החסרונות הגדולים בריבוי משקיעים - כך תימנעו מתחרות קשה בשלבי המכירה!

#טיפ מס 4 - כמות משקיעים נמוכה בעסקאות פריסייל!

• בקצרה - ריבוי משקיעים בפרויקט עלול ליצור מצב בו רבים מהם יוצאים למכירה מעט לפני תאריך המסירה. מצב זה יאלץ את המוכרים להתחרות על הקונים הפוטנציאליים, מה שיקשה על הליך המכירה. קושי זה יבוא לידי ביטוי בדחיית המכירה או בהורדת מחירים. מתכננים לשלם כ 20% משווי הנכס בעת הרכישה ולמכור מעט לפני השלמת העסקה? כמות גדולה של משקיעים בפרויקט עלולה לשבש לכם את התוכניות ולחייב אתכם בהשלמת התשלום. לפרטים נוספים, היכרות עם המתווה האהוב על המשקיעים ועוד מגוון טיפים ודגשים, המשיכו לפסקאות הבאות!

עסקאות פריסייל איכותיות מצליחות למשוך משקיעים רבים - הכירו את המשמעויות!

מתכננים להיכנס לפרויקט בשלביו הראשונים וליהנות מהיתרונות הרבים של עסקת פריסייל איכותית? כדאי שתמשיכו לקרוא את השורות הבאות. לא מעט משקיעים בעסקאות פריסייל מופתעים לגלות שהם מתקשים למכור את הנכס במחיר היעד, על אף שקיבלו הנחה ממחיר השוק בשל הרכישה המוקדמת. ישנן סיבות רבות לקושי אפשרי בעת המכירה, אך ישנה אחת מרכזית - ריבוי משקיעים בפרויקט. בפסקאות הבאות נכיר מקרוב את המאפיינים הבולטים של עסקה מנצחת, נגע במתווה ההשקעה השכיח ביותר בעסקאות פריסייל ונדע כיצד להימנע מתחרות קשה עם משקיעים רבים בעת המכירה.

שילוב מנצח בין מחירים נמוכים לתנאי מימון אטרקטיביים

רגע לפני שנכיר את אחד ממסלולי ההשקעה השכיחים ביותר בעסקאות פריסייל אמיתיות, חשוב שנקדים היכרות קצרה עם מאפייניה המרכזיים של העסקה. עסקת פריסייל אמיתית היא עסקת מכירה מוקדמת. כמה מוקדמת? מעט לאחר קבלת היתר הבניה ומעט לפני כניסתו של הבנק המלווה. בחלון הזדמנויות זה ניתן לקבל עסקאות הכוללות יתרונות רבים, העיקריים שבהם - מחירים נמוכים ממחירי השוק בכ 5% עד כ 15%, תנאי מימון אטרקטיביים (תשלום חלקי בלבד של כ 20% בעת חתימת החוזה ושארית התשלום בסמוך לקבלת המפתח).

היזהרו מחיקויים! ההבדל בין עסקת פרי פריסייל לבין עסקת פריסייל המשווקת בעיתונים ובשלטי חוצות

שילוב היתרונות הללו מאפשר למשקיעים ליהנות ממחירים נמוכים, מתנאי מימון אטרקטיביים, מחיסכון של חשיפה לריביות השוק, מאפשרות לרכוש נכסים איכותיים בפריים לוקיישן עם הון עצמי נמוך ועוד. רוצים גם? חשוב לדעת שמרבית מעסקאות הפריסייל המגלמות את היתרונות הללו נמכרות למקורבים ולמובילי עניין בתחום בלבד. כלומר, רוב ככל הפרסומים שאתם רואים בשלטי חוצות אודות עסקאות פריסייל אטרקטיביות, כלל אינן מגלמות את היתרונות שהובאו מעלה. תמרורי אזהרה שחייבים להדליק לכם נורה אדומה: א. שיווק אגרסיבי. ב. בנק מלווה. התמרורים הללו מופיעים בעסקה בה אתם מתעניינים? דעו כי לא מדובר בעסקת פריסייל אמיתית, אלא בטריק שיווקי בלבד. רוצים לבחור נכון בעסקה מנצחת? חשוב שתכירו את מתווה ההשקעה המרכזי של משקיעים רבים.

המתווה האהוב על המשקיעים - אחוזי תשואה דו ספרתיים!

