ביקוש VS היצע - איך יחסי הכוחות משפיעים על כדאיות ההשקעה?
#טיפ מספר 13: הכוחות המשפיעים על מחירי השוק! היכרות עם הכוחות המשפיעים על מחירי השוק חשובה לבחירה נכונה של נכס מדוייק עבור הצרכים שלכם. חשוב להדגיש...
מבוא
#טיפ מספר 13: הכוחות המשפיעים על מחירי השוק! היכרות עם הכוחות המשפיעים על מחירי השוק חשובה לבחירה נכונה של נכס מדוייק עבור הצרכים שלכם. חשוב להדגיש כבר בפתיחת הדברים - מאזן הכוחות המשפיע על המחירים משתנה ממקום למקום. לכן, אל לכם להסתפק בהיכרות כללית עם המאזן, אלא אתם נדרשים לעשות עבודת חקר יסודית להיכרות עם המשתנים באזור בו אתם מתכננים לרכוש נכס - ברמת הרחוב. בשורות הבאות נכיר את הכוחות המשפיעים על מחירי השוק באזורים השונים וכן נציג מספר משתנים חשובים המשפיעים על המאזן.
השפעת יחסי הכוחות בין ביקוש להיצע על תנועת המחיר - כך תוכלו להעריך עליית ערך עתידית
כמו בכל עולם הכלכלה, שוק הנדל"ן בישראל ובכלל מושפע ממאזן הכוחות בין הביקוש להיצע. ככל שהביקוש גבוה ביחס להיצע, המחירים עולים וכן להיפך, ככל שהביקוש נמוך ביחס להיצע, המחירים יורדים. לפני שנרחיב אודות המשתנים הללו, חשוב להסביר איך מאזן הכוחות משפיע על תנועת המחיר, ונעשה זאת בעזרת דוגמא פשוטה. זוכרים את השגעת סביב הקראנצ' פיסטוק? סוג של ארטיק חלבי פשוט שמחירו הטבעי נע בין 8 ל 15 שקלים במשך שנים. עם יציאתו של הטעם החדש והגדרתו כמהדורה מוגבלת בלבד, מחירו זינק במאות אחוזים והיו שקנו אותו במאות שקלים! מה גרם לזינוק? מעבר להייפ התקשורתי - הביקוש הגדול אל מול ההיצע הקטן. הגדרתו של הארטיק כמהדורה מוגבלת, כזו צפויה להיגמר וליהעלם מן העולם בקרוב, צמצם את ההיצע הקיים. מנגד, הטעם החדש וההבנה שעוד מעט לא יהיה עוד, הקפיצו את הביקוש לרכישתו. כשהביקוש גדול וההיצע הקיים קטן, המחיר נע כלפי מעלה.
כך תזהו את אזורי הביקוש!
איך זה קשור אלינו וכיצד ניתן לנצל מידע זה לבחירה נכונה של עסקה מנצחת? לפני שנעמיק בנתונים המשפיעים ביותר על מאזן הכוחות (מה שיעזור לנו להעריך האם מחיר הנכס צפוי לעלות או לרדת בשנים הבאות), חשוב להדגיש נקודה חשובה. רכישת דירה באזור המבוקש ביותר אינה תמיד עדיפה על רכישת דירה באזור ללא ביקוש. פעמים רבות שהביקוש הגבוה כבר מגולם במחירי הנכסים בסביבה, מה שיוביל לעסקה יקרה במיוחד עם יכולת עליית ערך מוגבלת (לא תמיד). לכן, אל לכם לשלול כל עסקה באזורים שאינם מבוקשים לטובת השקעה באזורי הביקוש בלבד. חשוב לעשות זאת בכובד ראש ותוך התייחסות לנקודות שיובאו מטה. מלווה משקיעים מקצועי ומיומן ידע לסייע לכם בבחירת האזור המדוייק ביותר בהתאם לתקציב הקיים לרשותכם. ריכזו עבורכם את המשפיעים המרכזיים על כוחות השוק, עיקריהם: מיקום גאוגרפי מיקום הנכס משפיע רבות על רמות הביקוש אליו. באופן כללי, אזורי מרכז הארץ מבוקשים בהרבה מאזורים פריפריאליים בצפון ובדרום. חשוב להדגיש כי ישנם אזורים בקצוות הארץ עם רבות ביקוש גבוהות אף מערי