השקעות נדל"ן מעבר לים לעומת השקעות בגבולות ישראל - כל היתרונות והחסרונות שאתם חייבים להכיר!
בשנים האחרונות רבים ממליצים למשקיעים הישראלים לעזוב את השוק המקומי לטובת השקעות מעבר לים. לטענת הממליצים, מחירי הדיור בישראל גבוהים, אחוזי התשואה...
מבוא
בשנים האחרונות רבים ממליצים למשקיעים הישראלים לעזוב את השוק המקומי לטובת השקעות מעבר לים. לטענת הממליצים, מחירי הדיור בישראל גבוהים, אחוזי התשואה נמוכים ופוטנציאל ההשבחה מוגבל. מתלבטים אם לוותר על השוק המקומי שאתם מכירים היטב לטובת השקעה מחוץ לגבולות ישראל? המאמר הבא יעשה לכם סדר. בשורות הבאות נגע ביתרונות ובחסרונות הקיימים בהשקעה בגבולות ישראל וכן בהשקעה מעבר לים. לאחר היכרות מעמיקה עם התמונה הכוללת, תוכלו לעשות בעצמכם ניהול סיכונים איכותי שיעזור לכם לבחור נכון בין אפשרות ההשקעה בישראל לבין אפשרות ההשקעה מעבר לים.
הכירו את מצב השוק המקומי
רגע לפני שנתחיל למנות את היתרונות והחסרונות הקיימים בהשקעה בגבולות ישראל, חשוב לפתוח בהיכרות בסיסית עם מצב השוק המקומי. מחירי הדיור בישראל נעים במגמת עלייה במשך שנים ארוכות. מחירי הדיור שוברים שיאים בתדירות גבוהה, כך שכיום מחיר דירה ממוצעת בת 4 חדרים נעה סביב 2,000,000 שקלים. לדעת לא מעט משקיעים, הנתונים הללו מגלמים שחיקה של התשואה מהשכרת הנכסים, פגיעה בפוטנציאל ההשבחה וגורמים לירידה באטרקטיביות ההשקעה בגבולות ישראל. כתשובה לחששות אלה, נתחיל דווקא ביתרונות הרבים של השקעה בגבולות ישראל.
יתרונות ההשקעה בשוק המקומי:
ביקושים קשיחים ועולים בקצב מהיר רמות הביקוש לדיור בישראל גבוהות ויציבות. נתון זה משפיע באופן ישיר על תנועת מחירי הדיור בישראל. כאשר הביקוש גבוה מההיצע הקיים, המחירים עולים. זו הסיבה המרכזית בגינה מחירי הדיור בישראל עולים כמעט ברצף במשך העשורים האחרונים. מעבר לעובדה שכיום רמות הביקוש גבוהות ביחס להיצע, הדבר צפוי להמשיך גם בשנים הבאות. גידול הביקוש לדיור בישראל נע בקצב מהיר - אחוזי ילודה גבוהים, כמות לא מבוטלת של גירושין (זוג שמתגרש צורך 2 דירות שונות במקום דירה בודדת במהלך הנישואים) וכמובן הגירה חיובית. במילים אחרות - כל עוד ההיצע לא ידביק את הפער, מחירי הדיור צפויים להמשיך לעלות גם בעתיד. ומה עם ההיצע? המשיכו לנקודה הבאה כמות התחלות הבנייה אינה עונה על הצורך נכון לכתיבת מאמר זה, ההיצע הקיים בישראל לא עונה על הצורך הקיים לדיור. כבר כיום חסרות לא מעט דירות בנויות. ומה עם העתיד? התחלות הבנייה החדשות מייצגות את ההיצע העתידי. ככל שיבנו יותר כיום, כך יהיו יותר דירות בהיצע הקיים בעתיד. כמות התחלות הבנייה בישראל נמוכה ואינה מצליחה להדביק את הפער הקיים. יתירה מכך, קצב התחלות הבנייה איטי מקצב גידול האוכלוסייה בישראל, מה שאומר שהפער הקיים בין הביקוש להיצע עוד צפוי לגדול. במילים אחרות - כל עוד לא תימצא דרך לגשר על הפערים בין הביקוש להיצע, מחירי הדיור בישראל צפויים להמשיך לעלות גם בשנים הבאות. היכרות עם השוק המקומי ועם אזורי השקעה מנצחים השקעה בגבולות ישראל מאפשרת למשקיע המקומי לבחור את יעד ההשקעה על בסיס היכרות מעמיקה עם הביקושים הקיימים והתוכניות העתידיות. בחירה נכונה של יעד ההשקעה חשובה מאוד ומשפיעה רבות על הצלחת ההשקעה. בחירה נכונה באזור