משקיעים רבים הבוחרים להשקיע את כספם בעסקת פריסייל אמיתית בוחרים לעשות זאת במתווה הבא: רכישת נכס ותשלום של כ 20% משוויו בעת חתימת החוזה כפי שציינו מעלה, עסקת פריסייל אמיתית כוללת יתרונות רבים, ביניהם תנאי מימון אטרקטיביים המאפשרים לשלם תשלום קטן בלבד בעת הרכישה והשארית בסמוך לקבלת המפתח. החזקת הנכס עד סמוך לשלבי סיום בנייתו מטרת שלב זה היא להחזיק בנכס בשלבי השבחתו. כל שלב בהתקדמות הבנייה מעלה את שווי הנכס שנרכש על הנייר. כאשר הוא עוד בשלבים תכנוניים, עוד טרם העלייה לשטח, רמת הסיכון בהשקעה זו נחשבת יחסית גבוהה (שכן אין מבנה קיים ותמיד ייתכן שיהיו עיכובים או בעיות שונות שיעכבו או אף ימנעו את השלמת הבנייה). כמו כן מדובר בנכס שלא ניתן לגור בו וגם לא ניתן להשכירו. חסרונות אלה מגולמים במחיר, מה שמאפשר לרוכשים ליהנות מהנחות של בין 5% ועד כ 15% משווי נכס זהה בנוי. ככל ששלבי הבנייה מתקדמים, כך הסיכון שאירוע בלתי מתוכנן ימנע את השלמת בנייה קטן, מה שמעלה את מחיר הנכס. מחירו מגיע לשיא עם השלמת הבנייה וקבלת המפתח (כאשר הסיכון התפוגג כליל וניתן לגור בנכס או להשכירו). במילים אחרות, מרגע חתימת החוזה ועד לקבלת המפתח, המשקיע נהנה מעליית ערך מהירה (בעצם השלמת הערך לאחר ההנחה). מכירתו עוד טרם השלמת העסקה והוספת 80% נותרים משקיעים רבים בוחרים למכור את הנכס רגע לפני קבלת המפתח. המטרה - לחסוך מעצמם את הצורך להביא את 80% הנותרים משוויו. בעת מכירה זו הם מיצו את מרבית העליות, שכן הן מגיעות לשיאן עם קבלת המפתח. מכירה מוקדמת זו מאפשרת למשקיעים שאין בידיהם את ההון הנדרש לרכישת הדירה (אלא רק 20% ממנו), לרכוש את הנכס, ליהנות מעליית הערך במשך כל שנות הבנייה ולמכור עוד לפני שנדרשים להמציא את 80% הנותרים. לפני שנגע בסיכונים, נרד קצת למספרים בעזרת סיפור מקרה קצר -

עסקה לדוגמא

משקיע המעוניין לרכוש דירה בשווי 2,000,000 שקלים בעסקת פריסייל אמיתית, יהנה מכ 10% הנחה בשלב הרכישה המוקדמת ומאפשרות לשלם 20% בעת הרכישה ועוד 80% בסמוך לקבלת המפתח. הוא ירכוש את הנכס ב 1,800,000 שקלים (לאחר הנחה של 10%) וידרש לשלם בעת חתימת החוזה 360,000 שקלים בלבד (20% מ 1,800,000 שקלים). לאחר כשנתיים, רגע לפני השלמת הבנייה וקבלת המפתח, המשקיע יוכל למכור את הנכס בשוויו המקורי (2,000,000 שקלים) וזה עוד לפני חישוב עליית הערך האפשרית בשנות הבניה. בהנחה שהנכס ימכר ב 2,000,000 שקלים (ללא עליית ערך כלל!), המשקיע יהנה מרווח של כ 200,000 שקלים על מהשקעה של 360,000 שקלים בלבד - רווח של עשרות אחוזים. עם חישוב עליית ערך בסיסית בלבד הרווח האפשרי בהחלט יכול לזנק לאחוזים תלת ספרתיים.

היתרונות בעסקה:

אחוזי רווח גבוהים על ההון העצמי שהושקע. הון עצמי נמוך. ללא משכנתא. ללא התעסקות עם שוכרים. טווח זמן העסקה ידוע מראש ואינו ארוך במיוחד.

לצד היתרונות, הכירו גם את החסרונות והסיכונים!

לצד היתרונות הרבים, חשוב שתכירו גם את הסיכונים. ראשית, חשוב לנהל משא ומתן אודות האפשרות למכור לפני השלמת העסקה. בניגוד למקובל לחשוב, זוהי לא ברירת המחדל ובמידה ולא תכניסו סעיף בחוזה המאפשר לכם לעשות זאת, לא תוכלו להשלים מכירה לפני השלמת העסקה. שנית, התחרות. לא אחת משקיעים בעסקאות פריסייל אמיתיות מתחילים לנסות ולמכור את דירתם מספר חודשים טרם קבלת המפתח ללא הצלחה. סיבה אפשרית לכך - נכסים רבים מהפרויקט נמכרו למשקיעים שבחרו במתווה הקלאסי הכולל מכירה טרם קבלת המפתח. במקרים אלה דירות רבות מהפרויקט יוצאות למכירה במקביל, מה שמחייב את המשקיעים להילחם על הקונים. תחרות זו מחייבת התפשרות שבאה לידי ביטוי בעיקר במחיר. רכישת נכס להשקעה בשיטה זו בפרויקט הכולל משקיעים רבים עלול לגרום לכם להיכשל בניסיונות המכירה ולהתחייב בהשלמת העסקה (תשלום שארית של 80% משווי הנכס). במידה ותחליטו למכור את הנכס בכל מחיר במטרה להימנע מהשלמת העסקה, תידרשו להתפשר על המחיר, מה שינגוס ברווח שלכם ולעיתים אף יגרור הפסדים. לסיכום, מתכננים לרכוש נכס בעסקת פריסייל אמיתית ולממש רווחים עוד טרם השלמת העסקה? חשוב לבחור נכון בפרויקט שאינו כולל משקיעים רבים! ריבוי משקיעים ייצור תחרות שתקשה עליכם את הליך המכירה, תחייב אתכם להשלים את העסקה או לוותר על חלק גדול מהרווח שלכם לטובת הורדת מחיר. אנשי מקצוע מיומנים המלווים משקיעים בעסקאות פריסייל מקפידים לבחור עבורם פרויקטים עם מיעוט משקיעים, כך שניתן יהיה למכור את הנכס בקלות וברווח.