המרכז, אך ברוב המקרים מדובר על אזורים אקסקלוסיביים שאינם מייצגים. למה המרכז מבוקש יותר? בעיקר בגלל הקרבה למרכזי עבודה, למידה, קניות, פנאי. מרכזי תעסוקה אנשים רוצים לגור לצד מרכז תעסוקה הכולל מגוון רחב של משרות שיוכלו להתאים עבורם. ככל שהנכס קרוב יותר למרכז תעסוקה גדול ומגוון, כך הביקוש אליו גבוה יותר. הסיבה ברורה - מי מאיתנו לא היה רוצה להגיע למקום עבודתו מידי בוקר לאחר מספר דקות בודדות של הליכה? מנגד, אזורים שאינם ממוקמים לצידי מרכזי תעסוקה יאלצו את הגרים בהם לנסוע למקום עבודה מרוחק, לעיתים עשרות דקות לכל צד, וזה ללא חישוב של שעות העומס בכבישים. במילים אחרות, מרכזי תעסוקה קרובים משפרים באופן ניכר את איכות החיים וחוסכים עשרות דקות על הכבישים מידי יום - מה שתורם לביקושים גבוהים. מרכזי פנאי ובילוי בדומה למרכזי התעסוקה, גם מרכזי פנאי ובילוי משפיעים על רמות הביקוש לנכסים באזור. אנשים רבים בוחרים לסיים יום עבודה ארוך או שבוע עמוס בבילוי מפנק ורגוע. מרכזי בילוי ופנאי מאפשרים לכלל הדיירים באזור ליהנות ממגוון אפשרויות בילוי שירימו את האווירה. קרבה גאוגרפית למרכזים מעין אלה יגרמו לעליית ביקושים. מנגד, אזורים בהם נדרשת נסיעה ארוכה עד למקומות הבילוי, נחשבים לפחות מבוקשים. מרכזי קניות חשוב להדגיש כי לא מדובר רק על קניונים או חנויות ביגוד והנעלה, אלא גם על סופרים גדולים ומשתלמים. מרכזי קניות מאפשר לכלל הדיירים בקרבתם ליהנות מהשלמת כל צורכיהם במרחק הליכה או נסיעה קצר. מנגד, אזורים שאין בקרבתם מרכזי קניות יחייבו את הדיירים לנסוע ארוכות בכל פים שיצטרכו בגדים חדשים, נעליים או אף הזנה. מרכזי למידה מרכזי לימודים גבוהים - אוניברסיטת ומכללות, מעלים את הביקוש לנכסים בקרבתם. בשונה מהסיבה לעליית הביקוש שחזרה בכלל הנקודות שהובאו מעלה, מרכזי הלמידה מעלים את הביקוש מסיבות שונות, והן - גידול אוכלוסיה וריבוי משקיעים. גידול אוכלוסיה - מרכזי הלמידה השטנים מושכים סטודנטים רבים לאזור מכל קצוות הארץ. רבים מהסטודנטים בוחרים להתגורר בקרבת מרכז הלמידה, מה שמגדיל את כמות האוכלוסיה במקום. גם אם יש במרכז הלמידה מעונות ייעודיים, סטודנטים רבים בוחרים להתגורר בדירות סמוכות למרכז. ההיצע הקיים באזור נותר זהה בעוד כמות האוכלוסייה גדלה בשל הגעתם של סטודנטים מכל קצוות הארץ, מה שמשפיע על מאזן הכוחות ומעלה מחירים. חשוב להדגיש כי ההשפעה הגדולה ביותר של מרכזים אלה היא על נכסים הממוקמים מספר דקות הליכה ממקום הלמידה, מה שמאפשר לסטודנטים להגיע בקלות ובמהירות. ריבוי משקיעים - משקיעים רבים בוחרים לרכוש נכסים דווקא לצד מרכזי למידה. הסיבה לכך היא הביקוש הגדול, מה שמבטיח להם שכירות תמידית, וכן האפשרות למקסם רווחים וליהנות מאחוזי תשואה גבוהים. ברוב המקרים, השכרת נכס לשותפים תניב תשואה גבוהה יותר מהשכרת אותו נכס בדיוק למשפחה. שילוב הדברים מבטיח למשקיעים גם שוכרים פוטנציאליים רבים וגם הכנסה גבוהה מהשכרת הנכס.
