הערכת שווי נכס - רוצים לדעת להעריך במדויק שווי נכס? המאמר הבא נכתב עבורכם!

מבוא

מתכננים לרכוש דירה למטרות מגורים או השקעה? כדאי שתפנו את הדקות הקרובות לקריאה מעמיקה של המאמר הבא. בפסקאות הבאות נגע בכל הדגשים החשובים שיעזרו לכם להעריך נכון את שווי הנכס המוצע לכם. רכישת נכס ללא היכרות עם הדגשים שיובאו מטה וללא סיועו של שמאי מקרקעין מקצועי עלולה לגרום לכם להפסיד לא מעט כסף. רבים הבוחרים לרכוש נכס על בסיס פרסומים שונים או שלל המלצות בלבד, מגלים ששילמו מחיר גבוה ממחירו בשוק. רוצים להימנע מכך ולהצליח להעריך את כדאיות העסקה על בסיס הערכת שווי בשיטות שונות? המשיכו לפסקאות הבאות.

היזהרו מהמלצות שאינן מקצועיות! לא כל מתווך או סוכן יודע להעריך נכון שווי נכס

לפני שנעמיק בשיטות המקובלות כיום להערכת שוויים של נכסים שונים, חשוב לגעת בקצרה באחת הדרכים השכיחות - המלצות. מרבית הרוכשים הפוטנציאליים לא בקיאים במחירי השוק של הנכס אותו הם מגיעים לרכוש. לאורך הדרך, פעמים רבות שהם מלווים על ידי מגוון מתווכים ואנשי מכירות המגיעים להציג להם את הנכס על כלל פרטיו. חשוב להדגיש כי למתווכים ולאנשי המכירות לא תמיד יש את הידע המקצועי הנדרש בתחום. מעבר לכך, ברוב המקרים הם ישאפו לקדם מכירה - בדיוק מזה הם מרוויחים. לכן, חשוב לקחת בערבון מוגבל כל המלצה מאיש מכירות או מתווך, גם אם הוא מציג עצמו כסוכן נדל"ן מחוייט, מקצועי ובעל ניסיון ארוך שנים. אז איך בכל זאת עושים את זה נכון? ריכזנו עבורכם כמה מהשיטות המקובלות ביותר כיום להערכה נכונה של שווי נכס.

כמה מהשיטות השכיחות ביותר להערכת שווי נכס:

שמאי מקרקעין מקצועי

שמאי מקרקעין מקצועי הוא אדם המוכשר להערכה מדוייקת של הערכת שווי נכס. חשוב להדגיש כי אפשרות זו הינה האפשרות הבטוחה, הטובה והמדוייקת ביותר. שמאי מקרקעין מקצועי שסיים את כל שנות לימודיו ומחזיק בכל התעודות הנדרשות ידע לעשות עבורכם עבודה יסודית שתביא בחשבון את כל המשתנים המשפיעים על שווי הנכס. האדם הפשוט שאינו עוסק בתחום אינו מכיר את כלל המשתנים שחשוב להביא בחשבון ואינו יודע לתכלל את המשתנים בהתאם לרמת השפעתם על המחיר. במילים אחרות - רוצים לקבל הערכת שווי מדוייקת ומקצועית? שמאי מקרקעין הוא התשובה עבורכם!

מתווכים מקומיים

אפשרות נוספת ושכיחה למדי היא התייעצות עם מתווכים מקומיים. על אף הפסקה שהובאה מעלה, חשוב להדגיש כי מתווך מקצועי ומנוסה שעוסק במשך חודשים ארוכים באזור קבוע, יוכל לתת הערכה בסיסית אודות שווי הנכס. יחד עם זאת, לא כל המתווכים מקצועיים, מנוסים ועובדים במקום קבוע. לכן, חשוב לקחת בערבון מוגבל הערכות שווי של מתווכים וסוכנים שונים. חשוב לזכור - יש להם אינטרס מובהק לייצר מכירות.

מחשבוני הערכה אינטרנטיים

בשנים האחרונות פותחו לא מעט מחשבונים אינטרנטיים להערכת שווי נכסים. מחשבונים אלה דורשים מילוי מגוון פרטים בסיסיים כמו כתובת מלאה, קומה, גודל, טיב הנכס ועוד. בעזרת כלל הנתונים הללו המחשבונים השונים עורכים מעין השוואה לנכסים דומים שנמכרו באזור וכך קובעים את שווי הנכס. חשוב להדגיש כי גם אפשרות זו אינה מדוייקת ואין לבנות עליה. שיטה זו יכולה לספק הערכה ראשונית בלבד. ראיה לכך ניתן למצוא מהערכות שונות בין מחשבונים שונים. לעיתים, הערכת שווי של אותה דירה במחשבונים שונים תכלול פערים של מאות אלפי שקלים, דבר המעיד על אמינות לקויה.

