השקעה בפינוי בינוי והתחדשות עירונית: המדריך לאיתור עסקאות רווחיות לפני כולם
יונתן אברמוב, שמאי מקרקעין וכלכלן, מסביר צעד אחר צעד איך לאתר דירות לפינוי בינוי ברווח מקסימלי ולפני שאר השוק. מדריך מעשי למשקיעים.
למה כולם מדברים על פינוי בינוי ואיפה רוב המשקיעים נופלים?
כשמשקיע שומע את צמד המילים "פינוי בינוי", הדמיון שלו מתחיל לעבוד: קונים דירת שיכון ישנה במיליון וחצי ש"ח, מקבלים דירת 4 חדרים חדשה עם ממ"ד, מרפסת שמש וחניה בשווי 2.6 מיליון ש"ח. על הנייר, מדובר בתשואה פנומנלית של עשרות אחוזים. אני רואה בשטח עשרות משקיעים שרוכשים נכס רק כי המתווך הראה להם פלייר צבעוני של חברה יזמית. הם קונים במחיר שמשקף כבר 70% מהרווח העתידי של הפרויקט, ואז ממתינים 12 שנה בוועדות התכנון, כשבדרך הריבית בבנק אוכלת כל שקל של רווח תיאורטי. הסוד האמיתי הוא לא לקנות בתוך פרויקט שכולם כבר יודעים עליו. החוכמה היא לאתר את המתחם כשהוא מתחת לרדאר, בשלב שבו המוכר מתמחר את הדירה כדירת רכבת ישנה ומוזנחת, ולא כפנטהאוז עתידי.
מפת הדרכים: 4 שלבים לאיתור מתחם לפני כולם
במסגרת תהליכי ליווי משקיעים שאני מנהל, אנחנו לא מסתמכים על שמועות. אנחנו עובדים לפי מתודולוגיה שמאית וכלכלית מדויקת: 1. ניתוח תוכניות מתאר כוללניות (סעיף 77-78) הצעד הראשון מתחיל באתרי ההנדסה העירוניים של הוועדות המקומיות. ברגע שמוכרזת הודעה לפי סעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון והבנייה (הודעה על הכנת תוכנית ותנאים להוצאת היתרים), השעון מתחיל לתקתק. זה השלב האידיאלי: התכנון קיים, העירייה תומכת, אך השוק ברובו עדיין לא הפנים את המשמעות. 2. בחינת היתכנות כלכלית ותקן 21 כשמאי מקרקעין, השלב הראשון שאני בודק הוא תקן 21. מדובר בתקן שמאי שקובע האם לפרויקט יש רווחיות יזמית מינימלית (בדרך כלל 15%-20%). אם המגרש קטן מדי, אין זכויות בנייה מספקות או שערכי הקרקע באזור נמוכים מדי, היזם פשוט לא יבוא, גם אם כל השכנים יחתמו מחר בבוקר. 3. בדיקת מצב חתימות אמיתי בטאבו אל תאמינו ל"90% חתמו אצלנו". מוציאים נסח טאבו מרוכז לכל החלקות במתחם. מחפשים הערות אזהרה לפי סעיף 126 לטובת חברה יזמית או עורך דין של נציגות הדיירים. אם אין הערות אזהרה רשומות, הנתון שנמסר לכם בעל פה שווה מעט מאוד. 4. איתור מוכרים שאינם מעוניינים להמתין לעיתים קרובות מדובר בדירות ירושה או בנכסים של אנשים מבוגרים שאין להם סבלנות או עניין בתהליך שיארך עשור. כאן נוצרת ההזדמנות לקנות במחיר שוק רגיל לחלוטין ולגזור את פרמיית ההשבחה בהמשך. לעיתים אנו מאתרים עסקאות כאלה דרך ערוצים של כינוס נכסים, שם נמכרים נכסים בעיזבונות בהליך מהיר.
מטריצת כדאיות: מתי לקנות ובאיזה מחיר?