ביקוש/אזור עם פוטנציאל השבחה בשל התחדשות סביבתית, הוספת תחנות רכבת, בניית מרכז תעסוקה ועוד, תבטיח לכם השקעה מנצחת. רמות סיכון נמוכות חוששים להשקיע את כל חסכונותיכם באפיק עם רמות סיכון גבוהות? חשוב שתדעו השקעה בנדל"ן בגבולות ישראל נחשבת להשקעה בטוחה ויציבה. מעבר לעובדות כי הביקושים הקיימים לדיור הם ביקושים קשיחים והביקושים בישראל גבוהים ביחס להיצע הקיים, מצבה הכלכלי והמשפטי של המדינה מאפשר למשקיעים בה לישון טוב בלילה. היציבות הכלכלית של מדינת ישראל מאפשרת אורך נשימה משמעותי בעיתות משבר, כך שלא צפויות תזוזות משמעותיות בענף הנדל"ן המקומי. כמו כן היותה של המדינה דמוקרטית מבטיחה למשקיעים בה היעדר החלטות דרקוניות ומסוכנות בקשר לענף. בקיצור, מדובר בהשקעה בטוחה ויציבה. אחוזי מימון גבוהים - עד 75% לדירה ראשונה הבנקים בישראל מאפשרים ללוות עד 75% משווי הנכס. אחוז מימון גבוה זה מאפשר להתמנף באחוזים גבוהים מאוד. חשוב להדגיש כי יתרון זה יכול להוות גם חסרון עבור אנשים שלא יעשו זאת נכון. יועץ משכנתאות פרטי ידע לסייע לכם בתחום זה ולהבטיח שתקחו הלוואה שתצליחו לעמוד בה. חשוב להדגיש כי לא כל לווה יכול לקבל 75% מערך הדירה. אחוז המימון מחושב על בסיס הערכת שמאי מקרקעין ולא על בסיס מחיר הרכישה. כמו כן הדבר תלוי ביכולת ההחזר החודשית לאחר הנבחנת לאחר ניקוי כל ההורדות הקבועות. פטור ממס רכישה לדירה ראשונה מתכננים לרכוש דירה ראשונה? תהיו זכאים לפטור מתשלום מס רכישה. חשוב להדגיש כי לפטור זה יש מדרגות, אך גם אם מחיר הדירה שלכם יעבור את מחיר המקסימום לפטור, תשלמו את מס הרכישה רק על ההפרש. פטור ממס שבח לאחר 18 חודשי החזקה בנכס בודדים אפיקי ההשקעה הכוללים פטור מלא מתשלומי מיסים על רווחים. שוק הנדל"ן בישראל הוא אחד כזה. אם רכשתם דירה ומכרתם אותה ברווח לאחר 18 חודשים ומעלה מיום הרכישה, תוכלו לקבל פטור מלא ממס שבח. כלומר, אם רכשתם דירה ב 1,000,000 שקלים ולאחר שנה וחצי מכרתם אותה ב 1,200,000 שקלים, תרוויחו 200,000 שקלים ללא צורך בתשלום מס עליהם - מדובר על הטבה ששווה עשרות אלפי שקלים!
חסרונות ההשקעה בשוק המקומי:
מחירי דיור גבוהים - מקשה על משקיעים קטנים מחירי הדיור בישראל גבוהים. המחירים הגבוהים מקשים על משקיעים קטנים עם הון עצמי מוגבל. רבים מהם נאלצים להתפשר על נכסים באזורי פריפריה, שם ברוב המקרים הביקושים נמוכים. ביקוש נמוך עשוי לפגוע בהליך מכירת הדירה - אין תחרות גדולה על הנכס, וכן עשוי לגרום להמתנה ארוכה עד להשכרתו. אחוז תשואה נמוך מהשכרת נכסים אחוזי התשואה המתקבלים מהשכרת נכסים בישראל נמוכים. חשוב שתכירו כלל אצבע - ככל שמחיר הנכס גבוה יותר, כך אחוז התשואה מהשכרה שלו יהיה נמוך יותר. כלל זה אינו תקף בכל המקרים, אך תקף ברובם. במילים אחרות, מחירי הדיור הגבוהים בישראל שוחקים את אחוזי התשואה. באזורי מרכז הארץ אחוזי התשואה נעים בין 2.5% ל 3.5% תשואה מידי שנה, באזורי פריפריה אחוזי התשואה מעט גבוהים יותר (בשל מחירים נמוכים) ונעים בין 3.5% ל 4.5% תשואה בממוצע. ומהם הנתונים אודות השקעות מעבר לים? ראשית חשוב לומר כי ישנם שווקי נדל"ן רבים ושונים ברחבי העולם. לכן, בשורות הבאות נציג דגימה מהשווקים האהובים ביותר על המשקיעים הישראלים. נקפוץ ליתרונות של השקעות מעבר לים.
