חוששים מהלוואת המשכנתא? הכירו את יתרונותיו הגדולים של המינוף!
#טיפ מס 11 - כוחו של המינוף! אנשים רבים בוחרים לעשות כל מאמץ על מנת לגייס את מרבית ההון העצמי העומד לרשותם טרם מעמד רכישת דירה. מטרתם היא להביא כמה...
#טיפ מס 11 - כוחו של המינוף!
אנשים רבים בוחרים לעשות כל מאמץ על מנת לגייס את מרבית ההון העצמי העומד לרשותם טרם מעמד רכישת דירה. מטרתם היא להביא כמה שיותר כסף מהבית ובכך להקטין ככל הניתן את הלוואת המשכנתא. בשורות הבאות נכיר מקרוב את היתרונות הגדולים של הלוואת המשכנתא ואת כוחו של המינוף. בניגוד לדעתם של רבים - מינוף גבוה פעמים רבות מאפשר למשקיע ליהנות מתשואה עודפת, וללא מחנק של תשלומים גבוהים מידי חודש. איך עושים את זה נכון? ריכזנו עבורכם את הדגשים החשובים.
ידע = כוח - הכירו את האפשרויות העומדות לרשותכם
ראשית, חשוב להכיר את אפשרויות המינוף הקיימות לרשותנו. כיום ישנן לא מעט אפשרויות של מינוף בתנאים נוחים כנגד בטוחה. הבטוחה כנגד ההלוואה מאפשרת למלווה לסווג את ההלוואה ככזאת בעלת סיכון נמוך, מה שכמובן מגולם לתנאיה. ככל שהסיכון במתן ההלוואה נמוך יותר, כך הריביות שנידרש לשלם עליה יהיו נמוכות יותר. כיום יש מגוון רחב של אפשרויות מינוף, הנה לכם כמה מהמרכזיות שבהן.
אפשרויות המינוף השכיחות ביותר:
הלוואת משכנתא בקצרה - הלוואת המשכנתא ניתנת על ידי הבנקים השונים ומאפשרת לציבור (העומד בדרישות הבנק) לקבל הלוואה על סך 75% משווי דירה ראשונה ו 50% משווי דירה שניה. כלומר, אם אתם מתכננים לרכוש דירה ראשונה בשווי 1,000,000 שקלים, תוכלו לקבל עד 750,000 שקלים כהלוואת משכנתא. חשוב להדגיש כי הדבר מותנה בדירוג האשראי שלכם וביכולת ההחזר החודשית. חשוב להדגיש כי בתמורה להלוואה גדולה וארוכת שנים (בפריסה של עד 30 שנות החזרים), הבנקים ממשכנים את הנכס הנרכש בעזרת ההלוואה. פעולה זו מקנה להם בטוחה, מסווגת את ההלוואה כבעלת סיכון נמוך ומאפשרת לציבור ליהנות מריביות נמוכות. הלוואת חברות ביטוח הלוואה זו מזכירה את הלוואת המשכנתא בתנאיה ובפרטיה השונים. חשוב להדגיש כי חברות הביטוח מעט יותר גמישות עם תנאי ההלוואה. בעזרת משא ומתן לעיתים ניתן יהיה לקבל מעט יותר מ 75% עבור דירה ראשונה, וכן לעיתים מסורבי משכנתא בבנקים השונים (בשל חוסר התאמה), יקבלו משכנתא מחברות הביטוח. ברוב המקרים הלוואות אלה יכללו ריביות מעט גבוהות יותר מאלה הניתנות בבנקים השונים. משכון נכס קיים יש ברשותכם נכס קיים? תוכלו למשכן אותו לטובת קבלת הלוואה לכל צורך בתנאי משכנתא. בדומה להלוואת המשכנתא שצויינה מעלה, במשכון הנכס עושים פעולה דומה מנקודת מוצא הפוכה. הבנק ממשכן לרשותו את הנכס בתמורה למתן הלוואה ובכך מקטין את הסיכון. עוד חשוב להדגיש כי ישנם שינויי חוקה מידי כמה שנים באשר לאפשרות זו. הלוואה כנגד חיסכון יש לכם חיסכון בקרן השתלמות? תוכלו לקבל כנגדו הלוואות גדולות בתנאים טובים. חשוב להדגיש - לא כדאי למשוך את כספי קרן ההשתלמות שלכם לטובת מימון העסקה, אלא לקבל הלוואה כנגד הכסף. החיסכון שלכם מהווה בטוחה ומאפשר לכם ליהנות מהלוואות גדולות בריביות נמוכות. חברות הביטוח השונות מציעות מתן הלוואה עד לכ 80% מערך החיסכון ובהתאם ליכולת החזר מוכחת. חשוב להדגיש כי ישנן עוד מגוון רחב של הלוואות אפשרויות מחברות האשראי, אך לרוב מדובר על הלוואת קטנות, לטווחי זמן קצרים ובריביות גבוהות. ההלוואות הללו כן יוכלו לשרת אתכם בעיקר בהשלמת ההון העצמי במקרה הצורך.
