 120,000 שקלים! רוכשים דירה ראשונה? תיהנו מפטור ממס רכישה. אבל פטור חלקי! רבים לא יודעים זאת אך גם ברכישת דירה ראשונה, הפטור הוא עד סכום מסויים. נכון לשנת 2024, רוכשי דירה ראשונה יהנו מפטור עד ל 1,978,745 שקלים. רוכשים דירה ראשונה בעלות גבוה מזה? תידרשו לשלם מס רכישה! כמה? על פי המדרגות הבאות
מדרגות מס רכישה לשנת 2024:
0 עד 1,978,745 - 0% 1,978,745 עד 2,347,040 - 3.5% 2,347,040 עד 6,055,070 - 5% 6,055,070 עד 20,184,565 - 8% חשוב להדגיש שהתשלום תמיד יהיה על שארית הסכום מעל המדרגה הקודמת. שמאות מוקדמת מתכננים לקחת הלוואת משכנתא מקסימלית בשיעור של 75% משווי הנכס? אתם חייבים להסתייע בשמאות מוקדמת! חשוב להדגיש שהבנקים יעמידו לרשותכם 75% מהערכת השמאי, ולא ממחיר הרכישה. אם רכשם נכס ב 2,000,000 שקלים והערכת השמאי על הנכס עומדת על 1,900,000 שקלים בלבד, תוכלו לקבל 75% מ 1,900,000 שקלים בלבד. לכן, אם אתם מתכננים לקחת הלוואת משכנתא במימון גבוה, אתם חייבים להביא בחשבון את השמאות המוקדמת. עלות שמאות מוקדמת - כ 3,000 שקלים. ריהוט הדירה מתכננים לרהט את הדירה? מדובר בהוצאה נוספת של כ 20,000 שקלים. ריהוט הדירה אינו מסתכם בסלון, שולחן וכמה כיסאות, אלא גם בלא מעט מוצרי חשמל. מיזוג הדירה רוכשים דירה מקבלן? סביר להניח שתידרשו למזג את הדירה. לעיתים ישנם קבלנים המציעים הטבות שונות למשיכת הרוכשים, אחת מהן היא מיזוג הדירה. לא קיבלתם הטבה? עלות המיזוג יכולה להגיע ל 30,000 שקלים ואף למעלה מכך. מזגן מיני מרכזי אינו זול ומחייב עבודות גבס להנמכת תקרה. מטבח חדש לא מעט אנשים בוחרים לפרק את המטבח הקיים ולהתחדש עם מטבח חדש. בדירות קבלן מרבית הרוכשים מוותרים על המטבח הקבלני לטובת מטבח גדול ואיכותי יותר. עלויות מטבח משתנות מאוד בהתאם לגודל, איכות החומרים ומותג המנגנונים, אך ניתן להעריך הוצאה מינימלית של 25,000 שקלים נוספים. לסיכום, סך ההוצאות הנלוות גבוה - נע בין 70,000 ל 200,000 שקלים. ההוצאות הנלוות הללו לא יוכלו להגיע מהלוואת המשכנתא, אלא מההון העצמי העומד לרשותכם. חשוב להביא זאת בחשבון לפני שמתקדמים לרכישה ולהימנע ממצבים מורכבים בהם לא תצליחו לממן את העסקה. ליווי מקצועי של אנשי מקצוע שהשלימו עסקאות רבות עם עשרות משקיעים יבטיח לכם עסקה בטוחה, רווחית ולא פחות חשוב - מותאמת ליכולות הכלכליות שלכם!
