הכירו את נתון הזהב שיאפשר לכם להעריך את כדאיות ההשקעה תוך דקות - אחוז התשואה
#טיפ מס 9 - איך מחשבים אחוזי תשואה? אחד הפרמטרים המכריעים ביותר בבחינת כדאיות השקעה הוא אחוז התשואה מהשכרת הנכס. אחוז התשואה מייצג את היחס בין...
מבוא
#טיפ מס 9 - איך מחשבים אחוזי תשואה? אחד הפרמטרים המכריעים ביותר בבחינת כדאיות השקעה הוא אחוז התשואה מהשכרת הנכס. אחוז התשואה מייצג את היחס בין ההוצאות על הנכס לבין ההכנסות ממנו. ככל שאחוז התשואה גבוה יותר, כך ההשקעה מתגמלת יותר (הרווח ביחס להוצאה). אז רגע לפני שאתם מתחילים במסע החיפושים אחר הנכס האטרקטיבי ביותר להשקעה, חשוב שתכירו את השיטה הפשוטה שתאפשר לכם לערוך השוואה מדוייקת למציאת הנכס המתגמל ביותר.
מסלול ההשקעה הרלוונטי ביותר - נדל"ן מניב
רגע לפני שנציג את השיטה הפשוטה שתאפשר לכם לחשב את אחוז התשואה המתקבל מכל נכס תוך מספר דקות בודדות, חשוב להדגיש שנתון זה רלוונטי בעיקר עבור משקיעים הבוחרים במסלול השקעות מניב. במסלול המניב המשקיע רוכש נכס במטרה להשכיר אותו לטווחי זמן ארוכים. מסלול זה נחשב למסלול הפשוט והבטוח ביותר, שכן הוא מכוון לטווחי זמן ארוכים (מה שמאפיין בטיחות במרבית אפיקי ההשקעה הקיימים) וכולל התעסקות מינימלית. מתכננים לרכוש נכס למטרת השכרתו? השורות הבאות נכתבות בעיקר עבורכם.
בחנתם את מיקום הנכס ומצבו הפיזי? כדאי שתעברו לבחינת כדאיות ההשקעה בו!
הליך חיפוש הנכס האטרקטיבי ביותר להשקעה יכול להיות ארוך ומייגע המחייב השוואה בין פרמטרים רבים. מיקום הנכס, גודלו, מצבו הפיזי וכלל נתוניו הם רק חלק מהדגשים הנבחנים טרם הבחירה. אך בשורות הבאות תכירו את הדגש המרכזי שיעזור לכם לערוך השוואת כדאיות כלכלית בין מספר נכסים נבחרים. בעזרת חישוב פשוט תוכלו לשים את האצבע על הנכס המתגמל ביותר, מה שעשוי להיות נתון זהב מכריע בבחירת נכס למטרות השקעה. הנה לכם השיטה הפשוטה -
אחוז התשואה מייצג את היחס בין הוצאות הנכס לבין הכנסותיו
אחוז התשואה מייצג את היחס בין ההוצאות על הנכס לבין ההכנסות ממנו. הוצאות נמוכות ביחס להכנסות גבוהות יניבו אחוזי תשואה גבוהים, וכן להיפך. במסלול המניב הכולל השקעות ארוכות טווח נהוג לחשב אחוז תשואה שנתית.
אחוז התשואה השנתי יחושב כך:
סך ההכנסה השנתית מהנכס לחלק לכלל הוצאותיו. לדוגמא, דירה שעלותה הכוללת היא 1,500,000 שקלים, והשכרתה החודשית מניבה 5,000 שקלים מידי חודש, תייצר תשואה שנתית של כ 4%. החישוב - 5,000 שקלים מידי חודש כפול 12 חודשים = 60,000 שקלים בשנה. 60,000 לחלק ל 1,500,000 שקלים, עלות הנכס = 0.04, כלומר 4%. איך תדעו בכמה אתם צפויים להשכיר את נכס? לצורך קבלת נתון זה אתם צריכים לערוך השוואה מדוייקת ככל הניתן לדירות דומות באזור. ככל שתכירו את מחיר השכרתן של יותר דירות זהות לדירתכם ובאזור, כך תצליחו להעריך בדיוק רב את השכירות הצפויה מהנכס. בעזרת חישוב פשוט זה תוכלו לקבל אחוז תשואה ברור לכל דירה שאתם מתעניינים בה למטרות השקעה.
הוצאות והכנסות שחשוב להביא בחשבון בחישוב אחוזי התשואה
לקחתם משכנתא? היא משפיעה על אחוזי התשואה שלכם! בשביל להגיע לאחוז תשואה מדוייק, חשוב להביא בחשבון עוד מספר משתנים. ראשית, יש להביא בחשבון את הריביות המשולמות על הלוואת המשכנתא. כפי שציינו מעלה, חישוב אחוז התשואה כולל חישוב היחס בין ההוצאות על הנכס לבין ההכנסות ממנו. ריביות המשכנתא הן ללא ספק הוצאה משמעותית על הנכס שחשוב להביא בחשבון. בחינת תמהיל המשכנתא הכולל את משך שנות ההחזרים ואת הריביות שקיבלתם, תאפשר לכם להעריך כמה ריביות תשלמו בסוף שנות ההחזרים. הוצאות על תחזוקה רכשתם נכס להשקעה והתחלתם להשכירו? ייתכן שלא יעברו מספר חודשים עד שתקבלו טלפון מהשוכרים בטענה כי יש תיקונים שונים שיש לבצע בנכס. גם התיקונים הללו חייבים לבוא בחשבון כשמחשבים אחוזי תשואה מהשכרת הנכס. כיצד ניתן לחשב תקלות עתידיות בנכס? הדרך הפשוטה ביותר היא לחשב ממוצע סביר. השיטה הרווחת כיום היא לחשב חודש שכירות אחד כהוצאות שנתיות על הנכס. כלומר, אם הנכס שלכם מושכר ב 5,000 שקלים, תחשבו הוצאה שנתית של 5,000 שקלים עבור תיקונים שונים. דרך אפשרית לחישוב - במקום להכפיל את השכירות החודשית ב 12 חודשים (במטרה להגיע לשכירות השנתית), ניתן להכפיל ב 11 חודשים בלבד. רווחים מעליית ערך נקודה נוספת שיש להביא בחשבון בעת ההשקעה היא עליית הערך של הנכס. עליית הערך היא ללא ספק חלק משמעותי מהכנסות הנכס. כיצד ניתן לחשב עליית ערך עתידית? גם במקרה זה התשובה היא הערכה על בסיס ממוצע אזורי בשנים האחרונות. חשוב להדגיש כי אם חלו אירועים חריגים בשנים האחרונות שהביאו לזינוק או לקיפאון בתנועות המחיר, כדאי לוותר על חישוב זה ולהעריך את עליית הערך על בסיס שנים ממוצעות. משקיעים רבים בוחרים שלא להביא בחשבון את עליית הערך, שכן מדובר בנתון שאינו וודאי כלל. לסיכום, חישוב נכון של אחוזי התשואה שיתקבלו מההשקעה שלכם תעזור לכם לבחור נכון נכסים אטרקטיביים למטרות השקעה. משקיעים רבים מייחסים חשיבות עליונה לאחוז התשואה הצפוי בבחירתם נכס למטרות השקעה. חישוב נכון יאפשר לכם לערוך השוואה בין מגוון רחב של נכסים תוך מספר דקות בודדות. בהצלחה!
