התחדשות עירונית (חלק ב')

הכירו את הפרויקטים השונים במסגרת התוכנית להתחדשות עירונית!

בתחילתה של התוכנית הממשלתית להתחדשות עירונית, הפרויקט המרכזי היה תמ"א 38/1. מאז ועד היום נכנסו עוד 2 פרויקטים שונים - גדולים ומתגמלים הרבה יותר. בפוסט הקרוב נכיר את הפרויקטים השונים, וחשוב מכך - נכיר את התמורה המקובלת בכל אחד מהפרויקטים במסגרת ההתחדשות.

פרויקט תמ"א 38/1

פרויקט תמ"א 38/1 הוא פרויקט הכולל חיזוק מבנה קיים ללא הריסתו. במסגרת פרויקט זה הקבלן מחזק את התשתיות הקיימות ומבטיח שהמבנה יעמוד בתקן עמידות מבנים ברעידות אדמה, תקן 413. יתרונותיו:

משך הפרויקט קצר יחסית

משך הפרויקטים בתוכנית תמ"א 38/1 קצרים בהשוואה לפרויקטים האחרים. הסיבה המרכזית לכך היא העובדה שרק מחזקים את הקיים, ולא הורסים ובונים מחדש. פרויקט ללא עיכובים משמעותיים יכול להסתיים תוך כ 18 חודשים ולעיתים אף פחות מכך.

מחוברים לדירתכם? היא לא תיהרס!

יתרון זה פחות משמעותי עבור משקיעים, אך בכל זאת חשוב שתכירו אותו. אנשים רבים מחוברים רגשית לדירה בה גרו במשך שנים ארוכות מחייהם. נתון זה לעיתים גורם לחלקם לסרב לפרויקטים הכוללים הריסת המבנה ובנייתו מחדש. במסגרת פרויקט תמ"א 38/1 כמעט ולא נוגעים בפנים דירות המבנה, מה שאומר שכלל הזיכרונות ישארו.

אין צורך במעבר דירה

דיירים רבים, בעיקר מבוגרים, חוששים ממעבר דירה נדרש בעקבות פרויקטים של התחדשות. במסגרת פרויקט זה כל בעלי הדירות יכולים להישאר לגור בדירתם ללא צורך במעבר כלל. נתון זה אף הוא חוסך לא מעט סרבנים החוששים משלבי מעבר הדירה. חסרונותיו:

חדש על פני ישן

במסגרת פרויקט זה מחדשים ומחזקים על בסיס התשתית הקיימת. על אף החיזוקים והחידושים, עדיין אין מדובר בבניין חדש שנבנה מאפס לאחר תכנון מדוייק.

אילוצי בנייה

פעמים רבות שבפרויקטים אלה ישנם אילוצי בנייה. בחיסרון הרביעי נמנה את כלל התוספות, אך המרכזית שבהן היא חדר ממ"ד לכל דירה. לעיתים, בשל אילוצי מקום וצורת המבנה, חדרי הממ"ד החדשים יבנו מתוך חדר קיים, כך שיהיה חייב לעבור בחדר על מנת להגיע אליהם. נתון זה בעצם מבטל חדר אחד בכל דירה, מה שכמובן משפיע על ערכה. כמו כן ברוב המקרים המעלית שתתווסף תהיה קטנה במיוחד, שכן הבניין המקורי נבנה ללא התחשבות בקיומה של מעלית.

מגורים באתר בנייה

אז אמנם דיירי הבניין אינם נדרשים לעזוב את דירתם, אך לאורך כל חודשי הבנייה הם יגורו באתר בנייה. הדבר בא לידי ביטוי בעיקר ברעש ולכלוך.

תוספות צפויות - פחותות בהשוואה לחלופות

התוספות המקובלות לפרויקט זה: חיזוק תשתיות הוספת חדר ממ"ד לכל דירה הוספת מרפסת שמש במקרים חריגים - תוספת נוספת בחלל הדירה

פרויקט תמ"א 38/2

פרויקט זה אמנן נשמע דומה לפרויקט תמ"א 38/1, אך הוא שונה בתכלית. במסגרת פרויקט זה הורסים מבנה קיים (בודד), ובונים מחדש מבנה הכולל את כל התקנים הנדרשים, בראשם תקן 413 לעמידות בעת רעידות אדמה. יתרונותיו:

בנייה חדשה

בנייה חדשה כוללת לא מעט יתרונות על פני חיזוק הבנייה הישנה. הבניין החדש יבנה בהתאם לכל התקנים המחמירים הקיימים כיום.

תכנון מדוייק

העובדה שהורסים ובונים מחדש מאפשרת תכנון מיטבי. תכנון שיאפשר שילוב מוצלח של מעלית גדולה עם חדר מדרכות רחב, חדרי ממ"ד כחדרים נפרדים, מרפסות שמש במיקום מנצח ועוד.

שכירות על חשבון היזם

במהלך כל תקופת הבנייה, היזם ישלם לכלל הדיירים שכירות חודשית בהתאם לשווי הנכס שלהם. נתון זה מונע את הצורך להתגורר באתר בנייה לאורך כל שלבי הפרויקט. חסרונותיו:

הריסת מבנה קיים וצורך במעבר דירה

נקודה זו משמשת יתרון בעיני רבים, אך גם חסרון בעיני לא מעט מדיירי המבנה. כפי שציינו מעלה, ישנם דיירים המחוברים לדירתם ולא רוצים לעזוב אותה. פעמים רבות שהם מתנגדים להתקדמותו של הפרויקט.

משך זמן הבנייה

משך זמן השלמת הפרויקט ארוך יותר בהשוואה לתמ"א 38/1. פרויקט זה יכול לקחת מספר שנים עד לקבלת המפתח לדירות החדשות. התוספות המקובלות לפרויקט זה: דירה גדולה יותר (לרוב עם תוספת של כ 10 מטרים רבועיים - ללא קשר לחדר הממ"ד) תוספת חדר ממ"ד תוספת מרפסת שמש תוספת חניה לעיתים גם תוספת מחסן צמוד לכל דירה

פרויקט פינוי בינוי

פרויקט זה אף הוא כולל הריסה ובנייה של מבנים קיימים. ההבדל המרכזי הוא בכמות המבנים שעוברים התחדשות. פרויקט פינוי בינוי כולל הריסה של מתחמי מגורים לטובת בניית מספר מגדלים רבי קומות. באשר ליתרונותיו וחסרונותיו, הם די זהים לאלה שהובאו מעלה בפרויקט תמ"א 38/2, אז נחסוך מכם את הפירוט. חשוב לציין שמדובר במגדלי מגורים הכוללים כמה מעליות לכל בניין, חניות תת קרקעיות, עלייה בקומת הנכס ופיתוח סביבתי. לסיכום הדברים, הפרויקטים כולם מבטיחים השבחה משמעותית של מאות אלפי שקלים לבעלי הנכסים. השבחה זו מגיעה כתוספת להשבחה הטבעית בשל עליות המחירים והפיתוח הסביבתי. משקיעים רבים בוחרים בקפידה את השקעותיהם בפרויקטים השונים של התוכנית הממשלתית להתחדשות עירונית. רוצים גם? בחרו נכון את אנשי המקצוע שילכו אתכם יד ביד אל עבר השקעה מנצחת.