שיטת ההשוואה

כבר בפתיחת הדברים חשוב להדגיש כי מרבית השיטות בנויות על השוואה לנכסים עם כמה שיותר פרמטרים דומים. בכדי להצליח להגיע להערכה המדוייקת ביותר, חשוב לערוך השוואה בין כמה שיותר פרמטרים שונים. בשורות הבאות נביא כמה מהפרמטרים החשובים ביותר.

גודל הדירה

גודל הדירה הוא אחד המשתנים המשפיעים ביותר על שוויה. ככל שהדירה גדולה יותר, כך שוויה יהיה גבוה יותר. חשוב להדגיש - לעיתים יש פערים בין הרישום בטאבו, לבין מדידה בפועל. לעיתים שינויים אלה נובעים משיטות חישוב שונות. בעבר, לא היו מודדים מרפסות פנים והיו לא מעט מחלוקות לגבי חישובם של הקירות. אך לעיתים מדובר על חריגות בנייה שונות. מוצאים פער גדול בין הרישום בטאבו לבין מדידה בדירה? כדאי לבדוק זאת לעומק. אם מדובר על חריגות בנייה והגדלה שאינה חוקית, לא רק שלא תחשבו את ההגדלה כחלק מהדירה, אלא גם תצטרכו להוריד מערכה בגלל מצבה - שאינו חוקי. חשוב לדעת כי חריגות בניה עשויות לגרור הליכים משפטיים וקנסות גדולים.

כמות חדרים בדירה

בדומה לגודל הדירה, גם כמות החדרים בה משפיעה באופן ישיר על שוויה. ככל שהדירה כוללת יותר חדרים, כך שוויה גבוה יותר. חשוב להדגיש, ישנן דירות בנות 3 חדרים בגודל של 90 מטרים רבועיים, ולעומתן, ישנן דירות 4 חדרים באותו גודל בדיוק. לעיתים, חלל הדירה אינו מאפשר ליצור חדר שינה נוסף, מה שהופך את הדירה למרווחת מאוד, אך עם פחות חדרים, וכן להיפך. לכן, חשוב לשים לב גם לגודלה של הדירה וגם לכמות החדרים בה.

מיקום הדירה

מיקום הדירה משפיע רבות על שוויה. ישנן דירות זהות לחלוטין מבחינת גודלן, אך בשל מיקומים גאוגרפיים שונים הפרשי המחירים יכולים להגיע למיליוני שקלים. ישנם הפרשי מחירים משמעותיים בין ערים שונות, שכונות ואף רחובות. כלומר, דירה אחת יכולה לעלות יותר/פחות (אף במאות אלפי שקלים) מדירה שניה זהה לחלוטין הממוקמת ברחוב מקביל. הגורמים המשפיעים - מצב סוציו אקונומי של הסביבה, בנייה סביבתית, שירותים ותשתיות, רמות הביקוש ביחס להיצע הקיים באזור ועוד. לכן, חשוב לייחס חשיבות רבה למיקומה הגאוגרפי של הדירה בה אתם מתעניינים.

מצבה הפיזי של הדירה

מצבה הפיזי של הדירה - משופצת/זקוקה לשיפוץ, תכנון פנים חלליה. כלומר, דירה משופצת תעלה יותר מדירה זהה הזקוקה לשיפוץ. כמו כן דירה המחולקת היטב תעלה יותר מדירה דומה המחולקת ללא ניצול נכון של חלליה. לגבי השיפוץ - חשוב להכיר את המושג שיפוץ קוסמטי. לא מעט אנשים שרוצים להשביח את הנכס לפני מכירה בוחרים לעשות שיפוץ קוסמטי שמשנה את פני הדירה. שיפוץ קוסמטי כולל הדבקת ריצוף חדש על הקיים, הוספת וילונות, צביעת קירות, שדרוג רהיטים, הדבקת טפטים ועוד. כלל השינויים הללו מקנים לדירה מראה יוקרתי בעלות מינימלית, אך פעמים רבות שהוא מסתיר שלל פגמים ובעיות. לכן, חשוב לבחון אם הדירה המשופצת והמרשימה שאתם רואים כוללת גם תשתיות אינסטלציה וחשמל חדשות.

חניה צמודה

כידוע, מצוקת החנייה בישראל רק הולכת ומחריפה, מה שהופך דירות עם חנייה צמודה למבוקשות במיוחד. מחירה של דירה ללא חניה במקום בו אין שפע חניות תמידי יפגע משמעותית ביחס לדירה זהה עם חניה. כמו כן קיימים הבדלים בין דירות הכוללות מגרש מנייה כללי ללא הצמדה בטאבו לבין דירות הכוללות חניה בטאבו. הבדלים נוספים שעשויים להשפיע על המחיר - חניה על הקרקע שווה יותר מחנייה במערכות מכפיל שהושקו בישראל בשנים האחרונות, חניה תת קרקעית שווה יותר מחניה תחת כיפת השמיים.