כוחו של מינוף - הלוגיקה
ועכשיו ללוגיקה העומדת מאחורי הרעיון של הגדלת המינוף. בניגוד לחששם של רבים - הלוואת המשכנתא היא כלי יעיל למינוף זול ולהגדלת רווחים. הדרך הטובה ביותר להעביר את הדברים היא על ידי הדוגמא הבאה.
כך תצליחו למקסם רווחים מהשקעת אותו סכום!
דוגמא: נניח שיש ברשותכם הון עצמי על סך 750,000 שקלים (הדוגמא רלוונטית גם אם ההון העצמי שברשותכם נמוך בהרבה), ואם רוצים לרכוש ב 1,500,000 שקלים. האפשרות הראשונה היא לשלם את מלוא ההון העצמי ולקבל הלוואת משכנתא על סך 50% הנותרים משווי הנכס, 750,000 שקלים. אפשרות נוספת הכוללת ניצול מקסימלי של הטבת המינוף כוללת רכישת שלושה נכסים שונים. הראשון בשווי 1,000,000 שקלים, עליו תשלמו מההון העצמי שלכם 250,000 שקלים בלבד. כלומר, תקבלו 75% משכנתא כחלק מזכאותכם לרכישת דירה ראשונה. את ה 500,000 הנותרים, תוכלו לפצל לרכישת 2 דירות בשווי 500,000 שקלים כל אחת. כפי שהזכרנו מעלה, הבנק יתן לכם עד 50% מימון לרכישת דירה שניה ומעלה. רכישת הדירה השניה והשלישית - על כל דירה תשלמו מכיסכם 250,000 שקלים ותקבלו הלוואה של 250,000 שקלים (50% משווי הנכס).
דירה אחת VS שלוש דירות
בסיכום הדברים - באפשרות הראשונה יש בידכם דירה אחת בשווי 1,500,000 שקלים. באפשרות השניה, יש בידכם 3 דירות בשווי 2,000,000 שקלים. איך תצליחו לעמוד בהחזרים החודשיים אתם שואלים? באפשרות זו תוכלו להשכיר את הנכסים הנוספים, כך שהם יכסו את ההחזר החודשי לכל הפחות (עם שאיפה לתזרים חיובי לאחר ניכוי ההחזר החודשי). בעוד מספר שנים לאחר סילוק המשכנתא, באפשרות הראשונה תחזיקו בדירה אחת בלבד שתניב לכם הנכסה חודשית נמוכה מזו שתקבלו מהשכרת שלוש הנכסים מהאפשרות השניה. מעבר לכך, לאורך השנים תיהנו מעליית ערך של 3 דירות, ולא מעליית ערך של דירה אחת בלבד.
הסתייעו במנטור מקצועי ומנוסה!
חשוב להדגיש כי מדובר בדוגמא בלבד, ויש לשקול בכובד ראש את ניצול המינוף במקרה האישי שלכם. מנטור מקצועי העוסק בתחום ידע לסייע לכם לחלק נכון את ההון העצמי, כך שהוא יפיק את הרווח המקסימלי בסיכון נמוך. בחירה נכונה של נכסים אטרקטיביים באזורי ביקוש יאפשרו לכם להשכיר אותם בקלות וליהנות מכיסוי תשלומי ההחזרים. בחרו נכון באיש מקצוע בתחום שילווה אתכם לאורך כל הדרך, החל מהרעיון, וכלה באיתור הנכסים האטרקטיביים ביותר. בהצלחה!
