כמה הון עצמי צריך לקניית דירה להשקעה בישראל?
כמה הון עצמי צריך באמת לקניית דירה להשקעה בישראל? שמאי המקרקעין יונתן אברמוב מציג את המספרים, עלויות נלוות ודרכי מימון מתקדמות.
דרישות בנק ישראל: כמה הון עצמי צריך על פי חוק?
כאשר אנו בוחנים את השאלה כמה הון עצמי צריך לקניית דירה להשקעה בישראל, נקודת המוצא הרשמית היא הנחיות המפקח על הבנקים בבנק ישראל. על פי תקנות אלו, שיעור המימון המקסימלי שניתן לקבל באמצעות משכנתא לצורך רכישת דירה להשקעה (המוגדרת כבלתי יחידה) עומד על 50% משווי הנכס. המשמעות הישירה היא שעל המשקיע להביא הון עצמי עצמאי בגובה של לפחות 50% ממחיר הרכישה של הדירה המיועדת. לשם השוואה, רוכשי דירה יחידה זכאים למימון של עד 75%, ומשפרי דיור לעד 60%.
טבלת הון עצמי נדרש לפי שווי הנכס (כולל הוצאות נלוות)
משקיעים רבים נוטים לשכוח כי מעבר להון העצמי הנדרש עבור הדירה עצמה, יש לקחת בחשבון עלויות נלוות משמעותיות: מס רכישה (החל מ-8% מהשקל הראשון לדירה שנייה), תיווך, עורך דין, שיפוץ קל ושמאות מוקדמת. מומלץ להוסיף כ-10% משווי הנכס ככרית ביטחון. שווי הדירה בשוק הון עצמי מינימלי למשכנתא (50%) הוצאות נלוות מוערכות (כ-10%) סך הון עצמי מומלץ בפועל :--- :--- :--- :--- 1,000,000 ₪ 500,000 ₪ 100,000 ₪ 600,000 ₪ 1,500,000 ₪ 750,000 ₪ 140,000 ₪ 890,000 ₪ 2,000,000 ₪ 1,000,000 ₪ 185,000 ₪ 1,185,000 ₪
כיצד מייצרים או מגייסים הון עצמי נוסף?
כאשר ההון העצמי הנזיל שברשותכם אינו מספיק לרכישת הנכס המבוקש, קיימות מספר דרכים חוקיות ומקצועיות להגדלת כוח הקנייה: 1. מינוף נכס קיים (משכון דירת מגורים) במידה ובבעלותכם דירת מגורים קיימת (דירה יחידה) שחלק גדול מהמשכנתא עליה כבר שולם, ניתן לעשות שימוש בכלי של מינוף. בנק ישראל מאפשר לשעבד את הדירה הקיימת ולקבל תמורתה עד 50% משוויה (בניכוי יתרת המשכנתא הקיימת), ולהשתמש בכסף זה כהון העצמי לדירה השנייה. 2. איתור עסקאות מתחת למחיר השוק כאשר רוכשים נכס במחיר הנמוך ממחיר השוק האמיתי שלו, למשל דרך הליכי כינוס נכסים או מוכרים לחוצים, ניתן למקסם את פוטנציאל הרווח כבר ביום הרכישה ולהקטין את הסיכון הכלכלי. 3. הלוואות מבוססות קופות גמל וקרנות השתלמות מוצרים פנסיוניים רבים מאפשרים לקבל הלוואות בריבית אטרקטיבית במיוחד (לרוב בריבית פריים או פריים מינוס) על חשבון הכספים הצבורים, מבלי לפתוח את הקופה ולשלם מס על פדיון מוקדם.
ליווי מקצועי להפחתת סיכונים
ההחלטה היכן להשקיע וכמה מינוף לקחת דורשת אנליזה כלכלית מעמיקה. שירות מקיף של ליווי משקיעים מסייע בבחינת יחס ההחזר החודשי אל מול גובה השכירות הצפוי, בדיקת שווי שמאית מקדמית למניעת הפתעות מול הבנק, ואיתור הנכס הנכון ביותר עבור ההון העצמי הקיים שלכם באופן שימנע כניסה לסיכונים מיותרים.
האם אפשר לקנות דירה להשקעה עם 100,000 ש"ח בלבד?
הון עצמי של 100,000 ש"ח אינו מספיק לרכישת דירה שלמה בישראל באופן ישיר תחת מגבלות המימון הנוכחיות. עם זאת, סכום זה יכול לשמש להשקעות נדל"ן חלופיות, רכישת קרקע חקלאית מאושרת או כחלק משותפות (שותפות מוגבלת או קבוצת השקעה).
האם מותר להשתמש בהלוואה רגילה לצורך הון עצמי למשכנתא?
הבנקים בישראל אינם מאשרים שימוש בהלוואה בנקאית רגילה לכל מטרה כהון עצמי לרכישת דירה, מכיוון שהדבר מגדיל את אחוז המינוף הכולל של הלווה ומסכן את יכולת ההחזר שלו. הבנק בוחן את מקור ההון העצמי במהלך שלב אישור המשכנתא.
מהו מס הרכישה המעודכן על דירה שנייה?
מס הרכישה על דירה שנייה ומעלה (דירה להשקעה) מתחיל מדרגת מס של 8% מהשקל הראשון ועד לתקרת שווי מוגדרת בחוק, המתעדכנת אחת לשנה בחודש ינואר. מס זה מהווה חלק בלתי נפרד מחישוב ההון העצמי הנדרש לעסקה.
איך משפיע הדירוג של שמאי מקרקעין על גובה המשכנתא שניתן לקבל?
הבנק המלווה מעניק משכנתא על בסיס הנמוך מבין השניים: מחיר החוזה או הערכת שמאי המקרקעין מטעם הבנק. אם השמאי מעריך את הנכס בסכום נמוך ממחיר הרכישה, הבנק יגזור את ה-50% מהערכת השמאי, והרוכש ייאלץ להשלים את ההפרש מהונו העצמי.
