אם הבנקים מעניקים 4% תשואה שנתית ללא סיכונים או בירוקרטיות - אז למה להשקיע בנדל"ן?
הכירו את ההבדל הגדול בין האפשרויות! בניגוד לדעתם של רבים, אפיקי הרווח בענף הנדל"ן אינם מסתכמים בשכירות חודשית. בשנים האחרונות אנשים רבים מטילים ספק...
מבוא
הכירו את ההבדל הגדול בין האפשרויות! בניגוד לדעתם של רבים, אפיקי הרווח בענף הנדל"ן אינם מסתכמים בשכירות חודשית. בשנים האחרונות אנשים רבים מטילים ספק בכדאיות ההשקעה בענף לטווחי זמן ארוכים. הסיבה המרכזית לכך היא חוסר ידע והיכרות מוגבלת עם אפיקי הרווח השונים. הסוברים שהרווח הבלעדי, או לפחות המרכזי מהשקעות ארוכות טווח בנדל"ן הוא השכירות החודשית, יעריכו שאחוז התשואה שיקבלו מהנכס ינוע בין 2.5% ל 4.5% בשנה (אחוזי התשואה הממוצעים באזורים שונים). אחוז דומה ניתן לקבל כיום במגוון מסלולי חיסכון בנקאיים ללא סיכון, ללא בירוקרטיה וללא משכנתא. איפה הם טועים? המשיכו לשורות הבאות!
הרווח מנדל"ן אינו מסתכם בהשכרת הנכס - הכירו את יתרונותיו הגדולים על פני החיסכונות הבנקאיים!
בפוסט הקרוב נמנה כמה מאפיקי הרווח המשמעותיים ביותר בענף הנדל"ן. רמז - אפיק השכירות החודשית אינו הבלעדי, ולדעת רבים גם לא המרכזי. היכרות עם אפיקי הרווח השונים תעזור לכם לבחון נכון את כדאיות ההשקעה. אז רגע לפני שאתם מוותרים על השקעה ארוכת טווח בנדל"ן בהמלצת השכן/החבר/הבוס, ששלחו אתכם לברר פרטים על חיסכונות בנקאיים שונים, כדאי שתקדישו את הדקות הקרובות לקריאת השורות הבאות.
אז מהם אפיקי הרווח בענף הנדל"ן? הנה לכם כמה מהמרכזיים שבהם:
מחיר הרכישה - גידור סיכונים ורווח בעת הקנייה משקיע מיומן ידע ליהנות מרווח לא מבוטל כבר בעת הרכישה. איך עושים את זה? מאתרים נכסים במחירים טובים ומנהלים משא ומתן מקצועי לקבלת מחיר יעד הנמוך ממחיר השוק. רכישת דירה במחיר הנמוך ממחיר השוק מגלמת רווח פוטנציאלי של הדלתא בין מחיר השוק לבין מחיר הקנייה. רכשתם דירה בשוווי 2,000,000 שקלים ב 1,900,000 בלבד? כבר עכשיו אתם נהנים מרווח פוטנציאלי (שתוכלו לממש בעת המכירה) של 100,000 שקלים. השבחה טבעית אפיק נוסף ומשמעותי הוא כמובן עליות המחירים בענף. כידוע, מדינת ישראל נהנת (או סובלת - תלוי את מי שואלים) מעליות מחירים של עשרות אחוזים בעשורים האחרונים. הסיבה המרכזיות לעליות הללו - רמות ביקוש גבוהות מההיצע הקיים. על כל דירה יש מספר לקוחות פוטנציאליים, מה שמאפשר לבעל הדירה למכור למרבה במחיר. ומי אמר שהדבר צפוי להמשיך כך גם בעתיד? מבדיקה פשוטה ניתן לראות כי רמות הביקושים הקיימים בישראל גבוהים מאוד, ועולים בקצב מהיר. הסיבה לעליות הביקושים - אחוז גבוה של ילודה, הגירה חיובית של יהודי התפוצות ואחוזי גירושין גבוהים (זוג שגר יחד יצטרך 2 דירות נפרדות לאחר הגירושים). ומה עם ההיצע? כל עוד הוא לא מדביק את הפער, גם אם תיראה שינוי מגמה, היא תהיה זמנית בלבד! נכון לכתיבת שורות אלה התחלות הבנייה (המייצגות את ההיצע העתידי) אינן עומדות בקצב הנדרש. יתרה מכך, הפער הקיים צפוי לגדול והיחס בין הביקוש להיצע עתיד להאיץ את עליות המחירים. השבחה אקטיבית - מגוון דרכים אפיק רווח נוסף הוא השבחה אקטיבית שתעלה את מחירו של הנכס שלכם. ישנן לא מעט אפשרויות להשבחה אקטיבית, הנה לכם כמה מהן: שיפוץ הנכס הנכס זקוק לשיפוץ? שיפוצו יעלה את ערכו. בעזרת שיפוץ קוסמטי ניתן לשדרג את מראה פנים הנכס עשרת מונים בכמה עשרות אלפי שקלים בלבד. שיפוץ זה יכול