הטבלה הבאה מציגה את שלבי הפרויקט מול רמת הסיכון ופוטנציאל הרווח הנקי למשקיע: שלב בפרויקט רמת סיכון זמן משוער לסיום פוטנציאל עליית ערך פעולה מומלצת :--- :--- :--- :--- :--- גיבוש נציגות בלבד גבוהה מאוד 10-15 שנים 60%-90% קנייה אך ורק מתחת למחיר שוק של דירה רגילה אישור תב"ע בוועדה מקומית בינונית-גבוהה 6-9 שנים 35%-50% נקודת הכניסה האופטימלית למשקיעים זהירים תב"ע מאושרת + יזם נבחר בינונית 4-6 שנים 20%-30% כניסה למי שמחפש ודאות תכנונית ומימון בנקאי נוח היתר בנייה בתנאים נמוכה 3-4 שנים 10%-15% רווח מוגבל, לרוב עדיף לחפש את המתחם הבא
המוקשים שחובה להכיר: היטל השבחה, מיסוי ולוחות זמנים
לקוח שליווינו לאחרונה בבאר שבע כמעט חתם על דירה במתחם מוכר. בבדיקה שמאית מעמיקה גילינו שהתב"ע החדשה מטילה על המתחם חובת הקמת מבני ציבור בהיקף שחונק לחלוטין את הרווחיות של היזם. העסקה הזו עמדה בפני קיפאון של שנים. שימו לב לשלושה גורמים קריטיים שיכולים להרוס את התשואה: היטל השבחה ומיסוי: בפרויקטים של פינוי בינוי קיים פטור ממס שבח ומהיטל השבחה לדירת המגורים היחידה של הבעלים (בכפוף למגבלות שטח ותקרות בחוק), אך אם אתם משקיעים בעלי מספר דירות, חבות המס עשויה להשתנות במכירה עתידית. עלויות תחזוקה בזמן ההמתנה: דירות שיכון מוזנחות סובלות מבעיות צנרת, איטום וחשמל. אם הנכס יעמוד ריק ללא שוכרים, התשואה השוטפת שלכם תהיה שלילית. • מדיניות הרשות המקומית: ראשי ערים משנים מדיניות. עיר כמו גבעתיים או רמת גן אינה מתנהלת כמו לוד או אשקלון. היכרות אישית עם מהנדס העיר והמדיניות התכנונית העדכנית היא תנאי בל יעבור. מי שרוצה להבין לעומק איך לקרוא דוחות שמאיים, לנתח תוכניות בניין עיר ולחשב רווחיות ריאלית, יכול להצטרף אל וובינר השקעות נדל"ן הקרוב שלנו, שבו אנו מפרקים עסקאות אמיתיות לגורמים.
כמה זמן לוקח פרויקט פינוי בינוי ממוצע בישראל?
לפי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, משך הזמן הממוצע משלב התכנון הראשוני ועד קבלת המפתח עומד על 8 עד 12 שנים. בחירה במתחם שכבר אושרה בו תוכנית בוועדה המחוזית יכולה לקצר את משך ההמתנה ל-4-6 שנים.
מה ההבדל בין תמ"א 38/2 לבין פינוי בינוי?
תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) מתייחסת בדרך כלל לבניין בודד ומקודמת במסלול רישוי מקוצר יחסית. פינוי בינוי מתייחס למתחם שלם של לפחות 24 יחידות דיור קיימות, מחייב אישור תב"ע חדשה בוועדה מחוזית ומספק פתרונות תשתית רחבים כמו פארקים ומבני ציבור.
האם כדאי לרכוש דירה כשכבר יש חתימות של 80% מהדיירים?
היתרון הוא ודאות גבוהה יחסית של הפרויקט. החיסרון הוא שמחיר הנכס בשלב זה כבר מגלם את מרבית ההשבחה. אם המטרה שלכם היא מקסימום רווח הון, עדיף לאתר נכסים בשלבים מוקדמים יותר, כל עוד הבדיקה התכנונית מראה היתכנות כלכלית ברורה.
איך מוודאים שהיזם של הפרויקט מסוגל לבצע אותו בפועל?
בודקים את הניסיון הביצועי של החברה בהתחדשות עירונית, דורשים לראות ליווי בנקאי סגור (דו"ח אפס של בנק מלווה) ומוודאים שערבויות חוק המכר שיינתנו לבעלי הדירות הן ערבויות אוטונומיות בשווי דירת התמורה החדשה.