יתרונות ההשקעה בשווקים מעבר לים:
מחירים נמוכים יתרון משמעותי של שווקים רבים מעבר לים הוא המחיר. במרבית כדור הארץ תצליחו לרכוש נכסים במחירים נמוכים מאלה הקיימים בישראל. נתון זה משפיע רבות על משקיעים קטנים עם הון עצמי מוגבל. בעזרת מחירים נמוכים תצליחו לרכוש נכסים באזורי ביקוש במקומות רבים בעולם, גם עם הון עצמי שלא יספיק לדירת חדר בגבולות ישראל. אחוזי תשואה גבוהים כפי שהזכרנו מעלה, קיים קשר ישיר בין מחיר הנכס לבין התשואה השנתית המופקת מהשכרתו. מחירי הדיור הנמוכים מעבר לים מאפשרים למשקיעים ליהנות מאחוזי תשורה גבוהים, כאלה המגיעים ל 6%-8% בכל שנה. חשוב לחזור ולהדגיש כי מדובר על ממוצע, ישנם שווקים בהם אחוזי התשואה גבוהים/נמוכים יותר. עם יתרונות משמעותיים אלה, למה לא להעביר את כלל ההשקעות לרכישות נדל"ן מעבר לים? הכירו גם את החסרונות!
חסרונות ההשקעה בשווקים מעבר לים:
חוסר היכרות עם השוק המקומי חוסר היכרות עם השוק המקומי זהו נתון משמעותי. בחירה לא נכונה של אזור עלולה לגרור קשיים בהשכרת הנכס וכן קשיים בעת מכירתו. משקיעים מקומיים המעוניינים להשקיע בשווקי נדל"ן מעבר לים, לא יכירו את כל השכונות, הרחובות, התוכניות והצרכים של המוקמיים, כפי שהם מכירים בארץ והדבר מהווה חיסרון משמעותי. ניהול השקעה בעזרת מתווכים בשל המרחק הפיזי בין המשקיע לבין ההשקעה, כל ניהול הנכס יעשה על ידי מתווכים. בעזרת חברת ניהול נכסים ניתן יהיה להתגבר על כל בעיה או תקלה הקיימת בדירה. הבעיה המרכזית בניהול על ידי מתווכים - המשקיע לא באמת מכיר את התקלות השונות ולא בקיא בעלויות התיקון באזור. מעבר לכך, חשוב להביא בחשבון כי חברות הניהול הללו אינן עובדות בחינם, והתשלום להן נוגס באחוז התשואה מהשכרת הנכס. חוסר יציבות ביחס לשוק המקומי ישנם שווקי נדל"ן רבים בעולם הנתונים לתנודתיות אפשרית הפוגעת ביציבות ההשקעה. הסיבות השכיחות ביותר לתנודתיות היא היעדר איתנות כלכלית וחוסר יכולת להתמודדות טובה עם עתי משבר וכן, החלטות שלטוניות ופוליטיות באזורים שונים בעולם. החשיפה למשתנים הללו ולעוד רבים נוספים עשויה להפוך את ההשקעה לתנודתית הרבה יותר מזו הקיימת בגבולות ישראל.
נהלו את הסיכונים שלכם בצורה מושכלת ובחרו את היעד המדויק עבורכם!
אז לסיכום, ישנם יתרונות וחסרונות שונים להשקעה בגבולות ישראל ולהשקעה מעבר לים. לאחר היכרות עם הדגשים שהובאו מעלה, כל משקיע יוכל לנהל לעצמו את הסיכונים ולבחור לספוג חסרונות לטובת יתרונות וכן להיפך. בוחרים בהשקעות נדל"ן בגבולות ישראל? ליווי מקצועי מא' ועד ת' יבטיח שתהנו מכלל היתרונות שהובאו מעלה ומעוד רבים נוספים. בהצלחה!