להשביח את הנכס בהרבה יותר מעלותו. חשוב להתאים את השיפוץ לקהל היעד הפוטנציאלי. שיפוץ מפואר לדירה הממוקמת באזור עם מעמד סוציו אקונומי נמוך, במקרים רבים לא יחזיר את ההשקעה, וכן להיפך. עוד חשוב להדגיש כי שיפוץ יסודי הכולל החלפת תשתיות, שבירת קירות והרמת ריצוף יעלה הרבה יותר - בחרו נכון את השיפוץ המתאים למטרות ההשקעה שלכם. ניצול זכויות בנייה ישנם נכסים רבים הכוללים אפשרויות הרחבה שונות. כמו כן פעמים רבות ניתן להוציא אפשרויות אלה. ניצול מרבי של זכויות הבנייה יביא להשבחה משמעותית. דירה בת 80 מטרים ו 3 חדרים שהופכת לדירה בת 120 מטרים ו 5 חדרים תאפשר לכם ליהנות מהשבחה של מאות אלפי שקלים. גם כאן יש דגשים חשובים שחשוב להכיר - יש להתאים את גודל הנכס לנכסים המבוקשים באזור ולוודא שעלויות הבנייה אינן עולות על הרווח הצפוי (התאימו את סטנדרט הבנייה!). חלוקת פנים הנכס נכון לכתיבת שורות אלה, רוב הדירות החדשות הכוללות 90 מטרים רבועיים מחולקות ל 4 חדרים (לפחות במרכז הארץ). בעבר, דירות עם 90 מטרים רבועיים היו נבנות אחרת, ורבות מהן כוללות 3 חדרים בלבד - מה שמאפשר לכם ליהנות מהשבחה אקטיבית פשוטה יחסית. כל שעליכם לעשות זה לאתר נכס גדול המחולק ל 3 חדרים ומאפשר חלוקה חדשה. בעזרת קירות גבס בלבד ניתן יהיה לחלק את הנכס ל 4 חדרים. בעת המכירה תוכלו לשווק את הדירה כבת 4 חדרים, מה שכמובן יקפיץ את מחירה בכמה מאות אלפי שקלים. פיתוח סביבתי השקעה נכונה תכלול בחירה מוקפדת במיקום מנצח. מיקום שצפוי לעבור פיתוח סביבתי כלשהו, ישביח את כלל הנכסים בחלקתו. השבחות אפשריות: בניית תחנת רכבת חדשה בניית מרכז מסחרי בניית מרכז תעסוקה התחדשות עירונית שכירות חודשית הגענו לאפיק המוכר מכולם - ההכנסה החודשית. אפיק זה יניב למשקיעים לטווחי זמן ארוכים בין 2.5% ל 4.5% תשואה בכל שנה. חשוב שתכירו - ככל שמחיר הנכס גבוה יותר, כך התשואה שהוא מניב מידי שנה תהיה נמוכה יותר. כלל זה תקף ברוב המקרים. רוצים ליהנות מתשואה גבוהה מהשכרת הנכס? כדאי לכוון לנכסים הסמוכים למרכזים ללימודים גבוהים וממוקמים באזורי הדרום/הצפון. מינוף איך מינוף קשור לאפיקי רווח אתם שואלים? המינוף הוא החבר הטוב ביותר של המשקיע. לא נכנס כרגע לסוגיית פיצול ההון העצמי לטובת מינוף באחוז גבוה ורכישת מגוון נכסים, אבל חשוב לגעת בנקודה פשוטה שתבהיק כמה המינוף מסייע למשקיעים. אחוז התשואה המחושב מהשכרת הנכסים שהזכרנו בנקודה לעיל, אינו מחושב רק על ההון העצמי שהשקעתם, אלא גם על סכום ההלוואה שלקחתם. לדוגמא - נניח שרכשתם נכס ב 1,000,000 שקלים עם הון עצמי של 250,000 שקלים ומשכנתא של 750,000 שקלים. בעזרת חקר שוק מעמיק וליווי מקצועי הצלחתם לבחור נכס שיניב כ 4% תשורה בכל שנה. הרווח השנתי שלכם יהיה 40,000 שקלים, כלומר 4% מ 1,000,000. זאת בניגוד גמור למסלול חיסכון בנקאי שיניב לכם אותה תשואה בדיוק בת 4%, אבל רק על ההון העצמי. אז תרוויחו 10,000 שקלים בלבד על אותו סכום שהשקעתם כהון עצמי של 250,000 שקלים. אז גם אם הבנקים השונים מציעים מסלולי חיסכון עם אחוזי תשואה דומים לאלה שניתן לקבל מהשכרת נכסים, זכרו שענף הנדל"ן מעניק לכם אפיקי רווח רבים נוספים. חוששים שלא תצליחו לאתר עסקה מנצחת שתאפשר לכם ליהנות מכלל אפיקי הרווח הללו? מלווה משקיעים הוא התשובה עבורכם. מלווה משקיעים מקצועי ילווה אתכם מתחילת הליכי החיפוש ועד לחתימת החוזה ואיתור שוכרים עבור הנכס שרכשתם. בהצלחה!