חדר ממ"ד

לצערנו, מצבה הבטחוני של מדינת ישראל מחייב חדר ממ"ד לכל דירה. דירה ללא חדר ממ"ד שווה פחות מדירה זהה עם חדר ממ"ד. בשנים האחרונות ערכו של החדר הממוגן עולה בהתמדה ויוצר פערים הולכים וגדלים בין דירות הכוללות חדר ממוגן לבין אלה שלא. חשוב לשים לב להבדל בין חדר ממ"ד לבין חדר ביטחון. וודאו שחדר הממ"ד כולל דלת וחלון מאסיביים מברזל.

מרפסת

בדומה לחדרי הממ"ד, גם ערכן של המרפסות נמצא בעלייה מתמדת. אנשים מחפשים דירות עם מרפסות, בהן יוכלו לשבת באוויר הפתוח ולהתנתק מעט מפנים הבית ומטלותיו. עליית הביקוש לדירות עם מרפסות תפסה תאוצה בעידן הקורונה ונראה כי המגמה ממשיכה. דירה ללא מרפסת שווה פחות מדירה זהה עם מרפסת. יחד עם זאת, חשוב להדגיש כי תמחור של מטר מרובע במרפסת אינו זהה לתמחור של מטר מרובע בפנים הבית. מחיר מטר מרובע במרפסת נע בין ⅓ ל ½ ממחירו של מטר מרובע בפנים הבית.

כיווני אוויר

כיווני אוויר טובים חשובים מאוד למרבית הרוכשים, מה שהופך את משתנה זה למשפיע על מחיר הנכס. חשוב לבחון כמה דגשים באשר לכיווני האוויר - ראשית, חשוב לבדוק כמה כיווני אוויר יש. ככל שיש יותר כיווני אוויר, כך מחיר הנכס עולה. דירות עם כיוון אוויר אחד בלבד נחשבות לדירות כלואות שרמת הביקוש אליהן ירודה. במקרים רבים הרוכשים אותן ידרשו להתפשר על שירותים/מקלחת ללא חלון. שנית, חשוב לבחון את הכיוונים. חשוב לכם שתהיה דירה מוארת? כיווני האוויר צריכים לכלול את צד מזרח ומערב, או לפחות אחד מהם.

תחבורה בקרבת הדירה

נתון נוסף המשפיע על רמות הביקוש לדירות שונות הוא תחבורה בקרבת הדירה. ככל שיש יותר אפשרויות תחבורה לצד הדירה, כך מחירה עולה. דירות הממוקמות לצד קווי אוטובוסים רבים/תחנות רכבת ישראת/תחנות רכבת קלה שוות יותר מדירות זהות ללא תחבורה ציבורית בקרבתן. חשוב להדגיש כי לעיתים הקרבה עלולה להשפיע לרעה - לרוב במקרים בהם הדירה סובלת מרעש תמידי בשל כבישים עמוסים ומסלולי אוטובוסים קרובים. מעבר לתחבורה הציבורית, גישה תחבורתית, כמו מחלפים קרובים, אפשרויות כניסה ויציאה מהעיר בקרבה, כבישים נוחים עשויים להשפיע על רמות הביקוש ועל מחירי הנכסים.

זכויות בניה/פרויקטים להתחדשות

בשנים האחרונות מקודמים מגוון רחב של פרוייקטים להתחדשות במרבית ערי ישראל. דירה הצפויה לעבור התחדשות עירונית בשנים הקרובות תהיה שווה יותר מדירה זהה שאינה צפויה לעבור התחדשות בקרוב. השינוי העתידי מגולם באופן חלקי, מה שיביא להשבחה ולעליית מחירים. חשוב להדגיש כי גם בדירות הצפויות לעבור התחדשות, יש להבחין בין הפרויקטים השונים ובין התמורה שצפויה להתקבל לאחר תום הבנייה. כמו כן, נכסים הכוללים היתרי בנייה שונים שווים יותר מנכסים זהים שאינם כוללים זכויות בנייה, על אף שהזכויות עדיין לא מומשו. הזכויות מהוות פוטנציאל השבחה המגולם באופן חלקי בלבד כל עוד לא מומש.

מבלי לצאת מהבית - כך תגיעו לדירות דומות שנמכרו לאחרונה

במסגרת שיטת השוואה זו, אתם נדרשים למצוא כמה שיותר נכסים דומים לנכס שלכם במטרה להתחקות אחר מחיר השוק. חשוב להתייחס לכלל הנקודות שהובאו מעלה בעת ההשוואה. ככל שתמצאו נכסים דומים יותר לנכס שלכם, כך הערכת השווי שלכם תהיה מדוייקת יותר. איפה מחפשים? ישנן מגוון אפשרויות. השכיחות ביותר - אתר הנדל"ן הממשלתי/אתר רשות המיסים. באתרים הללו תוכלו לאתר דירות שנמכרו לאחרונה באזור נבחר. חשוב לחזור ולהדגיש כי שמאי מקרקעין מקצועי ומיומן ידע לעשות עבורכם את כלל הבדיקות הנדרשות במטרה לחלץ את מחיר השוק המדוייק ביותר של הנכס. בהצלחה!