נהירתם לאזורים הללו משפיעה באופן ישיר על גידול הביקושים.
דרכי גישה נוחות לכניסה ויציאה נתיבי התחבורה המובילים לשכונה משפיעים רבות על הביקושים. אנשים אוהבים לצאת ולהיכנס בקלות ובמהירות מאזור המגורים. ההכס ממוקם לצד צירי תנועה מרכזיים או צמתים ראשיים? כנראה שרמות הביקוש אליו יהיו גבוהות. מנגד, אם כל כניסה או יציאה מאזור המגורים מצריכה דקות ארוכות של נסיעה, כנראה שרמות הביקוש לאזור יהיו נמוכות. חשוב להדגיש כי לעיתים דווקא הקרבה לנתיבים מרכזיים עלולה לפגוע בביקושים, בשל רעש תמידי וזיהום אוויר גבוה. לכן, האזורים המבוקשים ביותר הם אלה הממוקמים בקו שני לנתיבים המרכזיים. מגוון אפשרויות תחבורה ציבורית נוסעים בתחבורה ציבורית? חשוב שתכירו בהשפעתה הגדולה על הביקוש לאזורי מגורים שונים. בשנים האחרונות ישעו גל חיובי של גידול תמידי בשימוש בתחבורה ציבורית. רבים בוחרים להשאיר את הרכב בחנייה ולנוע למקום עבודתם מידי יום בעזרת אוטובוסים, רכבות קלות או רכבות ישראל. יש באזור המגורים מגוון רחב של אפשרויות תחבורה ציבורית? הדבר מגדיל באופן משמעותי את הביקושים אליו, וכן להיפך. היעדר תחבורה ציבורית מקשה על התניידות של רבים באזור מידי יום, מה שפוגע ברמות הביקושים. קרבה לחוף ים אוהבים את הים? אתם לא לבד. אנשים רבים אוהבים ללכת לחוף הים בכל עונות השנה. אזורים הממוקמים במרחק הליכה לחופי הים מאפשרים לכלל דיירי האזור להגיע לחוץ בכל זמן שירצו ללא כל מגבלה. חשוב להדגיש כי לנכסים הממוקמים בקו ראשון לים קיים יתרון נוסף, והוא כמובן הנוף הפתוח. היתרונות הללו מגדילים באופן ניכר את רמות הביקושים לנכסים בקרבת חופי ים בישראל.
לא תמיד אזורי הביקוש עדיפים על אזורים בהם רמות הביקוש נמוכות - כך תבחרו נכון
כפי שהזכרנו מעלה, היחס בין רמות הביקוש לבין ההיצע הקיים משפיע רבות על תנועת המחיר באזור. כלל הנקודות שהצגנו משפיעות באופן ישיר על הביקושים ותורמות לעליית מחירים. אך חשוב לחזור ולהדגיש, לא תמיד אזורי הביקוש עדיפים על אזורים עם רמות ביקוש נמוכות. לעיתים הביקוש הגבוה כבר גולם במחיר, מה שיחייב את המשקיע להיכנס לעסקה יקרה עם פוטנציאל עליית ערך מוגבל. מנטור מקצועי שעוסק בתחום ומכיר את רזי המקצוע ידע לעשות את ההבחנה הנדרשת בין אזור ביקוש אטרקטיבי להשקעה לבין כזה שמיצה את מרבית הפוטנציאל והפך פחות אטרקטיבי למטרות השקעה. בחרו במנטור מיומן ומקצועי ותיהנו מאיתור מדוייק של הנכס האטרקטיבי ביותר עבורכם, בהצלחה!
